Не всем, но многим из нас все-таки удается купить квартиру. Многокомнатную - или студию, со своих денег - или с родительских, свежепостроенную - или "вторичку". Но каким бы путем к этой ситуации мы ни пришли, перед нами почти всегда встает ОН. Вопрос капитального ремонта.
Если вы не уверены, в чем разница, уточню:
- косметический ремонт - освежение и обновление поверхностей
- капитальный ремонт - это создание с нуля или обновление "начинки" квартиры, возможно, даже ее перепланировка.
Не спорю, есть некоторые счастливчики, которые получают жилплощадь в состоянии "заезжай и живи". Я за них рада. Но эта статья - для всех остальных.
Что делать, если такой вопрос все же возник, а для вас он совершенно в новинку? Или даже если вы решились на капитальное обновление той квартиры, где живете?
Ниже я распишу то, что узнала на собственном опыте. Как провести экономный вариант капитального ремонта в своей (новой?) квартире и не сойти с ума.
1. Найти временное жилье для обитателей квартиры.
Это в том случае, если в квартиру уже кто-то из вас въехал. Увы, в процессе капремонта там никто жить не сможет. Если вам говорили другое - вас обманывали.
2. Нарисовать дизайн-проект (план-схему).
Для начала вы получаете план квартиры. В идеальном варианте - запрашиваете в управляющей компании, в БТИ или у застройщика, в менее идеальном - определяете серию дома (через специальные сайты или, например, спрашиваете в той же УК) и ищете типовые планировки в интернете, в самом неудобном - берете рулетку и карандаш и идете измерять вашу собственность вручную. Если то, что вы получили - бумага, сканируете и переводите в цифровой вид.
Далее открываете на своем компьютере достаточно мощную графическую программу (по крайней мере, чтобы она поддерживала работу со слоями; я пользуюсь фотошопом). Самым нижним слоем кладете полученную схему "квартира как есть сейчас", ее вы переделывать не будете. Выделяете на ней капитальные стены, общедомовые трубы (газ, вода) и мокрые точки - это то, что вам нельзя будет трогать и переносить (а помещение с газом еще и обязательно должно быть отделено от жилых комнат дверью!). Делаете с нее копию слоем выше. И на ней начинаете рисовать.
Решаете, где в вашей квартире будет что расположено.
Дальше:
- рисуете с учетом этого отдельным слоем межкомнатные перегородки, внутренние и внешние двери (и в какую сторону они должны открываться) и остекление,
- еще отдельным слоем - сантехнику (раковина, кухонная мойка, ванна, душ, унитаз - непременно поблизости от общедомового стояка воды) и оборудование (плита, холодильник, стиралка, газовая колонка и т.д., также с учетом размещения труб),
- далее двумя отдельными слоями - проводку нижнюю (розетки, с указанием высоты от пола и накладная это розетка или врезная) и верхнюю (выключатели, стенные и потолочные светильники, также с указанием высоты).
- и последним слоем - предполагаемую мебель. Расставив мебель, вы гарантированно добавите в план еще полдюжины розеток. Ими, как кашу маслом, квартиру не испортишь. Выбирая на схеме место под внутренний блок кондиционера, помните, что он не должен располагаться прямо над диваном, кроватью или столом, однако во избежание слишком длинной трассы, находиться поближе к внешней стене.
- не забудьте одним из видимых слоев сделать масштабную сетку (с клеткой 20-50 см, как вам удобнее). С ней вам будет гораздо сподручнее затем считать размеры.
И да, для всех элементов на схеме, от дверей до розеток, есть стандартные обозначения. Если вы не знакомы - не поленитесь, нагуглите. Так вашу схему ремонтникам в дальнейшем будет читать гораздо проще.
3. Проверить, нет ли в вашем проекте нарушений
Помните, что кое-какие вещи делать нельзя, как бы вам это ни казалось удобно или красиво - это могут счесть запрещенной перепланировкой и не утвердить, как минимум, а некоторые вещи из перечисленного попросту опасны. Ниже - короткий, но не исчерпывающий, перечень.
С водоснабжением нельзя:
- зашивать наглухо стояки отопления и канализации (должна быть дверца для доступа),
- подключать водяной теплый пол к общему стояку ГВС,
- смещать границы санузла на территорию кухни (но в коридор - можно),
- делать мокрые зоны над жилыми помещениями (кухня, санузел, прихожая - нежилые),
- тянуть на балкон радиаторы водяного отопления (электрические обогреватели - можно).
На полу нельзя:
- класть плитку над жилыми помещениями (будет нарушена шумоизоляция с нижним этажом).
Со стенами нельзя:
- штробить в толще несущих стен или плиты пола (положить слой штукатурки и штробить в нем - можно),
- повреждать несущие стены и балки (в случае необходимости делать в такой стене дверь, проем должен быть отдельно армирован и укреплен),
- сносить стену и объединять комнату с балконом / лоджией (как минимум, в Москве на это строгий запрет).
