Если вы читаете эту статью, то скорее всего вы задумываетесь о строительстве или покупке дома или участка, что ж, вы попали по адресу.
В этой большой и информативной статье будет много информации об этапах, которые предшествуют началу строительства дома, будь то начало работы со строительной компанией или строительство дома своими силами.
Итак, с чего же начинается этот путь?
Многие ошибочно полагают, что нужно для начала выбрать дом.
Возможно кто-то сразу найдёт тот дом и ту технологию, которая будет отвечать всем требованиям, а именно: попадание в бюджет, размещение на участке, теплоэффективность, но зачастую выбранный без предварительной подготовки дом будет заменён на более подходящий. Поэтому нужно сначала разобраться с землёй на которой будет стоять дом.
Земля
Не важно в собственности у вас земля или вы только планируете её покупать, но перед строительством дома нужно проверить участок на пригодность к строительству. Что я имею в виду? Сейчас расскажу.
Необходимо обратить внимание на множество моментов.
- Форма и размер участка
- Качество грунта и грунтовые воды
- Дождевые воды и талые воды
- Ландшафт участка
- Градостроительный план на ближайшее будущее
- Ограничения строительства
Теперь подробно рассмотрим каждый пункт.
Форма и размер участка
По строительным нормативам минимальный отступ от границ участка 3 метра. У нас сейчас нет никакого стандарта нарезки участков, нарезают, как большие участки нормальной формы и размеров, так и узкие участки шириной по 10 метров, треугольной формы тоже бывают.
Возьмём в пример узкий участок скажем 15х50 метров. Кажется, что 15 метров достаточно, чтобы построить дом 11 метров шириной, чтобы по 2 метра осталось для прохода, но не тут то было. Как я говорил выше есть нормы, которые нужно соблюдать. Отступаем по 3 метра с каждой стороны и максимальная ширина дома становится 9 метров. А если мы ограничены в каком-то размере, то мы автоматически становимся ограниченны в выборе архитектуры дома, но об этом в следующей статье и на ютубе.
Есть еще одна норма, которую нужно соблюдать. Далеко не на всех участках она встречается, но всё же нужно об этом знать. Это отступ от красной линии. Красной линией может являться улица с названием или линия заложения центральных коммуникаций. Чтобы узнать проходит ли около вашего участка Красная линия - нужно заказывать ГПЗУ (Градостроительный План Земельного Участка) в МФЦ или на Госуслугах. Кстати, ГПЗУ нам пригодится еще не раз, дальше в статье мы ещё вернёмся к этому документу.
Качество грунта. Дождевые воды. Грунтовые воды.
При покупке участка берут в расчёт много факторов: расположение, удалённость от МКАД, удалённость от электричек, наличие школ и магазинов, наличие леса и водоёмов и т.д, но многие забывают еще об одной очень важной вещи, а именно о том, что под землёй.
С виду участок может показаться нормальным, но если мы копнём поглубже, то можем встретить разного рода грунты.
Под плодородным слоем может быть песок, может быть глина, может быть суглинок, может быть торф, может быть скальная порода., может быть вода.
Для любого из вышеперечисленных составов грунта уже есть строительные решения, вопрос только в цене их реализации и в дальнейшем качестве жизни.
Песочные грунты - самый идеальный вариант из всех перечисленных. Работать и ним легко, дождевая и талая вода уходит быстро, но таких районов в Подмосковье не сильно много.
Глина и суглинки - наиболее часто встречающийся тип грунтов по Московской области. Ничего особо критичного в этих грунтах нет, минус в том, что дождевая и талая вода плохо уходит через глину. Нужно будет делать дренаж под отмосткой по периметру дома
Торф - это уже проблемный грунт. Обычной монолитной плитой не отделаешься. На участке с торфом по факту остаётся актуальным только один тип фундамента - забивные сваи. Длина свай будет зависеть от слоя торфа. Смысл забивных свай - в том что нужно ими достать до плотного основания и только после этого фундамент будет считаться надёжным. Можно конечно выкопать весть торф, засыпать и утрамбовать всё песком и щебнем, но это будет дорого стоить и очень трудозатратно, а следовательно долго.
Грунтовые воды - самая коварная история. Если о торфянике можно логически догадаться посмотрев на карту и на природу вокруг, то грунтовые воды могут быть в любом месте. Даже если на поверхности сухо, то на глубине одного метра под землёй может стоять вода. Если на участке обнаружены грунтовые воды, то в случае с фундаментом, который лежит на земле - нужно обязательно делать дренаж. А это определённое удорожание. Это еще один дренаж, помимо дренажа по периметру дома на глубине 30 см, который служит для отведения дождевой и талой воды.
