В комментариях к предыдущей статье был задан вопрос - почему бы не купить квартирку под сдачу вместо всех этих акций-облигаций. Мол, и не денется никуда, и инфляцию отобьет, и денежку принесет.
Среди наших соотечественников, особенно молодежи, существует такая мечта - купить три квартирки, сдавать их и никогда не работать. С одной стороны, в теории, - довольно разумный вариант. Купить, например, три однушки и сдавать их по 35 тысяч в месяц. Ну и, естественно, про квартирку для себя не забыть.
Например, сейчас во Владивостоке однушку в здании поздней советской/ранней российской постройки или малогабаритную двушку-хрущ, площадью до 45 квадратных метров, можно сдавать за 30-70 тысяч в месяц. Цена же такой квартиры будет от 4.5 до 9 млн. Это не минимальные/максимальные значения, а примерно средние 80%, без верхних и нижних 10%. Доходность, соответственно, вроде бы, в районе 8-10%. Вроде бы неплохо, да?
Но дьявол, конечно, кроется в деталях.
Дело в том, что ни акции, ни облигации, не требуют каких-либо платежей для поддержания своего состояния, купил один раз и всё. А вот по квартирам ежемесячно нужно уплачивать коммунальные платежи, независимо от того, сдаешь ты их или нет. В среднем размер коммунальных платежей за такую квартиру составит около 6000 рублей. Во Владивостоке арендатор оплачивает все платежи, кроме тех, которые по счетчикам, из аренды. То есть наши 30-70 тысяч в месяц автоматически превращаются в 25-65 тысяч. Затем еще есть налоги. Учитывая то, что с суммы коммунальных платежей налог не платится, и сумма дохода в год меньше 2.4 млн, наш рантье с тремя квартирами может платить как самозанятый, всего лишь 4% от дохода. Это, кстати, минимально возможный размер налога для сдачи квартир в аренду, другие варианты уплаты налогов выше. Вот мы получаем "чистый" доход в 24-63 тысячи.
Налог, конечно, можно не платить, сдавать "в серую", но это чревато неприятными последствиями - от штрафа и требования выплатить налоги за последние три года до сложностей с выселением жильцов.
Да и доход этот не совсем чистый. Если брать квартиры нижнего ценового диапазона, то они обычно в таком состоянии, что требуют капитального ремонта сразу. Если брать квартиры подороже, то там тоже придется делать ремонт, потому что люди, которые хорошо платят, хотят жить в хорошо отремонтированной квартире. Сколько сейчас стоит ремонт я не знаю, но, думаю, что самый простой косметический ремонт в такой квартире будет стоить от 10 тысяч за квадратный метр. Капитальный ремонт, соответственно, значительно дороже, тысяч 30.
Таким образом, при покупке придется выложить дополнительно к цене квартиры от 300 тысяч до 1.5 млн.
Какой-нибудь ремонт, в целом, придется делать раз в пять лет.
Плюс бытовая техника. Кстати, плановый срок службы бытовой техники в наше время - тоже пять лет. Учитывая то, что жильцы не будут беречь ваше имущество так, как своё, примерно столько лет она и будет жить. Холодильник, стиральная машина, печь - вместе потянут еще тысяч на 100. В зависимости от условий договора, вы еще можете быть обязаны менять технику в случае, если она сломалась.
В среднем, раз в пять лет ремонт и бытовая техника будут съедать доход от одного года сдачи.
В общем, 8-10% уже становятся 6,5-8%, даже если брать расходы по минимуму и если считать, что квартира сдается постоянно, без перерывов. Но ведь так не бывает.
Добавим к финансовым нюансам еще и необходимость тратить время - на оплату той же коммуналки, на то, чтобы хотя-бы раз в две недели посещать квартиру и убеждаться, что её не пересдали в субаренду под 20 наемных рабочих с ближайшей стройки, что жилец не съехал втихую вместе со всей мебелью и техникой, и что жилец вообще жив).
Да, и не забываем про форс-мажоры. Про них вообще не принято думать, но они случаются - пожары, потопы, вышеупомянутые неприятности с жильцами наподобие смерти, посадки в тюрьму, побега и т.д. Также к подобным ситуациям можно добавить жалобы соседей на шум квартирантов, конфликты между соседями и квартирантами - всё это придется решать, во всем разбираться.
От каких-то вещей можно застраховаться, но это - дополнительные деньги, от 6 тысяч в год, или еще -500 рублей от арендной платы. А от каких-то не застрахуешься никак.
