1. Определяем доступную сумму кредита
При оформлении ипотеки важно учитывать, что обязательные выплаты будут производиться на протяжении длительного периода. Поэтому перед тем как взять кредит, стоит точно рассчитать, какая ежемесячная сумма будет комфортной для заемщика.
При получении ипотеки банки учитывают совокупный семейный доход. Ежемесячный платеж не должен сильно давить на бюджет: если он превышает 50% от дохода, вероятность одобрения кредита существенно снижается.
В качестве источника дополнительного дохода при получении ипотеки можно учитывать пенсию и доход от аренды недвижимости. Однако выплаты студентам, пособия и алименты не будут засчитаны.
Кроме регулярных платежей по ипотечному кредиту, существует также первоначальный взнос, который составляет около 15-20% от стоимости жилья для стандартных ипотечных программ и достигает 30% для льготных государственных инициатив. Некоторые программы позволяют обойти требование о первоначальном взносе, но в этом случае заемщик столкнется с значительно большими переплатами из-за высоких процентных ставок.
Важно помнить, что субсидии и материнский капитал могут быть использованы в качестве первого взноса. Специалисты советуют заранее начать накопления для обязательного первого платежа и создать финансовую подушку на случай неожиданных ситуаций. Чем больше сумма первоначального взноса, тем более заманчивые условия может предложить банк, снижая процентную ставку.
После определения приемлемого уровня финансовой нагрузки, следует подать заявку на ипотеку. Рекомендуется сначала обратиться в ту кредитную организацию, где уже открыты счета. Не ограничивайтесь одним банком – сравните предложения нескольких надежных учреждений, ведь условия и ставки могут существенно варьироваться.
Для получения ипотечного кредита клиент должен соответствовать нескольким основным критериям:
- наличие российского гражданства;
- возраст заемщика должен находиться в пределах от 18 до 75 лет на момент полного погашения задолженности. На практике, учитывая прочие факторы, финансовые учреждения часто предпочитают клиентов в возрасте от 21 до 60 лет, что зависит от условий конкретной ипотечной программы;
- наличие постоянного источника дохода с возможностью его подтверждения;
- минимальный стаж работы на текущем месте должен составлять от 3 до 6 месяцев. Также учитывается общий трудовой опыт и возможные перерывы в работе;
- наличие положительной кредитной истории.
Если вы планируете подать заявку через интернет-ресурс банка, вам понадобятся следующие документы:
- копии паспорта, ИНН, СНИЛС, водительского удостоверения и документов, подтверждающих доход (например, справка 2-НДФЛ или налоговая декларация для ИП);
- копия заграничного паспорта;
- выписка из ЭТК или заверенная трудовая, трудовой договор;
- выписка из СФР.
Банк изучит вашу заявку и документы, прежде всего, опираясь на предоставленную информацию о стабильном доходе, и даст ответ в краткие сроки. В случае удовлетворительного результата вам предложат максимальную сумму кредита в рамках ипотечной программы.
2. Поиск созаемщика при необходимости
Если для получения ипотеки не хватает подтвержденного дохода, есть возможность привлечь созаемщика, что увеличит общий доход. Эта мера также актуальна, если стоимость квартиры превышает сумму, которую может предоставить банк.
Созаемщик принимает на себя обязательства по выплате кредита, если основной заемщик не сможет осуществлять ежемесячные платежи по каким-либо причинам.
Следует помнить, что созаемщиком может стать любой человек, не обязательно родственник. Супруги автоматически становятся созаемщиками, и недвижимость считается совместной собственностью, если иное не оговорено в брачном контракте. По желанию возможна подготовка брачного договора до принятия решения о ипотечном кредите. Пара может определить, кому из супругов будут принадлежать обязательства по кредиту и право собственности на квартиру, чтобы избежать конфликтов в будущем и упростить процесс разделения имущества или долгов.
Максимально допустимое количество созаемщиков — три человека, не считая основного заемщика.
3. Подбор квартиры
После того как банк одобрит заявку на ипотеку, клиенту предоставляется ограниченный срок для поиска подходящего жилья и оформления договора – обычно 90 дней (если иное не указано в условиях кредитной организации). Поскольку сумма кредита уже известна, выбирать квартиру, основываясь на бюджетных ограничениях, стало проще.
Перед заемщиком встает задача, как наиболее эффективно подобрать жилье для ипотеки. Важно учитывать такие параметры, как инфраструктура района, архитектурный проект здания, удаленность от места работы, надежность застройщика, юридическая прозрачность сделки и другие нюансы.
