Теперь, когда законодатели единогласно проголосовали за отмену всех рыночных ограничений, возможно, вы задумываетесь о покупке недвижимости на местном рынке. Вот что нужно знать.
В 2010 году, после нескольких лет резкого роста цен и спекуляций, Макао ввел серию мер, направленных на охлаждение местного рынка недвижимости. Эти меры включали 10-процентный гербовый сбор за покупку третьего объекта недвижимости и дополнительный 10-процентный гербовый сбор для иностранных покупателей. Такие карательные меры, вместе с влиянием пандемии Covid-19 на экономику, оставили местный рынок недвижимости в состоянии застоя. Последний индекс цен на жилье снизился на 5,6 процента в годовом исчислении.
Недавно законодатели и правительство, наконец, прислушались к многочисленным призывам риэлторов и приняли законопроект об отмене ограничений для стимулирования инвестиций в этот сектор. В этом Макао следует примеру Гонконга. Решение соседнего специального административного района отменить аналогичные ограничения на своем рынке недвижимости в феврале вызвало волну интереса, особенно со стороны покупателей из материкового Китая. Объемы сделок увеличились, даже если цены пока нет. Многие теперь надеются на аналогичное восстановление рынка недвижимости в Макао. Арендная доходность не особенно высока, но продавцы в Макао, как и в Гонконге, освобождены от налогов на прибыль от продажи своей недвижимости. Это может привести к очень привлекательным капитальным приростам. Другие юрисдикции, такие как Португалия и Великобритания, взимают значительный налог в размере 28 или от 18 до 28 процентов соответственно на прибыль при продаже своей недвижимости.
Могу ли я вообще покупать недвижимость в Макао?
Да. Любой человек может купить недвижимость здесь, будь то резидент или нерезидент, хотя для резидентов предусмотрены некоторые преимущества, такие как более низкие процентные ставки.
Если вы не местный житель, обратите внимание, что все официальные документы в Макао доступны только на португальском и китайском языках.
Какие расходы нужно покрыть, кроме стоимости самой недвижимости?
При покупке недвижимости в Макао, будь то парковочное место или пентхаус, вам нужно будет оплатить гербовый сбор и сбор за регистрацию собственности, а также комиссию, если вы пользуетесь услугами риэлтора.
Гербовый сбор варьируется от 1,05 до 3,15 процента от стоимости недвижимости. Если покупатель является постоянным резидентом Макао и покупает свое первое жилое помещение, то первые 3 миллиона патак от общей стоимости недвижимости освобождаются от налога.
Чтобы уплатить гербовый сбор, вам нужно будет заполнить форму, которую выдает Бюро финансовых услуг. Кроме того, вам нужно будет заполнить форму для регистрации права собственности в Реестре недвижимости, что также влечет за собой сбор. Размер регистрационного сбора определяется суммой вашего банковского кредита плюс проценты, которые нужно будет выплатить за первые три года вашего кредита, и другие расходы. Доступен симулятор, который поможет вам рассчитать сумму.
После завершения сделки от вас также ожидается покрытие всех юридических расходов, связанных с передачей собственности, включая оплату за исполнение акта и нотариального удостоверения.
Я нашел квартиру своей мечты в Макао. Что нужно знать перед тем, как сделать предложение?
Проведите проверку истории недвижимости. Это включает в себя проверку реестра (известного на португальском как busca) на предмет чистоты и отсутствия юридических споров по данному объекту. Проверку можно выполнить в Реестре земель и недвижимости Макао (Conservatória do Registo Predial de Macau на португальском).
Исследуйте рыночные цены, чтобы быть в курсе средней цены за квадратный фут. Это даст вам понимание местного рынка, что важно для ведения переговоров. Правительство регулярно публикует обновления индекса цен на жилую недвижимость, чтобы помочь вам определить справедливую цену.
Обратите внимание, что цены на недвижимость в Макао указаны в гонконгских долларах за квадратный фут общей площади – это означает, что в расчет иногда, но не всегда, включены общие пространства здания, такие как лифтовые вестибюли и лестницы. В Гонконге же цена основывается на продаваемой площади, то есть площади самой квартиры.
Что происходит после того, как я сделал предложение?
Вам нужно будет внести первоначальный платеж, чтобы подтвердить свой интерес – обычно это символическая сумма, например, 100 000 гонконгских долларов (примерно 12 750 долларов США) для недвижимости стоимостью до 5 миллионов гонконгских долларов (около 640 000 долларов США). Платеж будет удвоен для недвижимости стоимостью 10 миллионов гонконгских долларов и так далее.
Этот платеж обычно производится чеком. Убедитесь, что у вас есть необходимые средства на текущем счете, так как возврат чека рассматривается в Макао очень серьезно и может даже повлечь за собой тюремное заключение.
Ваш первоначальный взнос сопровождается предварительным соглашением о покупке недвижимости, составленным риэлтором. Это не то же самое, что договор купли-продажи (см. ниже). Это просто способ отделить других покупателей и показать продавцу вашу серьезность.
Каков фактический депозит, который нужно внести, и сколько времени занимает сделка?