Так к чему я вёл-то?! А вёл я к необходимости делать Геологические изыскания перед началом стройки, а лучше перед покупкой участка. Геологические исследования стоят около 40000 рублей, зато могут вам сэкономить 400000 р. и больше. Вам в любом случае нужно будет делать геологию перед проектированием. Но если сделать её заранее то можно сэкономить не маленькие деньги.
Ландшафт участка
Если простым словом, то это называется перепад. Чем больше перепад тем дороже фундамент.
Конечно же в идеале искать ровный участок, чтобы не переплачивать за отсыпку и за фундамент, но такие участки не часто встретишь, даже ровные с виду участки могут иметь перепад не видный невооружённым глазом, особенно, если это новый участок в поле.
от 0 до 30 см считается маленьким перепадом и в этом случае не нужно вместо обычной монолитной плиты толщиной 300мм придумывать то, как поднять цоколь от уровня земли.
0т 30 до 60 см это уже средний перепад, тут уже нужны дополнительные средства на фундамент. Увеличится высота фундамента, увеличится объём песка, если мы будем закладывать монолитную плиту с рёбрами жёсткости вниз, так же возможно вы захотите выровнять участок и отсыпать его песком, а это дополнительные затраты
от 60 см это большой перепад, в этом случае уже нужно будет использовать забивные сваи или плиту с высокими рёбрами. При высоком перепаде растягиваются сроки строительства, потому что устройство фундамента начинает состоять из двух этапов в случае с монолитной плитой и из трёх этапов в случае с забивными сваями. Нужно будет несколько два раза собирать опалубку, два раза вязать арматурный каркас, два раза заливать бетон и два раза ждать пока бетон наберёт прочность пред тем как приступать к следующему этапу.
Так же у нас на Ютубе и Вконтакте есть видео про типы фундаментов.
ГПЗУ - Градостроительный план земельного участка
Что такое ГПЗУ и зачем он нужен?
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документ, который содержит подробные сведения о земельном участке и о том, как можно его использовать (также его иногда называют справка или выписка ГПЗУ). Он состоит из информационной и графической частей. Графическая часть представляет собой план земельного участка с отмеченными зонами, доступными для строительства. А информационная часть содержит информацию об участке и его ограничениях.
ГПЗУ необходим, если вы планируете построить дом на своём земельном участке или только собираетесь приобрести участок для строительства. Стоит заранее ознакомиться с содержанием этого документа, иначе строительство может оказаться под угрозой. Например, если участок находится на территории объекта культурного наследия, то скорее всего дом там строить нельзя, а к уже построенным зданиям предъявляются особые требования относительно их облика и возможности реконструкции. Также дом строить нельзя в границах большинства зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Градостроительный план должен содержать следующие сведения:
- границы земельного участка:
- кадастровый номер;
- сведения об объектах, расположенных на участке, и инженерных
коммуникациях, а также о возможности подключения к ним;
- минимальные допустимые отступы от границ и других объектов для строительства;
- предельные параметры для строительства дома (этажи, площадь и другое);
виды разрешённого использования (как основные, так и дополнительные для конкретного участка, например, индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства);
- ЗОУИТ и ограничениях по использованию земельного участка;
- сервитуты на участке;
- сведения об объектах культурного наследия;
- сведения о красных линиях;
- реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (разрабатываются на местном уровне);
реквизиты НПА о требованиях к благоустройству территории в регионе или муниципалитете;
- другие сведения, перечисленный в законе.
Ограничения строительства
Мы в своей практике иногда сталкиваемся с отказами в строительстве выданными нашим клиентам после подачи заявления на разрешение на строительство, но зачастую вносим все все вопросы решаются исправлением ошибок и указанием необходимых данных в схеме посадки земельного участка, отображаем границы зон ограничения строительства, зон и подзон культурных слоёв, указываем разрешённые отступы от зон и подзон и в итоге добиваемся разрешения и строим.
Кончено можно купить участок не пригодный для строительства, например пол ЛЭП, или можно купить участок, который на 80% находится в зоне ограничения строительства, например заходит в зону какой-то древней усадьбы, или в ближайшем будущем через участок планируют проложить дорогу или развязку.
На примере выше видно что участок попадает в две зоны ограничения застройки и в подзону запрета строительства. Так же на плане видны красные линии от которых по нормам нужно отступить 5 метров.
ГПЗУ лишним не будет. Заказывайте на госуслугах, присылайте нам, мы проконсультируем.
Если вы строитесь сами, то желаем удачи в строительстве!
А если вы ищете опытного и надёжного подрядчика полного цикла, то обращайтесь в нашу компанию, мы вам поможем построить качественный дом не дорого.