В России начал действовать ГОСТ для ИЖС. Впрочем, об этом знают не все участники рынка. Эксперты считают, что предлагаемый национальный стандарт может стать реальностью лишь по прошествии 3-5 лет.
От многоэтажек к частным домам
С сегодняшнего дня в нашей стране вступил в силу национальный стандарт «зелёного» индивидуального жилищного строительства (ГОСТ Р). Он был разработан ДОМ.РФ совместно с Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства по дорожной карте Минстроя России.
Соглашение по этому поводу ДОМ.РФ и российские девелоперы подписали на Петербургском международном экономическом форуме в прошлом году. А утвердил ГОСТ Р для загородного жилья Росстандарт в мае этого года.
«Зеленый» стандарт включает в себя 45 критериев, объединённых в восемь категорий, среди которых архитектура, экологическая безопасность и инфраструктура, энергоэффективность и инженерное обеспечение здания, отходы производства и потребления. В зависимости от количества учтённых критериев объекту ИЖС будет присуждаться оценка «Золото», «Серебро» или «Бронза».
ДОМ.РФ отмечал, что ГОСТ Р создан с учётом опыта ведущих международных систем LEED и BREEAM, «зеленого» ГОСТ Р для многоквартирных домов (появился еще в 2022 году) и Стандарта комплексного развития территорий. Он был протестирован пятью застройщиками и производителями домокомплектов. Участниками «пилота» стали ГК «Самолёт», татарстанская ГК «Унистрой» («Корнер»), ГК ЖК «Масловский», ГК «Партнёр» и ГК Segezha Group.
Заместитель председателя правительства РФ и наш земляк Марат Хуснуллин выражал надежду, что применение нового стандарта повысит качество и комфорт проживания людей в частных домах, сократит затраты на энергоресурсы, снизит потребность в новых генерирующих мощностях, что окажет положительное влияние и на экологию.
— Это некий маркер качества. Смотрим же мы по привычке на продуктах знак ГОСТ и считаем, что производство по нему гарантирует качество. Так и здесь — если строительство соответствует «зеленому стандарту», значит, оно качественное в самом широком смысле этого слова: застройщик учел множество критериев при создании своего продукта, — в свою очередь отметила «Вечерней Казани» начальник отдела направления «Загородная недвижимость» московского риелторского агентства «ИНКОМ-Недвижимость», член Общественного совета при Росреестре Татьяна Максимова.
По ее словам, это и ориентир для потребителей. Люди, которые строят индивидуальные дома своими силами, также могут использовать эти критерии. Собеседница издания напомнила, что перспективы у рынка ИЖС огромные, динамика высокая: «Исследования ВЦИОМа показали, что 62 процента жителей страны предпочли бы жить в своем доме, будь у них такая возможность».
Будут соблюдать компании, которые и так уже строят качественно
Впрочем, мнения участников рынка касательно «зеленого» стандарта разнятся. Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев полагает, что его введение никак не скажется на рынке ИЖС.
— Во-первых, это не обязательное требование. Поэтому соблюдать его будут только те компании, которые, в принципе, и так уже строят качественно. Из остальных никто сильно подтягиваться под этот стандарт не будет. Поменяют один-два параметра максимум, — пояснил он свою точку зрения.
К тому же, обратил внимание управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань», многие параметры этого ГОСТа, например, зеленые насаждения, уже прописаны в других законах. Население же, уверен эксперт, пока даже и не знает, что такой «зеленый» стандарт существует. Более того, как убедился корреспондент «Вечерней Казани», о нем в неведении и некоторые участники рынка загородной недвижимости.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана считает, что для того, чтобы новый стандарт стал для рынка более осязаем и влиял на застройщиков и сознание покупателей, необходимы два условия.
— Первый — если «зеленый» стандарт будут каким-либо образом пиарить. И второй: если застройщики, которые возводят дома по таким критериям, начнут получать преференции. Например, льготные кредиты, — конкретизировал он.
Руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова также не считает, что введение «зеленого» стандарта в ближайшие три-пять лет как-то изменит качество строительства.
— Он никоим образом не повлияет на рынок загородной недвижимости, так как носит добровольный характер. Покупатели станут обращать внимание на «зеленые» критерии через какое-то время, если строительные компании будут использовать это в своей рекламе и будет вестись просветительская работа, — изложила она свое мнение.