С газом нельзя:
- объединять помещение с газом с жилыми комнатами (между ними должна быть дверь),
- закрывать наглухо хотя бы часть газовой трубы (прикрывать съемными конструкциями - можно),
- переставлять газовое оборудование далее 2 м от трубы,
- туго натягивать гибкий газовый шланг или проводить его под мойкой.
4. Посчитать бюджет, нанять ремонтников и составить смету
Я имела дело с вариантами эконом-ремонта, но, подозреваю, для многих не элитных вариантов это планирование бюджета тоже подойдет. Прикиньте, сколько вы готовы отдать за ремонт, и добавьте к этой сумме еще 20% на всякие непредвиденные расходы. Далее, если мы считаем капитальный ремонт, конечная сумма примерно делится так: 30% - за работу ремонтной бригаде, 20% - черновые материалы с доставкой, 20% - окна и двери с доставкой и установкой (если это нужно), 20% - чистовые, включая сантехнику, 10% - на "встроенные" элементы (освещение, стенные шкафы, карнизы, короба и т.д.) и всякое непредвиденное.
Узнайте цены на ремонт в нескольких компаниях (или у частных мастеров) и оцените реалистичность своего финансового плана. Если вы что-то умеете и делаете своими руками - сэкономите на плате ремонтникам, но по остальным пунктам вряд ли сможете ужаться, я думаю. Дальнейшая стоимость мебели и техники - уже чисто на ваше усмотрение.
Выберите ремонтников и заключите с каждым (фирмой, бригадой или отдельным мастером) письменный договор на работы с детальной сметой по ним. Если не хотите писать договор с частным мастером на что-то небольшое - то хотя бы в мессенджере обсудите с ним эту сумму, чтобы у вас оставались вещественные следы того, что именно, за какие деньги и в какие сроки он вам обещал. Не забудьте проговорить со всеми условия предстоящей работы (узнайте, бригада будет жить на объекте или она приходящая; спросите, помнят ли они про "часы тишины" и т.д.). Приготовьте для ремонтников комплект ключей.
После того, как вы примерно определились с общей суммой, заведите для себя файл в электронных таблицах (Excel). В нем на одних листах вы будете заносить как есть представленную ремонтниками смету, а на отдельном листе - фиксировать все фактически произведенные платежи. За что уплачено, кому, какого числа, как именно (наличными, с карты по счету, переводом по СБП, оплатой на маркетплейс и т.д.). Каждый ваш расход, хоть покупка пакетика шурупов, должны будут в нем отражаться, так вы поймете свои реальные траты под конец и отследите, если случится существенный перерасход оплаты работ (за который можно торговаться с ремонтниками, если вы договаривались на одну сумму, а вышла совсем другая). Ну и, разумеется, в процессе вы сможете посмотреть предоставленные сметы без спешки и понять, не взяли ли с вас в каком-то пункте деньги "за воздух".
5. Составить план-график работ.
Вы можете нанимать бригаду на все сразу или мастеров на каждую работу по-отдельности (сантехники, паркетчики, газовщики, монтажники окон и дверей обычно бывают специально обученными людьми) или часть из работ либо все их вообще делать сами. Это на ваше усмотрение. Но в любом случае вы должны сами либо с помощью прораба расписать последовательность и план-график работ. Это и ваш план расходов, и последовательность заказа материалов.
Для этапов черновой и чистовой отделки вы также должны проговорить, в каком порядке мастера будут ремонтировать ваши помещения. Обычно начинают с ванной комнаты и кухни, но в каждом конкретном случае могут быть нюансы.
Проверенную на своем опыте последовательность для квартиры я расписала ниже, отметив разными значками те работы, которые:
* - нужны только при капитальном ремонте вторички,
х - нужны, если вы получили квартиру-новостройку в состоянии голого бетона (черновой отделки),
- - нужны, даже если вы получили новостройку в состоянии white box (предчистовой отделки).
ПЛАН:
* складирование, демонтаж, вывоз мусора
* установка окон и входной двери
* разводка водных труб от общедомового стояка
х доставка черновых материалов
x черновые работы по стенам и потолку
* черновые работы по полу
х разводка электрики от внутриквартирного щитка, со штроблением
- укладка кафеля, включая покрытие пола
- установка сантехники в ванную
- монтаж встроенных конструкций, коробов и шкафов
- чистовая отделка стен, потолка, пола, окраска труб, натяжной потолок (если нужно)
- установка межкомнатных дверей
- чистовая установка электрики (светильники, розетки, выключатели)
- сборка кухни со встроенной техникой
- подключение плиты
- подключение сантехники (смесители, посудомойка, стиралка, унитаз)
- подключение газовых приборов (если есть)
- закрепление карнизов, плинтусов, коробов для кабелей, элементов встроенных шкафов и т.д.
- врезка замков
- доставка и сборка мебели
Если интересно, дальше я продолжу, подробно расписывая каждый из пунктов плана работ: что он детально включает, на что стоит обратить внимание и т.д.