Реальность такова, что сейчас застройщики делают ставку на мелкую нарезку площадей и студии. Зачастую они занимают бóльшую часть всего жилого фонда. В результате квартир семейного формата с тремя-четырьмя комнатами практически в каждой новостройке — кот наплакал. Но есть ещё комплексы, в которых студий нет как явления, а выбор квартир для семей с двумя и более детьми — значительный. Руководитель офиса Vysotsky Estate в Академическом районе Виталий Клочков рассказывает, что портит эту исключительную картину в комплексе «Вавилов Дом».
Застройщик
АО «Центр-Инвест» (оно же — АО «Московский городской центр продажи недвижимости») основано в 2010 году.
До настоящего времени им реализовано 16 проектов. 9 из них сданы с задержкой.
Сейчас застройщик возводит ещё 7 проектов. Один из них строится с задержкой.
Историческая справка по земельному участку
После Великой Отечественной войны на юго-западе Москвы была выделена территория для строительства институтов и жилых домов Академии наук СССР. Главной улицей посёлка стал 1-й Академический проезд, ныне — улица Вавилова. В конце 1940-х — начале 1950-х годов нечётная сторона улицы застраивалась 2- и 3-этажными жилыми домами. Вот на месте снесённых 2-этажных домов в 2017 году и началось строительство ЖК «Вавилов Дом».
Расположение
Жилой комплекс «Вавилов Дом» находится на границе Академического района с Гагаринским (нечётная сторона по улице Вавилова относится к Академическому району) Юго-Западного административного округа.
В ближайшей округе располагаются институты РАН различных направлений: биология гена, молекулярная биология, нефтехимия и пр. То есть после 19:00 активность в районе становится минимальной.
Транспортная доступность
🚥 13 минут пешком до станции метро «Академическая».
🚥 5-6 минут на автомобиле до ТТК (Третье транспортное кольцо) без пробок.
Поблизости проходят оживлённые магистрали юго-запада столицы: Ленинский проспект и проспект 60-летия Октября.
Рядом с комплексом находится трамвайная остановка. Номера маршрутов — 14 и 39.
Сама улица Вавилова имеет по две полосы движения в каждую сторону плюс трамвайные пути по центру.
В часы пик придётся постоять на перекрестке улицы Вавилова и проспекта 60-летия Октября. Как с утра, так и вечером.
Школы и детские сады
Рядом с комплексом находятся два дошкольных учреждения: детский сад №53 на ул. Ферсмана 3А и дошкольное отделение школы №199.
Выбор общеобразовательных школ большой. В их числе — специализированные: №1265 с французским уклоном и гимназия №45 с углублённым изучением биологии — одна из самых известных и престижных в городе. Здесь же — школы №199 и №1534, которые называют в числе лучших в Москве.
Магазины и кафе
В самом жилом комплексе на момент написания обзора находятся два алкомаркета: «Винлаб» и «Красное и Белое».
Есть одно кафе «Экзотика» (там же цветочный магазин), пекарня «Буханка» и магазин «Все инструменты».
Имеется пункт выдачи заказов Wildberries и Ozon box.
По продуктам: в пределах 10 минут вы дойдёте до сетевых магазинов «Магнит», «Пятёрочка» и «Вкусвилл». Или заказывайте доставку.
В ближайшем доступе на транспорте — большие ТРЦ «Гагаринский», «Рио» и «Капитолий».
В самом ЖК нет ни аптеки, ни салонов красоты. За этим придётся прогуляться около 10 минут до Ленинского проспекта или по направлению к станции метро «Академическая».
Парки
За 8 минут можно дойти до Академического парка.
За 10 минут вы доедете до парка «Воробьёвы горы», за 17 — до «ЦПКиО им. М.Горького» и за 20 — до «Парка имени 50-летия Октября».
О проекте
Проект «Вавилов дома» разработан в Московском научно-исследовательском проектном институте «Моспроект-4».
Жилой комплекс состоит из двух монолитных 21-этажных корпусов, объединенных 1-этажным стилобатом и двухуровневым подземным паркингом на 280 машиномест.
На первых этажах корпусов находятся коммерческие помещения и входные группы подъездов.
Класс энергоэффективности жилого комплекса высокий — В+.
Вентилируемые фасады облицованы плиткой. Через пять лет после сдачи дома видимых недочётов по наружному состоянию плитки и фасада я не заметил. Можно сделать вывод, что УК следит за состоянием дома и поддерживает порядок.
Остекление на лоджиях и балконах выполнено в «холодном» режиме. Поэтому многие жильцы при ремонте меняют стёкла на тёплые стеклопакеты.
Вход в подъезды находится на уровне земли и со стороны улицы, и с внутреннего двора.
Территория ЖК
Территория комплекса огорожена.
Внутри есть небольшая прогулочная зона, которая больше напоминает палисадник. Тут же — мини-площадка для игр.