Самое неприятное, что форс-мажор типа пожара не только потребует ремонта, но и квартира будет простаивать всё время, пока ведется ремонт. А еще ремонт нужно контролировать...
Самый жесткий пример форс-мажора случился с одним из моих бывших коллег - он купил квартиру в доме на Донбассе, и дом с этой квартирой разбомбили.
У меня самого квартиру, которую я сдавал, залило водой из системы отопления с чердака, я судился полгода, в итоге по мировому соглашению получил оплату услуг адвоката, оценщика и стоимость ремонта.
Спасет ли недвижимость от инфляции? Ну... и да и нет. За последние 20 лет тушенка подорожала больше, чем недвижимость. Зато плоские телевизоры в те времена стоили просто космических денег по сравнению с ценами сейчас.
Скажем так, что есть условия, при которых недвижимость может быть более или менее выгодна, чем другие инвестиционные инструменты.
Например, в последние несколько лет для застройщиков недвижимость стала очень выгодна - первичка, я имею в виду. До льготной ипотеки квартира на этапе котлована стоила меньше, чем квартира во вторичке. Люди делали на этом бизнес. А сейчас это не так. Да, уже есть первые звоночки от некоторых застройщиков - стали снижать цены на первичку, но тенденция пока не переломлена.
Но тоже надо понимать, что недвижимость - очень специфичный продукт, и очень сильно зависит от множества факторов помимо квадратуры - город, район, расстояние до транспорта, наличие других подобных предложений в городе, депрессивный или развивающийся это город и т.д. Поэтому, конечно, у вас могут быть знакомые, купившие квартиру на этапе котлована дешевле вторички и сейчас успешно сдающие её без каких-либо форс-мажоров.
Стоит упомянуть и о такой проблеме как ликвидность - квартиру сложнее продать, чем ценные бумаги. Занимает это больше времени, надо приезжать-показывать квартиру, торговаться, или нанимать для этого специально обученного человека. Т.е. быстренько продать квартиру и переложиться, например, в золото, не получится. Кроме ликвидности есть и высокий порог входа.
Подводя итоги, бетон - это:
- Низкая ликвидность
- Высокий порог входа
- Высокие риски в случае сдачи в аренду
- Значительные временные затраты в случае сдачи в аренду
- Регулярные платежи даже после выплаты ипотеки
- Необходимость регулярного ремонта
Нужен ли вам такой инструмент? Моё мнение - достаточно одной квартиры, в которой живешь сам. Есть такие сторонники "ранней пенсии", которые считают, что жить можно и в арендованной квартире.
Но, опять же, мой жизненный опыт показал мне, что жить в аренде - не для меня. Мне не нравится, когда в субботу утром хозяйка квартиры открывает дверь - без звонка или предупреждения, для того, чтобы забрать что-то из кладовки. А я в это время лежу в кровати в одних трусах, например. А еще на меня жаловались соседи, что ночью я громко топаю, когда прохожу мимо их двери к лифту. А еще однажды хозяйка потребовала, чтобы раз в неделю я мыл общий коридор - я ведь хожу по нему как все. Понятно, что я снимал квартиру давно и недорого, но, думаю, у современных арендодателей тоже есть свои, современные "тараканы". Вот так вот снимешь квартиру, вроде бы арендаторы - нормальные, адекватные люди. Потратишь деньги на переезд. А тут, через две недели опять переезжать - сына отселить надо, или еще что-то, парадигма изменилась, в общем.
Поэтому - да, конечно, такой инструмент нужен, но в качестве жилья для себя. Мало кто живет один, без родственников, так что в случае какого-то радикального кризиса, если вдруг все другие инструменты перестанут приносить доход, можно будет продать "лишнюю" квартиру и "уплотниться" с родственниками, как вариант. В двушке можно сдавать комнату, если уж совсем всё плохо. Будет, по крайней мере, коммуналку отбивать.
На этом у меня сегодня всё, желаю вам, чтобы с вашей недвижимостью не случалось форс-мажоров, чтобы коммунальные платежи проходили вовремя, а в случае аренды - арендодателей и арендаторов без тараканов в головах и квартирах. Буду рад вашим мыслям и историям об аренде в комментариях.
Огромная благодарность тем, кто мотивирует меня своими донатами - они пробуждают во мне угрызения совести и усиливают желание найти какую-нибудь интересную тему для блога).
Напомню, что для вашего удобства и своего развития я создал telegram-канал, в который выкладываю практически ту же информацию, что и сюда. Есть чат. Если хотите подписаться - ссылка находится здесь.