На этой неделе правительство РФ огласило новые параметры IT–ипотеки, которые должны заработать уже в августе. Предельная ставка составит до 6% годовых (была до 5%), а максимальная сумма кредита — до 9 млн рублей (была до 18 млн в крупных регионах).
Местные власти смогут снизить ставку ещё сильнее за счёт собственных программ.
Важнейшим отличием стало исключение из числа регионов — получателей господдержки Москвы и Петербурга. Причём речь идёт не только о месте покупки жилья, но и о месте работы заёмщика.
"Если вы работаете в аккредитованной IT–компании, которая зарегистрирована в Москве или Санкт–Петербурге, — вы не можете воспользоваться IT–ипотекой для приобретения недвижимости", — заявили в Минцифры.
Требования к заёмщикам будут таковы: трудоустройство в IT–компании, аккредитованной Минцифры и получающей налоговые льготы (последнего условия ранее не было); зарплата от 150 тыс. рублей в месяц до вычета НДФЛ в городах–миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях и от 90 тыс. рублей в остальных регионах (ранее применялась более детализированная градация).
Нетрудно подсчитать, что с помощью IT–ипотеки, не доплачивая по рыночной ставке и не превышая минимальный первоначальный взнос, можно будет купить жильё стоимостью до 11,25 млн рублей. Если взять предложенные 9 млн в "обычную" ипотеку по рыночной ставке 21% на 30 лет, то, по данным ипотечного калькулятора Сбербанка, придётся ежемесячно платить по 157 тыс. рублей, а переплата составит более 47 млн.
Условия IT–ипотеки позволяют сократить эти цифры до 53,7 тыс. и 10 млн соответственно.
Новые условия будут действовать до 2030 года. За этот срок правительство ожидает выдачи 82 тыс. кредитов. Это сопоставимо с тем, что было выдано с 2022 года, когда власти запустили IT–ипотеку (78,58 тыс. кредитов на 711,99 млрд рублей, по данным "Дом.РФ" на май 2024 года).
Правда, как отмечают в Минцифры, до сих пор более половины субсидий направлялось на покупку жилья в Москве и Петербурге. Смогут ли регионы "перехватить" этот объём — вопрос.
Поедут ли айтишники в Ленобласть
Ленинградская область как минимум постарается это сделать, следует из комментария "ДП" замглавы областного правительства Евгения Барановского.
"Решение отличное и позволит привлекать качественных специалистов в регион. Они нам нужны", — заявил Евгений Барановский.
По данным "Яндекс.Недвижимость", под условия программы попадает почти 90% предложения в Ленобласти, или 1,36 млн м2 жилья. Стоимость 1 м2 в регионе в зависимости от локации колеблется от 125 тыс. до 190 тыс. рублей.
Другой вопрос, кто сможет воспользоваться обновлённым предложением. По данным сервиса "Контур.Фокус", на 1 августа 2024 года в Ленобласти зарегистрировано 2661 предприятие, которое можно отнести к IT–компаниям, тогда как в Петербурге их 19 375.
При этом выяснить, сколько из них внесены в реестр компаний, аккредитованных Минцифры РФ, задача непростая. Ещё в октябре 2022 года министерство убрало со своего сайта файл с полным списком внесённых в реестр предприятий. Теперь проверять это предлагается в индивидуальном порядке — вводя название или ИНН компании в специальную форму на сайте "Госуслуг".
Стоит напомнить, что 19 июля Минцифры завершило ежегодную проверку, по итогам которой подтвердить аккредитацию смогли более 18 тыс. компаний. Как говорится в официальном сообщении ведомства, это "более 13 тыс. IT–компаний, получающих налоговые льготы", а также "более 5 тыс. организаций, которые предоставили данные по доле IT–доходов, уровню зарплаты и информации об IT–деятельности на сайте компании".
К июлю 2024–го количество IT–компаний в России выросло до 218 тыс., 23% которых зарегистрированы в Москве, 7,5% — в Московской области, 9% — в Санкт–Петербурге и около 3% — в Ленинградской области, поделился собственными данными СЕО компании "Стахановец" Александр Канатов. Он отмечает, что теоретически сменить регистрацию компании несложно — достаточно арендовать небольшое помещение и юридический адрес в другом регионе.
"Возможно, этим решением воспользуются некоторые компании численностью до 50 человек в штате, где большая часть сотрудников работает удалённо из регионов, но вряд ли это станет массовым явлением. Однако если компания уже по иным причинам рассматривает вопрос переезда в другой регион или смены регистрации, то новые условия IT–ипотеки могут стимулировать руководство на принятие такого решения", — комментирует эксперт.
Большинство опрошенных "ДП" игроков рынка говорят, что массовой миграции в Ленобласть специалистов и IT–компаний ждать всё же не стоит.
"Кто хотел, уже воспользовались льготной ипотекой. Существуют и другие программы льготного кредитования. Требование минимума заработной платы для получения ипотеки не позволяет воспользоваться ею рядовым сотрудникам, исключение — филиалы московских компаний. Ипотеку возьмут руководители и менеджмент в регионах, если нужна вторая или третья квартира для детей, родителей и так далее", — считает заместитель генерального директора CorpSoft24 Олег Гуцуляк.