Вид на двор. Фото: Виталий Клочков
Коммерческие помещения
На первых этажах со входом с улицы расположены коммерческие помещения, плохо заселённые арендаторами. Большие коммерческие площади пустуют с момента ввода ЖК в эксплуатацию. Порядка 1 500 м² площадей ещё не нашли своих арендаторов и стоят «в бетоне». Возможно, не хватает трафика, чтобы этими помещениями заинтересовались большие сети.
Паркинг
Коэффициент обеспеченности комплекса машиноместами — около 0,71. То есть ЖК чуть не дотягивает до заявленного бизнес-класса.
За территорией комплекса есть гостевая парковка.
Въезд в паркинг оборудован автоматической системой допуска по ключу.
В паркинг можно спуститься на лифте прямо из подъезда.
Входные группы
В общих зонах на первом этаже высота потолков составляет примерно 6 метров.
В лобби установлены панорамные окна.
В холле размещена стойка ресепшн.
На первом этаже предусмотрены зоны ожидания, помещения для хранения велосипедов/колясок и гостевые санузлы.
Лифты
Производитель лифтов — Kone.
Каждый подъезд корпуса «А» оборудован двумя лифтами грузоподъемностью 1 000 кг, а подъезд корпуса «Б» — тремя лифтами: два — на 1 000 кг и ещё один — на 450 кг.
Выходя из лифта на каждом этаже, попадаешь в холл, из которого можно пройти к квартирам или на пожарную лестницу.
Планировки
В двух корпусах со 2-го по 19-й этаж расположено всего 396 квартир площадью от 44 до 130 м². Все они продавались с предчистовой отделкой.
Высота потолков на жилых этажах — 3 метра.
Несомненный плюс ЖК — то, что его обошла стороной современная мода на студии и на сокращение площадей.
1-комнатные квартиры
Площадь — от 44 до 50 м².
На этаже расположено по две квартиры, кроме подъезда №2.
Все квартиры — с раздельным санузлом и балконом/лоджией.
2-комнатные квартиры
Площадь — от 67 до 75 м².
На этаже расположено по две квартиры, кроме подъезда №2.
3-комнатные квартиры
Площадь — от 97 до 99 м².
На этаже в каждом подъезде расположено по одной квартире.
4-комнатные квартиры
Площадь — от 128 до 130 м².
В подъезде №2 на этаже расположено по одной квартире.
В целом за планировки застройщику можно поставить твёрдую «четвёрку»:
📌 В большинстве вариантов предусмотрена возможность зонирования гостевой и приватной частей квартиры;
📌 в 4-комнатных и в некоторых 3-комнатных квартирах возможно обустроить мастер-спальню;
📌 достаточные площади для семей с 2-3 детьми. Сейчас такие предложения — редкость на рынке новостроек в Москве.
Цены
В начале 2018 года «Вавилов дом» выходил на рынок по ценам примерно от 230 000 руб./м².
На момент написания обзора на рекламных порталах висит восемь предложений в диапазоне от 450 000 (с отделкой whitebox) до 640 000 руб./м² (с ремонтом).
Если сравнивать цены в рекламе с ценами реальных сделок, то рекламные завышены на 20-25%.
В продаже есть машиноместа от застройщика по цене от 162 000 до 225 000 руб./м² в зависимости от площади и расположения в паркинге.
Управляющая компания
Управляет комплексом ООО «Москомплекс». В ведении компании — пять жилых комплексов, в основном возведённых АО «Центр Инвест».
Услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества обходятся собственникам в 52,44 руб. за м² в месяц. Услуги охраны и консьержей не входят в эту сумму и оплачиваются отдельно.
Мусоропроводы закрыты, согласно решению общего собрания жильцов, так что мусор необходимо выносить самостоятельно.
Плюсы
✅ Локация: транспортная доступность, известность района, много зелени.
✅ Отсутствие так нелюбимых сейчас студий, больше семейных форматов планировок.
✅ Приватный небольшой двор, формально «без машин».
✅ Из паркинга в квартиру можно подняться на лифте напрямую, без переходов.
✅ Достаточно тихо, если окна выходят во двор.
Минусы
❌ Плохая «заполняемость» коммерческих помещений, которые не покрывают всех потребностей жителей комплекса.
❌ Небольшая придомовая территория, хотя и огороженная.
❌ ЖК заселён на 50-60%, до сих пор идут ремонты.
❌ Не хватает досуговой и развивающей инфраструктуры в ЖК.
Резюме
«Вавилов Дом» — это компактный ЖК, расположенный на небольшом земельном участке, заявленный как бизнес-класс. Но если оценить комплекс по критериям премии Urban Grade, то по совокупности факторов его можно назвать бизнес-классом, но чуть выше границы комфорт-класса. А с учётом не занятых арендаторами коммерческих помещений для раскрытия всего потенциала ЖК придётся подождать.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК Lunar
ЖК «Новые Черёмушки»
ЖК «Новочерёмушкинская 17»
Смотрите объекты в ЖК «Вавилов дом»
Смотрите все обзоры на карте новостроек.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропускать новые обзоры!