Как известно, в нашей стране, у большой части населения, есть уверенность что квартира это надежно, выгодно и беспроигрышно по деньгам, квартиры дорожают в "разы".
Попробовал посчитать цифры. Условия следующие
1. Рынок москвы (для него просто много внятной статистики), для регионов соотношении аналогичное
2. Квартира это консервативный актив....его смотреть надо на горизонте несколько лет, а не выбирая крайнии случаи (а то я вам тоже могу выбрать из практики случаи крайнии когда я сделал 600 годовых удачно закрыв сделку)))). Те кто хотят набросить а вот если взять 2005г и посчитать, посчитайте, расклад будет аналогичный)
3. Ставки депозита взяты с сайта ЦБ по состоянию на сентябрь каждого года (сразу скажу что были периоды с гораздо более высокими ставками когда можно было переложиться и поимать заметно больше - но мы считаем среднее - в обе стороны за и против)
4. Налоги не считаем, я не нашел как это можно достоверно посчитать
5. Стоимость квартиры взята с irn.ru. Я за ними слежу лет 20..статистика очень точная. Только вот не надо писать "а я вот там что то где то"....мы берем рынок, а не "что то там где то", и что бы говорить ваш опыт надо сразу добавить почем продали. Не забывайте что цена сделки это не цена объявления. Мой опыт покупки продажи нескольких квартир в мск за 20 лет довольно близко к указаной аналитике. Я покупал в 2014 цена соответствует статистике
6. Квартира сдается с мебелью, в стоимость входит оплата ЖКХ без счетчиков
5. Квартира (раз мы за москву), это квартира а не апартамент (на них принципиально выше ЖКХ и налог)
6. Квартплата взята за квадрат, по 2м квартирам моим в МСК (другой истории у меня нет)
7. Арендные платежи несутся на депозит по тем же ставкам что в пункте 1 (те реинвестируются)
Итого что имеем
За 10 лет квартиры не подорожали в 2 раза (подорожали меньше инфляции)
Депозит за 10 лет даже при не самых высоких ставках обгоняет подорожание квартиры
В данном случае что бы вы вышли в 0, купив квартиру, против депозита, вы ее должны сдавать.
Без учета налогов и амортизации, при условии что квартира ни месяца не стоит пустой, ВСЕ арендные платежи уходят на депозит (или реинвестируются) полный доход о квартиры получается на 600к больше депозита. НО изначельно не посчитаны затраты на мебель и мы не считаем амортизацию ремонта и мебели за 10 лет
За 10 лет при покупке квартиры "инвестор" в лучшем случае выходит в 0
Вот такая математика, если отбросить эмоции "бетон это надежно а не вот эти ваши фантики", "дети будут жить" и тд)))
Про риски можно писать отдельно тк в квартире они так же есть и весьма существенные....от "появились соседи наркоманы" и "маргиналы-нищеброды пролили на мильен" до повышение налога государством до грабительского на вторую и последующую квартиру