Наконец, есть ещё одна проблема — где физически разместить IT–компанию.
"Сейчас инфраструктуры для IT–компаний в Ленинградской области не много, — говорит заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева. — В планах девелоперов строительства бизнес–центров и коворкингов за пределами Петербурга также нет. Девелоперы пойдут строить в область, только если ставки аренды будут близки к Петербургу, будет уверенность в окупаемости или конкретный клиент с долгосрочным договором".
Останутся бездомными
Исключение Москвы и Петербурга из программы льготной ипотеки может вызвать недовольство среди специалистов, работающих в этих городах, говорит генеральный директор vStack Евгений Карпов.
"Высокие цены на недвижимость и значительная концентрация IT–компаний делают это решение чувствительным для многих", — говорит он. Генеральный директор SimpleOne Сергей Чуканов полагает, что те, кто не успел воспользоваться льготной ипотекой ранее, вероятно, займут выжидательную позицию в надежде на появление новых льготных программ для мегаполисов. HR–директор СКБ "Контур" Александра Батина отмечает, что известны случаи, когда люди трудоустраивались в IT–компанию именно из–за льгот по ипотеке.
Основатель FABULA AI Али Оздиев считает, что мера может быть опасной для кадрового потенциала Москвы и Петербурга.
"Учитывая, что зарплаты IT–специалистов падают, большая часть из них столкнётся со сложностью приобретения жилья, если не сможет воспользоваться льготными условиями. Средняя зарплата в отрасли за второе полугодие 2023 года снизилась на 15%, до 141 тыс. рублей. Вероятно, будет процент IT–специалистов, которые решат переехать в другой регион ради ипотеки", — предупреждает он.
Продолжение программы льготной ипотеки для IT–специалистов — это необходимая мера в условиях динамичного развития отрасли и острого дефицита кадров. Льгота является эффективным инструментом привлечения и удержания специалистов, позволяя им решить важный жизненный вопрос — приобретения жилья. Я, как руководитель IT–компании, вижу, что мои сотрудники интересуются этой программой. Она становится и важным фактором при выборе профессии в IT для молодых специалистов. Несмотря на то что программа не распространяется на Москву и Петербург, IT–кластеры развиваются и в других регионах России, что делает программу актуальной для всей отрасли. Ожидается, что новой ипотечной программой воспользуются около 7 тыс. IT–специалистов по всей России уже в ближайшее время. Важно понимать, что льготная ипотека — это не панацея. Но она может стать значимым стимулом для развития IT–сферы в стране. Последние изменения как раз соответствуют важной цели удержания IT–специалистов в регионах. По этой причине максимальная сумма была уменьшена в 2 раза, а срок службы в IT–компании продлён на весь срок кредита.
В моём окружении программа популярностью не пользовалась. За всё время действия аккредитации нашей компании в реестре Минцифры никто из сотрудников, в том числе и я, не стал брать ипотеку. Придерживаюсь мнения, что IT–ипотека как мера поддержки звучит красиво, как и "нулевой налог на прибыль", но по факту — очень высокорисковое мероприятие. Так как, если твоя компания вдруг лишится аккредитации (а требования к ней меняются регулярно) или ты по какой–то причине решишь уволиться, то волшебная IT–ипотека превращается в страшную тыкву с огромными процентами и штрафами.
Девелоперский цикл проекта составляет несколько лет. Оперативно вносить изменения в проект, пытаясь подстроиться под быстро меняющиеся условия государственных программ субсидирования ипотеки или иные факторы, точно нецелесообразно с точки зрения экономики проекта. Кроме того, с учётом изменившихся параметров IT–ипотеки доля потенциальных заёмщиков по этой программе существенно сузилась и уже не представляет широкую аудиторию.
В последние годы зарплаты в Москве и Петербурге были значительно выше, чем в других регионах. Это привлекало многих специалистов в эти города. Однако после пандемии и перехода на удалённую работу ситуация изменилась. Сейчас многие высококвалифицированные IT–специалисты получают конкурентные зарплаты независимо от своего местоположения. Это привело к тому, что необходимость переезда в Москву или Петербург для получения высокой зарплаты значительно снизилась. Многие специалисты предпочитают жить в небольших городах или даже в сельской местности, где качество жизни выше благодаря природе и меньшему количеству людей. Возможность работать удалённо позволяет им это делать.
Изменения условий по IT–ипотеке вызвало двоякую реакцию: с одной стороны, с учётом того что льготные ставки теперь не распространяются на резидентов Москвы и Петербурга, новость огорчила, так как у нас достаточно большой объём клиентов из столиц, которые планировали приобрести недвижимость в наших проектах, воспользовавшись данной программой. С другой — в настоящее время мы активно наращиваем объём присутствия в Ленобласти, соответственно, в новых проектах, которые мы выведем в продажу уже совсем скоро, наши покупатели могут воспользоваться IT–ипотекой.
https://www.dp.ru/a/2024/08/02/oblast-visokih-tehnologij?from=dzen-news