Выбранная программа кредитования и различия в процентных ставках будут зависеть от характеристик недвижимости, о которых мы расскажем далее.
Ипотечные ставки на жилье от застройщиков
Рынок новостроек предлагает клиентам привлекательные условия, которые созданы застройщиками и банками. Для повышения интереса к покупке нового жилья, государство внедрило специальные программы, позволяющие оформить ипотеку с низкими процентными ставками. Необходимо иметь в виду, что по этим программам первый взнос будет составлять 30%.
В 2024 году доступны ипотечные программы для приобретения квартир от застройщиков с поддержкой государства.
Льготное ипотечное кредитование
Эта программа, поддерживаемая государством, предоставляет следующие возможности:
- минимальный размер первоначального взноса составляет 30% от стоимости недвижимости (новшества 2024 года);
- процентная ставка не превышает 8%;
- максимум на сумму кредита – 6 миллионов рублей (это условие одинаково для всех регионов; до 2024 года лимит в 12 миллионов рублей действовал для жителей Москвы и Подмосковья, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
Программа доступна для одного раза на человека, но её можно комбинировать с обычными ипотечными предложениями.
Семейная ипотечная программа
Минимальный размер первоначального взноса составляет от 20%, хотя некоторые банки устанавливают порог в 30%. Лимит кредита варьируется: ₽ 6 миллионов для регионов и ₽ 12 миллионов для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
На данную программу могут претендовать семьи с детьми, родившимися в 2018 году и позже. Также возможность воспользоваться ипотекой существует, если в семье есть более двух несовершеннолетних детей или ребенок с особыми потребностями.
Ставка семейной ипотеки составляет 6% и ее возможно оформить всего один раз после внесения поправок в закон. При этом кредиты, полученные до 22.12.2023, в расчет не принимаются, имеются определенные исключения.
Ипотечные кредиты для IT специалистов (Срок действия программы продлен до 31 декабря 2030 года)
Программа ипотечного кредитования, ориентированная на работников IT-сектора, предлагает сниженные ставки, которые могут достигать 6% годовых, а размер первоначального взноса начинается от 20,1% (в то время как многие финансовые учреждения требуют не менее 30%, в зависимости от конкретных условий).
Максимальная сумма ипотечной субсидии составляет 9 миллионов рублей для населённых пунктов с численностью менее 1 миллиона жителей и 18 миллионов рублей для городов с населением более 1 миллиона. Если застройщик согласен и есть возможность, пределы данной суммы могут быть увеличены до 30 миллионов рублей.
Ипотечные ставки на вторичное жилье
Получение кредита на квартиру с историей связано с определенными рисками. Среди основных можно выделить недостаток прозрачности сделок, возможность наличия скрытых владельцев, вероятность признания операции недействительной, банкротство продавца и другие факторы.
Для минимизации своих рисков банки включают в процентную ставку по ипотеке дополнительные финансовые нагрузки. Кредитные учреждения также могут потребовать оформление страховки титула заемщика, а также страхование жизни и здоровья; в противном случае ставка может увеличиться, что приведет к большей переплате.
Вторичное жилье не подпадает под государственные программы, что делает ипотечные ставки на такие объекты значительно выше. К примеру, на февраль 2024 года ставки составляют: Альфа-Банк — от 17,09%, Сбербанк — от 16,7%, МТС Банк — от 17,7%, ВТБ — от 16,4%.
Высокая ключевая ставка ЦБ в 16% оказала влияние на рынок вторичного жилья, увеличив средние ставки. Аналитики, опираясь на данные Центробанка, прогнозируют снижение ключевой ставки до 13,9% и, соответственно, снижение верхних уровней ипотечных ставок.
Чтобы получить ипотеку на вторичное жилье с пониженной ставкой, целесообразно внести увеличенный первоначальный взнос. В таком случае банки могут предложить более выгодные условия.
4. Ожидаем одобрения квартиры от банка
Процесс получения одобрения для жилого помещения на первичном рынке обычно проходит быстро. Сделка отличается высокой прозрачностью: нет предыдущих владельцев, и покупатель работает напрямую с застройщиком. В таких случаях проблемы с документами возникают крайне редко.
В отличие от первичного рынка, процесс на вторичном рынке может занять больше времени. Банк будет проверять юридическую чистоту сделки и, в некоторых случаях, может запросить договор купли-продажи. Также будут оцениваться возможные риски и анализироваться цена недвижимости на предмет значительной наценки.