По словам собеседницы издания, застройщик уже отталкивается от определенных параметров и ценовых возможностей.
— Он не сможет сменить выбранный для будущего дома земельный участок, сделать его более зеленым и более экологичным, если он таковым не является,. Кроме того, есть определенный бюджет при использовании материалов. Поэтому вряд ли строительная компания для того, чтобы перейти в иную категорию, будет это использовать, — подытожила руководитель компании «Счастливый дом».
Снизить стоимость строительства, но увеличить расходы на эксплуатацию, или наоборот?
Технический директор BN Group (девелоперская компания полного цикла, специализирующаяся на развитии деревянного домостроения в России) Андрей Ветер, напротив, убежден в том, что участники рынка хорошо понимают суть «зеленого» стандарта, «так как дилемма: снизить стоимость строительства, но увеличить расходы на эксплуатацию, или наоборот, существует уже довольно давно».
— Все чаще появляются заказчики, которые осознают перспективность стремления к большей независимости от внешних источников энергии. Это особенно актуально для населенных пунктов, где надежность поставок этих источников вызывает сомнения, — констатирует он.
В то же время собеседник «Вечерней Казани» признает, что в районах с хорошей обеспеченностью газовым топливом уменьшение энергопотребления может оказаться недостаточно обоснованным. Однако в таких ситуациях могут возникнуть иные критерии. Такие как экологическая организация пространства для проживания.
Вместе с тем Андрей Ветер не ожидает значительных последствий для рынка ИЖС от введения этого ГОСТа, отмечая, что соблюдение «зеленого» стандарта по-прежнему остается на усмотрение компаний.
— Например, мы в BN Group используем древесину, сертифицированную по стандартам FSC. Этот знак говорит о том, что продукция поступает из лесов, где ведется экологически и социально ответственное лесное хозяйство. Таким образом, мы изначально выбрали курс на «зеленое» строительство, — рассказал он.
Эксперт считает, что развитие в направлении минимизации воздействия жилого фонда на окружающую среду имеет большие перспективы. Это может быть экономически целесообразным при организации комьюнити в охраняемых природных территориях.
— Развитие технологий, направленных на максимальную автономность систем жизнеобеспечения, позволит исключить необходимость в дорогих центральных системах энергоснабжения. Это снизит зависимость зданий от наличия таких систем и уменьшит негативное воздействие на окружающую среду, — перечисляет плюсы Андрей Ветер.
Топ-менеджер девелоперской компании не считает, что соответствие такому стандарту на практике может стать маркетинговой уловкой: «Стоит учитывать, что «зеленые» здания обычно имеют более высокую стоимость, и не всегда обладают архитектурной выразительностью».
— Когда с разных сторон возникают одни и те же инициативы, о них начинают задумываться и их внедрять, — говорит директор АН МЕГАЛИТ Альберт Мухамадеев.
По его свидетельству, на дома с «зелеными» элементами спрос в сегменте ИЖС
есть: «Как правило, со стороны самых обеспеченных клиентов. Такие дома стоят дороже, чем обычные». Насколько, зависит от того, что туда «вкачали»: сколько опций вошло в проект.
— Коттедж может быть оборудован системой «Умный дом». Тогда им можно управлять с телефона. Например, активировать функцию «Система охраны»: датчики движения, а также на разбивание окон и открывание дверей. Можно установить видеосистему, а периметр дополнительно защитить лазерными «ловушками», — привел он пример.
Альберт Мухамадеев подчеркивает, что технологии уже настолько развились, что можно и воду после очистки запускать обратно в систему водоснабжения. Но этого чаще всего не делают: почистили септиком и вылили.
Он констатирует, что систем эффективного использования природных ресурсов очень много. Не все они используются в домостроении. Но когда-нибудь, когда позволит ситуация на рынке или возникнет дефицит дерева или воды, все это будет внедряться. По словам собеседника издания пока еще для этого не пришло время.
— Сейчас, когда на нашей территории электроэнергия стоит от 3 с небольшим рублей до 8 рублей за киловатт-час, использовать систему солнечных батарей просто нелогично. Но есть альтруисты, которые говорят: «Неважно, сколько это будет стоить, я хочу, чтобы у меня было так». Таким инженеры спроектируют все, что необходимо, — пояснил директор АН МЕГАЛИТ свою мысль.
