Очень важно и нужно начинать с планирования бюджета. Часто на консультациях именно с этого начинается разговор, так как, понимая бюджет на строительство, можно предположить, на какую квадратуру примерно его будет хватать или до какого этапа дойдет. Не стоит начинать строительство, не понимая общей стоимости работ. Причем, я говорю именно полностью под все строительство.
Вряд ли вы хотите купить участок, взять ипотеку и поставить коробку дома. И потом 3-5-7 лет смотреть на недостроенный дом, платить ипотеку и понимать, что надо еще потратить 5-7 млн. рублей.
Стоимость строительства можно разделить на 4 этапа:
1. Участок и коммуникации.
2. Теплый контур и предчистовые работы.
3. Внутренняя отделка.
4. Благоустройство территории.
Мало компаний, которые готовы вам точно расписать, что сколько будет стоить. Начиная от арматуры, заканчивая варочной плитой на кухне. Но вам все равно нужно примерно посчитать весь бюджет. Как же это сделать, когда нет участка, проекта и только все в планах?
Итак, мы определились, для чего нам нужен дом и где должен быть участок. По этапам с этого и начнем. Открываем сайт объявлений и смотрим на примерную стоимость участков. Тут главное не попасть на мошенников и риэлторов, которые ставят участки по геоточке не там, где надо, зато дешевле.
Если вы рассматриваете Коттеджный поселок, то можно поискать сразу в них. Там меньше обмана, чем на сайтах объявлений, да и цены примерно такие же. Зато будет договор, коммуникации и хоть какие-то гарантии.
Итак, пересмотрев все объявления, понимаем, что цена за сотку будет примерно 1.5 миллиона руб., а участки в среднем 5-6 соток. Так и запишем:
Участок 7,5-9,0 млн. руб.
Идем дальше. Если семья большая, то нужен дом 160-180 квадратов, а участок не такой большой, значит нужно делать 2 этажа. Заходим на сайт проектов. Их много, а нам надо примерно посмотреть габариты дома с нашей квадратурой и планы, которые нам нравятся. Из личного опыта: намного важнее планировка дома, нежели внешний вид. Чтобы она устраивала и заказчиков, с точки зрения размеров и площадей, и застройщика, с точки зрения несущих стен и расположения конструкций.
Нашлась суперклассная планировка, но надо доделать под себя.
Цель у нас сейчас – понять, сколько этот проект будет стоить. Заходим в поисковик и выбираем 10 строительных компаний своего города, обязательно лучших. Не беспокойтесь что так много, половина не ответит, или просто скажет 5 млн. В разговоре с ними, нам нужно объяснить, что планируем строительство, участок уже присмотрели, хотим понять, сколько будет стоить построить дом. Важно узнать две вещи:
1) Цену за квадрат строительства (от/до), например 25-35 тысяч руб. Тут важно уточнить, о какой площади говорит застройщик. На данном этапе их две: площадь строительства (если грубо, это площадь фундамента) и площадь дома (как, например, в проекте). Между ними разница в 20-30 процентов!
Например, вы будете спрашивать, сколько стоит дом 100 квадратов, понимая под этим площадь дома внутри 100 квадратов, вам ответят 2.5 млн. (при цене за квадрат 35 тысяч). А на самом деле вам нужен дом площадью 125 квадратов строительства, чтобы внутри было 100 квадратов общей площади. И цена будет 125*35=4,4 млн.
2) Что входит в цену за квадрат? Для одних цена будет означать коробка без окон, для других, например, теплый контур с окнами.
Ещё, во время разговора было бы неплохо обратить внимание на то, как застройщик ведет диалог, что говорит, как и на чём делает акценты.
В идеале надо собрать 5-6 цен, правда будет где-то посередине. И на нее надо будет ориентироваться. Допустим, дом в 160 квадратов будет стоить 6 млн. – коробка (фундамент, стены и крыша). Дополнительно к коробке примерно 400 тысяч руб. уйдут на хорошие окна, и примерно 1-1.2 млн. руб. на отопление и максимум 600 тысяч руб. еще на штукатурку и стяжку.
Итого дом с предчистовой выйдет в 10,0 млн. руб.(цены приблизительные, у каждого в зависимости от проекта и возможностей будет свой бюджет). Возможно, сейчас вы возмутитесь с мыслью: «А почему так дорого?». Понимаю, ведь у всех есть друг, брат, сват, кузен тети по маминой сестре, который поставил окна на весь дом за 300 тысяч, а отопление собрали ему за 500 и все прекрасно работает. Только с окон дует, и закрываются плохо. А воду горячую одновременно лучше не включать, так как другой пользователь ошпарится кипятком, если кипяток, конечно, будет.
Тут уж вы сами выбираете: достойное качество либо самая низкая цена. Но, напомню вам о том, что это не машина, которую можно продать, если купили битую со скрученным пробегом и узнали об этом потом. В случае с домом, если вам построили не качественно и с ошибками, эти недостатки видно сразу (трещины на стене или фундаменте, плесень, сырость и т.д.). Такой дом не сразу сможете продать, а уже вложили в него все свои деньги, силы и время. А бывает, даже деньги с ипотеки.
Краткий итог бюджета на строительство дома:
Участок 7,5-9,0 млн.
Коробка дома 7 млн.
Предчистовая 3,0 млн.
Остается чистовая отделка. Наверное, каждый сталкивался с ремонтом квартиры и всеми его нюансами. Для себя я понимаю, что если говорят, хороший ремонт стоит 20 тысяч руб. за квадрат, то надо на 1.5 умножить, а лучше сразу на 2 и будет реальная цена. А материалы – это отдельная страна прям. Там и смесители по 20 тысяч и раковины по 50 тысяч. Тут в подробности вдаваться не буду, так как все зависит от ваших пожеланий и возможностей.
Но если подсчитывать с мебелью, кухней, техникой и всем остальным, минимум 8 млн. Примерно столько стоит отделка дома.
Итого примерно насчитали 27,0 млн. с участком и с мебелью.
Расходы на благоустройство чаще всего вообще не учитывают. Но минимум, что нужно сделать, это забор фасадный и боковой вокруг участка, отмостка вокруг дома, площадка и навес для машины, дорожки, чтобы ходить по участку. Допустим, уместимся в 1.5 млн., но иногда это бюджет только на забор. Тут уже зависит от ваших пожеланий.
И вот у нас выходит 30 млн. руб. на наш дом мечты. Теперь нужно понять сможем ли мы в течение 1.5-2 лет оплатить эту сумму, и какие есть варианты её оплаты (например, какую-то часть суммы можно взять в ипотеку). Часто мои заказчики берут максимальную ипотеку именно на коробку дома с предчистовыми работами. Участок у них уже был. Остается чистовая отделка, которая делается или за наличные деньги, или, например, за деньги от продажи квартиры. Тоже кстати, хороший вариант, когда уже есть бюджет на дом с предчистовой, планировать, что будет продана квартира и доделана отделка дома.
НО! Не рекомендую продавать квартиру и строить на нее дом. Непонятно, как может сложиться: могут цены резко подскочить, или какие-то ошибки были допущены. Чтобы в итоге вы не остались совсем без жилья.
