Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор. Предварительный договор подтверждает, что стороны намерены заключить сделку.
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен, чтобы стороны не передумали ее продавать или покупать. А если передумали — чтобы можно было заставить их это сделать через суд или хотя бы потребовать неустойку.
А теперь представим ситуацию:
Некий гражданин, заключил с покупателем предварительный договор купли-продажи квартиры, и получил задаток 100 000 руб.
Но порядок оплаты в предварительном договоре купли-продажи не прописали, указав, что стороны определяют при заключении основного договора.
Покупатель самостоятельно подготовил договор и просил подписать его на таких условиях:
- Мы оформляем продажу квартиры за 100 000, уже внесенных как задаток.
- Остальную сумму покупатель вносит в течение 60 дней.
Устная договоренность с покупателем была о переводе всей суммы сразу при заключении основного договора купли-продажи.
Продавца смущает тот факт, что денежные средства перечислят не сразу, а в течение 60 дней, что его не устраивает.
Как действовать дальше? Можно ли считать предварительный договор ничтожным или отказаться от сделки?
Главная опасность отказа от сделки, заключается в том, что покупатель может пойти в суд с иском о понуждении вас заключить основной договор.
Но ПДКП не означает, что суд однозначно займет позицию покупателя. Задача суда — чтобы вы договорились о взаимовыгодных условиях. Если не получится, то условия определит уже судья.
В такой ситуации, все же есть риск, что он примет вариант покупателя с отсрочкой оплаты в 60 дней. Но покупателю, вероятно, придется ответить на вопрос судьи, зачем нужна такая отсрочка.
Вы можете отказаться от сделки, если условия покупателя о порядке оплаты вас не устраивают, можно сослаться на положение о существенных условиях. Закон говорит, что к ним относятся не только предмет и цена, но и все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон необходимо достичь соглашения.
Но как поступить в данной ситуации спросите вы?
Ну, мы рекомендовали бы, например заявить, что нужно согласовать порядок оплаты, — и пока вы не пришли к соглашению по этому вопросу, основной договор заключить нельзя, ведь условия оплаты в ПДКП не согласованы.
Обратите внимание, как в ПДКП описаны условия заключения основного договора. Возможно, там есть прямое указание, кто из сторон готовит проект основного договора, а может быть, об этом ничего не сказано, как в рассматриваемом случае.
Если порядок заключения основного договора не урегулирован, вы можете составить свой проект договора и передать его продавцу. В документе укажите нужные вам условия. Например, что вы получите деньги за квартиру не через 30 дней, а сразу после регистрации сделки. Такое предложение называется офертой. Продавец может принять ее или отправить вам свой проект договора.
Даже если вы ничего не добьетесь, то, что вы сделали оферту покупателю, важно для суда, если до него дойдет: так вы подтверждаете намерение заключить основной договор. Еще будет иметь значение, кто первым сделал оферту, если очередность не определена в предварительном договоре.
Бывает, обе стороны просто бездействуют — никто никому ничего не предлагает. Тогда, как только пройдет срок для заключения основного договора, указанный в ПДКП, считается, что сделка сторонам больше неинтересна. Действие предварительного договора прекращается.
Что же касаемо ничтожности ПДКП, то вопрос о ничтожности договора зависит от всех его условий, а не только от условия о порядке оплаты.
Ничтожной называется сделка, которая недействительна в силу ее недействительности по основаниям, предусмотренным в законе (в силу несоответствия закону) с момента ее совершения, независимо от признания ее судом таковой. Например, ПДКП заключили устно, хотя закон обязывает делать это письменно. Устный договор будет ничтожным.
Но в рассматриваемой ситуации это не так важно. В целом предварительный договор купли-продажи, ПДКП, не обязывает вас заключать основной договор и проводить сделку — вы вольны отказаться. Однако покупатель может пойти в суд с требованием обязать вас продать квартиру.
Если данная статья была Вам полезна, буду благодарен, если Вы поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. Подписка на канал позволит Вам быть всегда в теме и не пропустить новые, интересные и полезные публикации».
Читайте также:
- Что делать, если при строительстве дом вышел за границу земельного участка;
- Может ли один из собственников нежилого помещения в нежилом здании расторгнуть договор с управляющей организацией?;
- Основные причина отказа в согласовании строительства жилого дома.