Какие-то минимальные системы экологичности и энергосбережения, делает вывод Альберт Мухамадеев, могут быть уже внедрены на государственном уровне, потому что подобные технологии уже существуют, имеет место и дефицит этих ресурсов.
«Зеленый» стандарт напрямую коснется тех, кто привык экономить и демпинговать
— Рынок ИЖС развивался хаотично, поэтому принятие стандарта было ожидаемо, — отметил «Вечерней Казани» собственник строительной компании «Ханский дом» Ильяс Гимадов.
— Это даже хорошо, что появляются какие-то ГОСТы. Понятно, что еще много что непонятно. Возможно, стандарт будут дорабатывать в процессе, но начало уже положено, — подчеркнул он.
Владелец СК «Ханский дом» рассказал, что его компании было тяжело конкурировать с самостроями и с застройщиками, которые не соблюдают никаких правил и экономят на качестве.
— Мы этого себе позволить не можем. А клиентам кажется, что при разной цене «квадрата» и их дома, и наш внешне одинаковы. Поэтому мы всегда оказывались в проигрыше, — посетовал собеседник издания.
Гимадов утверждает, что их объекты и так практически на 70 процентов соответствуют заявленным критериям. Вместе с тем, он не исключил, что в «зеленом» стандарте есть какие-то новые моменты, которые им еще предстоит внедрить.
Владелец строительной компании не считает, что в связи с введением «зеленого» стандарта рынок сильно изменится, но какая-то коррекция неизбежна.
— Компании, которые строили что попало и как попало, из каких угодно материалов, уйдут с рынка, либо будут вынуждены перестроиться. После такой перестройки цена на дома начнет двигаться вверх, — прогнозирует он.
Основатель компании «Эни-дом» Анна Тонова также считает, что введение «зеленого» стандарта для ИЖС — правильная мера, так как на рынке давно шла речь про стандартизацию регламента, правила и порядки.
— Наконец-то появился единый стандарт, который позволит клиенту не только выбирать по цене и по наполнению, но еще и обращать на это внимание. Обычно заказчики руководствуются правилом «где дешевле, там и куплю», поэтому получают «кота в мешке», — констатирует она.
— В строительстве жилых домов большое разнообразие во всем: в строительных и отделочных материалах, в самих локациях застройки. Давно пора как-то это все стандартизировать, чтобы покупателю было проще и комфортнее ориентироваться, — соглашается Татьяна Максимова.
По словам основателя компании «Эни-дом» они сверились с тем, что есть в этом ГОСТе и пришли к выводу, что критерии достаточно стандартны, просто есть моменты, на которые нужно обратить внимание: «В принципе, мы и так соблюдали все эти рекомендации, потому что строим по нормам и технологиям».
Собеседница издания отмечает, что как будут применяться критерии «зеленого» стандарта на практике, пока неизвестно.
— У нас сначала все внедряется, а потом используется. Хотелось бы, конечно, чтобы было наоборот: теория, экспериментальный режим, практика. Но так как мы уже привыкли двигаться в хаотичном рынке, когда меняются ставки, вводятся эскроу-счета, программы то замораживаются, то запускаются, новый стандарт будет принят в работу и мы будем ему следовать, — подытожила она.
Анна Тонова убеждена, что введение «зеленого» ГОСТа «коснется напрямую тех, кто привык экономить, демпинговать на рынке, в ущерб качеству снижать стоимость объектов». Она надеется на то, что этот стандарт задаст определенный темп на рынке: «На нем будут развиваться более яркие, сильные и надежные застройщики, которые готовы гарантировать клиенту качество и строить по правилам».
Татьяна Максимова уверена, что застройщики, возможно, не сразу, но будут стараться соответствовать «зеленым» критериям, так как это привлекает покупателей. Их «заставит» это сделать рынок. Кроме того, по ее мнению при проектном финансировании банки точно будут учитывать, соответствует ему проект или нет.
— Рынок должен сильно улучшиться в качестве. Но застройщики должны будут брать на себя гарантийные обязательства. Как следствие, количество судебных разбирательств должно снизиться. А, возможно, и увеличиться, потому что появятся новые лазейки, например, для потребительского терроризма, когда каждый пункт «зеленого» стандарта можно трактовать по-разному, — рассуждает основатель компании «Эни-дом». Одним словом, она предполагает, что последствия введения «зеленого» стандарта» почувствуют и застройщики, и покупатели жилья.
Автор материала: Любовь Шебалова