Стандартная сумма депозита составляет 10 процентов от окончательной покупной цены, за вычетом суммы, которую вы внесли для регистрации своего интереса. Однако, по закону, любая сумма может быть выплачена в качестве депозита, если обе стороны договорятся об этом.
Депозит подлежит оплате при заключении договора купли-продажи, который составляется и подписывается в присутствии адвоката, который будет свидетелем. Этот договор потребуется кредитору для обработки заявки на заем.
Вам также потребуется наличие значительных средств. В отличие от многих других юрисдикций, гербовый сбор в Макао подлежит оплате при подписании либо предварительного соглашения, либо договора купли-продажи, в зависимости от того, что будет первым, а не при подписании окончательного акта купли-продажи. Он должен быть уплачен в течение 30 дней с даты подписания.
Договор купли-продажи должен указать время, в течение которого обе стороны должны будут подписать акт – обычно от 30 до 90 дней. Если вы планируете получить ипотеку для покупки недвижимости, убедитесь, что у вас есть подтверждение от банка о выдаче средств. В противном случае вы рискуете потерять свой депозит, если условие "при условии банковского финансирования" или аналогичное не будет явно указано в договоре.
Предположим, мне нужно отказаться от сделки?
Вы потеряете весь свой залог и гербовый сбор (если он уже был уплачен).
Если продавец отказывается от сделки, он не только должен будет вернуть залог, но и понесет штраф в размере залога, плюс уплаченный гербовый сбор.
Кто бы ни отказался от сделки, также должен будет оплатить часть, если не всю, комиссию агента.
Я решил подать заявку на ипотеку в Макао. Что мне нужно знать?
Узнайте, подходит ли ваша недвижимость для получения банковского кредита. Некоторые старые объекты могут не подходить.
Если ваша предполагаемая недвижимость подходит, вам нужно будет предоставить банку удостоверение личности, подтверждение дохода и так далее, а также копию предварительного или окончательного договора купли-продажи, подписанного вами и продавцом. Нужен ли вам поручитель, зависит от вашего финансового положения, включая ваши сбережения, доходы и залоговые активы.
Срок, в течение которого вы должны будете погасить кредит (известный как “срок кредита”), варьируется от 5 до 30 лет и зависит от различных факторов, включая ваш возраст, доход и стоимость сделки. Процентные ставки варьируются от банка к банку. На момент публикации этой статьи, HSBC предлагал основную процентную ставку в размере 6,125 процента. Эта ставка приведена только для справки и в некоторых банках может быть даже меньше и сейчас есть предложения со ставкой 2.75-2.85%%
.
Сумма, которую вы сможете занять, будет основана на оценке недвижимости банком или покупной цене, в зависимости от того, что ниже – обычно оценка банка, так как они обычно консервативны. Чтобы начать процесс оценки, вам нужно будет предоставить реестр недвижимости (упомянутый выше busca). За оценку может взиматься небольшая плата, хотя она часто отменяется после подтверждения банковского кредита.
Монетарное управление Макао (AMCM) рекомендует банкам выдавать кредиты на сумму не более 70 процентов от стоимости недвижимости (коэффициент “кредит-стоимость”). Это означает, что если вы подаете заявку на кредит для покупки недвижимости стоимостью 30 миллионов патак, вам нужно будет накопить как минимум 9 миллионов патак заранее или занять эту недостающую сумму из других источников. Для объектов недвижимости меньшей стоимости (не более 3,3 миллиона патак) резиденты иногда могут занимать до 90 процентов от покупной цены.
До снятия рыночных ограничений было обычным делом, что банки устанавливали более низкий коэффициент “кредит-стоимость” для нерезидентов, но теперь дела обстоят лучше для иностранных инвесторов, которые могут занимать до 70 процентов от стоимости недвижимости для своих ипотек.
Если вы берете банковский кредит, недвижимость будет заложена в качестве обеспечения на случай, если вы не выполните свои платежные обязательства.
Покупатели недвижимости в Макао могут занимать до 70 процентов от покупной цены
Будет ли у меня постоянное право собственности после покупки недвижимости в Макао?
Это зависит. Недвижимость в Макао может быть либо в полной собственности, либо в аренде. Полная собственность означает, что вы являетесь полным владельцем. Аренда означает, что вы фактически покупаете аренду, обычно на 25 лет с последующими продлениями каждые 10 лет, путем уплаты налога правительству. Сумма этого налога зависит от площади земли, на которой находится недвижимость.
Сколько берут агентства недвижимости в Макао за свои услуги?
Не менее одного процента от стоимости сделки, который оплачивается как продавцом, так и покупателем. В Макао работает множество агентств недвижимости, и многие из них имеют опыт работы с англоговорящими клиентами.
Нужно ли мне нанимать адвоката при покупке недвижимости в Макао?
Это крайне желательно, особенно если вы не владеете китайским или португальским языком, поскольку вся официальная документация, повторимся, ведется только на этих языках. Все юридические фирмы сделают устный перевод во время подписания договора, а полный письменный перевод также возможен за отдельную плату.
Отказ от ответственности: Эта статья предназначена только для информационных целей и не является юридической консультацией. Перед принятием решения о приобретении недвижимости в Макао читателям следует проконсультироваться с квалифицированным специалистом в области права.