Полный перечень необходимых документов для банка (информацию предоставит менеджер при обращении):
- Выписка из ЕГРН на объект (запрашивается у владельца);
- Документы, подтверждающие право продавца на жилье (ДДУ, ДКП и др.);
- Техническая документация (техпаспорт, техплан и др.);
- Удостоверения личности предыдущих владельцев;
- Отчет об оценке недвижимости;
- Нотариально заверенное согласие одного из супругов на продажу (при совместном собственничестве);
- Согласие органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние;
- Справка о зарегистрированных лицах в квартире.
Банк может отказать в одобрении вторички, если жилье признано аварийным, имеется несогласованная перепланировка или квартира обременена. Также насторожить могут частые сделки или многособственность.
5. Оценка недвижимости
Для получения ипотеки необходима предварительная оценка недвижимости: решение банка о сделке будет зависеть от результатов независимой экспертизы.
Финансовая организация требует уверенности в том, что квартира соответствует стандартам и цена совпадает с рыночной стоимостью. В случае невыплаты по кредиту, банк сможет реализовать недвижимость и вернуть свои вложения.
Ответственность за оплату оценки лежит на заемщике. Обычно банк предлагает список проверенных компаний, однако клиент имеет право выбрать оценщика самостоятельно.
Важно! При выборе независимого оценщика нужно обращаться к организациям из реестра саморегулируемых организаций. У оценщика должен быть сертификат страхования ответственности и соответствующий опыт. Если служба не входит в регистр, банк может не признать результаты оценки.
В ходе процедуры будет оценено расположение, состояние квартиры, ремонт, доступная инфраструктура, площадь и год постройки дома.
Для оформления на вторичном рынке потребуются следующие документы:
- паспорт;
- технический паспорт;
- акт приема-передачи;
- выписка из ЕГРН.
Если квартира находится на первичном рынке, будет нужен договор долевого участия.
После осмотра и фотографирования квартиры оценщик предоставит отчет в срок до 3 дней, содержащий все необходимые данные и рыночную стоимость объекта.
6. Страхуем квартиру
Оформление ипотеки обязательно связано с необходимостью страхования недвижимости. Для застрахования квартиры, купленной у застройщика, это необходимо сделать после завершения строительства и получения права собственности заемщиком.
Банки предъявляют более строгие требования к объектам вторичного жилья. Страхование квартиры на вторичном рынке должно быть оформлено сразу же, поскольку финансовые учреждения ищут гарантии возврата средств на начальных этапах сделки.
Кредиторы могут настоять на приобретении полисов добровольного страхования, таких как титульное страхование или страхование жизни и здоровья заемщика. Хотя закон не требует оформления этих дополнительных страховок, банки заинтересованы в дополнительных мерах защиты. В противном случае ставки по кредитам могут возрасти.
Наличие дополнительных полисов также выгодно для заемщика: титульное страхование при ипотечном кредитовании убережёт от риска утраты права собственности на квартиру в случае, если суд сочтет сделку с вторичным жильем недействительной. Страхование жизни и здоровья поможет покрыть финансовые риски в случае непредвиденных обстоятельств, когда заемщик не сможет выполнять платежи.
7. Подписание договора и расчет с продавцом
После одобрения банка на покупку квартиры начинается процесс подписания двух основных договоров:
первый – кредитный договор между заемщиком (покупателем) и банком;
второй – договор купли-продажи между покупателем и продавцом, при котором используются кредитные средства. В этом документе указывается порядок перевода платежей: первоначального взноса (который покупатель передаст продавцу или банку) и остатка по ипотечному кредиту (переводит банк после оформления собственности).
Важно помнить: если первоначальный взнос включает материнский капитал, от клиента требуется предоставить банку информацию из СФР (в случае частичного использования), сертификат и заявку на распоряжение субсидией.
Для заключения кредитного договора понадобятся следующие документы:
- паспорт РФ;
- СНИЛС;
- заверенная справка о трудовой деятельности;
- ИНН;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
- Продавец должен предоставить свои реквизиты для получения средств и полную документацию на квартиру.
Заключительный этап – регистрация права собственности в Росреестре, которую можно осуществить самостоятельно или через банк, предоставивший ипотеку. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН и становится владельцем жилья. Деньги перечисляются на счет продавца.
Вывод!
Получение жилья в ипотеку возможно, однако требуют аккуратного подхода на каждом этапе: оценить финансовые возможности, выбрать подходящий объект, учитывать прозрачность сделки и собрать необходимые документы.