Доля загородной ипотеки в июле сократилась, после повышения ключевой ставки и частичной отмены льгот.
Как сообщает сервис «ДомКлик», в Петербурге доля кредитов на строительство ИЖС уменьшилась втрое: с 14,7% до 4,6%. В Ленобласти уменьшилась с 19,2% до 6%. Эти цифры касаются кредитов Сбера, но вряд ли общая картина сильно отличается от показателей лидера. Отметим также: «сокращение доли» - это от общего объема выданных займов. А не от количества проданных/построенных домов.
Дальнейший спад ипотеки вообще и загородной в частности прогнозируют и другие крупные кредиторы. По мнению аналитиков ВТБ, выдача ипотечных кредитов во втором полугодии 2024-го упадет на 37%, общий итог за год составит примерно 4,6 трлн рублей.
По мнению специалистов Аналитического центра ДОМ.РФ, в целом за 2024 год выдача ипотеки сократится на 35-40% к рекордному 2023 году и составит порядка 1,3-1,4 млн кредитов на 4,8-5 трлн рублей.
Теперь важно зафиксировать «верхнюю точку», показатели, от которых начнется отсчет снижения.
По данным ЦБ РФ, за шесть месяцев жители Петербурга и Ленобласти оформили 9186 кредитов на ИЖС. В том числе на строительство - 7753, на покупку - 1433 (в 5,4 раза меньше). В столичном регионе (Москва и Московская область) показатели в 3,3 раза повыше: 25 537 кредитов (соотношение строительства и покупки готового - примерно как у нас).
Остальные данные - в таблицах по ссылке.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Среди покупателей можно выделить две почти равнозначные группы: покупатели «для себя» и инвесторы. Среди тех, кто приобретает участки и дома «для себя», доля тех, кто использует ипотеку, составляла не более 7-10%. Потери спроса в этой группе будут не существенными.
А вот инвесторы - примерно половина группы - начнут переводить свои капиталы с загородного рынка в банковские депозиты. Тем более, что при суммах от 10 млн банки будут предлагать специальные условия по депозитам на уровне около 20% годовых.
До сих пор доходность на загородном рынке у инвесторов составляла 30% выше. Сейчас она начнёт снижаться из-за более дорогих денег. Разница между банковским вкладом и доходом от инвестиций в загородную недвижимость будет уменьшаться. На загородном рынке останутся инвесторы, которые опасаются «замораживания» вкладов.
Впрочем, строительство в кредит создает собственные риски - например, вероятность «маржин-колла». Как только дом куплен в первичке или построен, он становится вторичкой, и его цена падает примерно на 30`%-40%. Когда рыночная стоимость залога уменьшается, банк может потребовать довнести деньги для обеспеченности залога или даже продажи предмета залога. При появлении на рынке большого числа залоговой недвижимости цены начнут заметно снижаться. Но это перспектива 6-12 месяцев.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»
- «Рекордные» цифры по выдаче ипотеки на ИЖС отнесем на желание покупателей успеть до сворачивания льготных программ. Вообще, для «загородки» и льготных программ было меньше, чем на новостройки в городах, и бюджет покупки загородного дома возле Петербурга тоже выше стоимости квартиры.
Объем ипотеки во всей вторичной недвижимости даже в хорошие времена едва дотягивал до 30% от общего объёма сделок. Поэтому повышение КС и отмена льгот не станет причиной краха загородного рынка. Возможен спад на то время, пока ключевая ставка не снизится до разумного уровня.
Но и банки, с отменой льгот, тоже частично ослабили требования к заемщикам. Например, ВТБ отошёл от запрета на выдачу ипотеки родственникам продавца, с июля начал выдавать кредиты на покупку отдельных участков. Усилия банков в попытках хоть как-то сохранить минимум новых ипотечных кредитов видны и по многократно увеличившейся рекламе.
На адаптацию потребуется время, если ставка не будет сильно снижаться, то до пары лет. Но наша загородка с 2008 года живет в перманентном кризисе, так что ей не привыкать. Радует, что проявляются признаки смещения сознания граждан в сторону жизни за городом…