С 1 августа 2024 года в Москве вступил в силу запрет на проектирование и строительство квартир площадью менее 28 квадратных метров. Это решение было закреплено в соответствующем постановлении, подписанном мэром города Сергеем Собяниным.
Согласно документу, минимальная площадь однокомнатной квартиры должна быть не менее 28 квадратных метров, а для двухкомнатной – 44 квадратных метра. При этом в расчет не включаются лоджии, балконы, террасы, приквартирные тамбуры и холодные кладовые, несмотря на их размеры. Другими словами, даже если жилая площадь составляет 25 квадратных метров, но при этом есть 15-метровая терраса, 5-метровая лоджия и 10-метровая кладовка, квартира все равно не соответствует закону. После принятия постановления запрещается проектировать жилье без дополнительных трех квадратных метров в комнате, кухне или коридоре, чтобы достичь установленного минимума в 28 квадратных метров.
Впервые информация о возможном запрете маленьких квартир появилась весной этого года.
По мнению генерального директора компании KEY CAPITAL Ольги Гусевой, постановление мэра Москвы фактически подтверждает решение столичных властей, принятое в мае. Согласно этому решению, запрещено строительство малогабаритных квартир, что начало действовать еще весной. Многие застройщики ориентировались на спрос со стороны аудитории, заинтересованной в небольших студиях, таких как студенты, молодые специалисты, семьи без детей и пенсионеры, прежде всего из-за экономических соображений. Однако теперь эти застройщики столкнутся с потерями не из-за затрат на перепроектирование домов, а из-за возможного снижения спроса со стороны клиентов с невысоким уровнем доходов.
Читайте также: Мэр Москвы принял решение о создании летних бассейнов в парке «Серебряный бор»
С учетом того, что небольшие студии в жилых комплексах комфортного и бизнес класса часто являются наиболее рентабельным вариантом, такой удар считается особенно значимым. В таких объектах относительно невысокая конечная стоимость компенсируется высокой ценой за каждый квадратный метр, – пояснила Ольга Гусева.
Запрет на проектирование малогабаритных квартир в столичных новостройках выглядит неоднозначным решением. Конечно, подобного жилья на рынке Москвы в последнее время стало чрезмерно много. Многие сделки с такими квартирами носят инвестиционный характер. Тем не менее есть категории клиентов, которые, безусловно, нуждаются в микрожилье. Поэтому считаю, что следует сохранить в экспозиции новостроек квартиры подобного формата, но ограничить их долю от суммарного объема предложения, – говорит эксперт.
Ирина Доброхотова, основатель компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что за последние пять лет средняя площадь студий уменьшилась на 9,8%, составив теперь 25 квадратных метров. Эта тенденция характерна не только для студий, но и для всех типов жилых квартир.
Студия – это возможность для большинства покупателей приобрести недвижимость в новостройке с минимальными затратами. Несмотря на более высокую цену за квадратный метр, студии остаются востребованным форматом. Они часто выбираются как первое жилье, которое в дальнейшем можно продать, чтобы приобрести квартиру большей площади для расширения семьи или с целью аренды, – приводит примеры Ирина Доброхотова.
Читайте также: «Аэроэкспресс» прекращает перевозки до аэропорта Внуково: как теперь добираться, сколько время займет путь до аэропорта – рассказываем подробно
Впрочем, вступление закона в силу не означает, что в продаже больше не будет студий с площадью менее 28 квадратных метров. Все уже находящиеся в процессе строительства объекты будут завершены и выставлены на продажу, учитывая, что срок строительства составляет два-три года. Позднее мини-студии можно будет приобрести на вторичном рынке. В долгосрочной перспективе предполагается увеличение доли однокомнатных квартир с минимальной площадью 28-30 квадратных метров.
В последние годы на рынке новостроек наблюдается тенденция к уменьшению площадей квартир, – отмечает генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. В Москве за последние пять лет средняя площадь квартир уменьшилась на 2 квадратных метра, составив теперь 56,4 квадратных метра. Это означает, что жилье становится менее комфортным. Сокращение жилой площади негативно сказывается на социальной среде жилых комплексов, особенно если таких застройщиков в районе много. Для противодействия этой тенденции власти объявили о введении запрета.
В настоящее время квадратный метр жилья площадью до 28 м² в Москве оценивается в сумму от 360 тысяч до полумиллиона рублей, в то время как средняя квартира на продажу стоит 8,4 миллиона рублей. Эти квартиры являются самыми доступными на рынке жилья в Москве, и вызывают большой интерес, так как они подходят не только для проживания одного человека, но и для сдачи в аренду по цене, сопоставимой с обычной однокомнатной квартирой. В связи с этим оставшиеся в продаже квартиры (их количество составляет около восьми тысяч в новостройках) будут пользоваться повышенным спросом.
Стоит отметить, что это решение не касается апартаментов. В соответствии с законодательством они не относятся к жилой недвижимости, поэтому в проектах апартаментов помещения площадью менее 28 квадратных метров смогут проектировать и в дальнейшем. «Вероятно, что спрос, в зависимости от цели покупки, сместится к однокомнатным квартирам небольшой площади – для собственного проживания и к апартаментам – для тех, кто покупает с целью сдачи в аренду», – считает эксперт.
Власти Сочи, Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассматривают возможность запрета на строительство небольших квартир. Документы к этому вопросу уже готовятся, однако остается неясным, когда они вступят в силу и будет ли такой запрет в конечном итоге введен, учитывая его непопулярность.
В регионах наблюдается различная ситуация с жильем малой площади. На крупных рынках этот тип жилья начал появляться примерно три года назад, однако его доля в предложении пока не так высока, как в Москве. В средних городах (с населением от 300 тысяч до одного миллиона человек) студии встречаются редко, поскольку стоимость квадратного метра здесь не так высока, как в крупных мегаполисах и столицах. Именно поэтому ранее не было смысла в массовом строительстве небольших студий в этих регионах.
В некоторых субъектах России власти могут отказаться от строительства маленьких студий из-за недостаточно развитых рыночных условий. В больших городах с высокой стоимостью недвижимости, как, например, в Москве, подобной практике, вероятно, не последуют, считает эксперт.