Разбираю виды договоров, которые навязывают агенты, определяем самые не выгодные и определяемся с тем, какой может пригодиться нам
Добрый день Дамы и Господа! Сегодня встречался клиентом, которому горит продажа квартиры. Собственнику навешали лапши на уши и подписали эксклюзивный договор. С тех пор прошло около трёх месяцев! Этап продажи застал высокий сезон, но ни одного предложения аферты, ни одного показа, ни чего! Специалисты ещё и без ведома собственника понизили стоимость, забыв составить Доп. соглашение на изменение цены и комиссионного вознаграждения. В договоре указано, что его можно расторгнуть, но в основном в судебном порядке.... Это скотство чистой воды! Сегодня разберём следующие вопросы:
1. Что такое Агентский договор, что такой эксклюзивный. Какая разница между ними?
2. Кому, что удобно?
3. Когда использовать агентский договор, а когда эксклюзивный
4. Как без судов и прочих неприятностей избавиться от Эксклюзивного/агентского договора
Поехали! В конце разложу всё по полочкам!
Агентский договор при продаже недвижимости
Агентский договор — это соглашение между продавцом недвижимости и агентством недвижимости, согласно которому агентство обязуется найти покупателя на объект недвижимости и совершить сделку купли-продажи.
Эксклюзивный договор при продаже недвижимости
Эксклюзивный договор — это соглашение между продавцом недвижимости и агентством недвижимости, согласно которому агентство становится единственным представителем интересов продавца на определённый срок.
Отличия агентского и эксклюзивного договоров
Основное отличие между этими двумя типами договоров заключается в степени ответственности и обязательств агентства перед продавцом. В случае агентского договора агентство не берёт на себя полную ответственность за продажу объекта, тогда как в случае эксклюзивного договора агентство обязано приложить все усилия для продажи объекта в установленные сроки.
Преимущества агентского договора
Гибкость: продавец может сотрудничать с несколькими агентствами одновременно. Отсутствие долгосрочных обязательств: продавец может расторгнуть договор в любой момент.
Недостатки агентского договора
Риск недостаточной мотивации агентства: агентство может не прилагать достаточных усилий для продажи объекта. Возможность дублирования предложений: объект может быть представлен несколькими агентствами, что может снизить его привлекательность для покупателей.
Преимущества эксклюзивного договора
Повышенная мотивация агентства: агентство заинтересовано в продаже объекта, так как оно является единственным представителем продавца. Единое представительство: объект представлен одним агентством, что может повысить его привлекательность для покупателей.
Недостатки эксклюзивного договора
Ограничение свободы выбора: продавец не может сотрудничать с другими агентствами в течение срока действия договора. Риск недостаточной квалификации агентства: если агентство не справится с продажей объекта, продавец потеряет время и может столкнуться с необходимостью перезаключения договора.
Переходим от теории к практике!
Переходим от теории к практике! В заключении статьи предлагаю выгодные для Вас варианты сотрудничества с агентством
А теперь обо всём этом на практике!
Всему своё время! На мой взгляд, эксклюзивный договор для агентства хорош в том случае, когда объект обладает уникальностью, либо рынок в состоянии низкого предложения и высокого спроса. В этом случае он идеально работает. В современной действительности в «дефиците» покупатель, а вот предложений хоть пруд пруди! Сегодня наличие эксклюзивного договора для продавца влечёт лишь долгий срок продажи! Но, но, но... Без «но» никуда! Эксклюзив очень хорош в том случае, когда собственник отсутствует в населённом пункте и ему проблематично постоянно приезжать на показы. В этом случае эксклюзив очень полезен как для продавца, так и для агента/агентства, срабатывает расхожее выражение «win win». У агентства полный доступ к объекту (наличие ключей), у объекта максимальный трафик, как клиентов агентства, так и прочих участников рынка! На этом ценность эксклюзива в подписанной форме для собственника заканчивается! Опытные агенты берут объекты на эксклюзивную продажу, но у них есть «устная» договорённость с собственником.
На сегодняшний день для всех удобнее работать по схеме агентского договора. Но, но, но не стоит подписывать его со всеми агентствами. Стоит выбрать трёх представителей, с которыми продавцу комфортно вести переговоры и коммуницировать. При этом сохранится единая структура продажи в целом, не случится «наводнения» рекламы одного объекта множеством агентств, будет проще донести до всех интересантов сделки о изменениях, как цены, так и много другого.
Однако агентский договор в некотором смысле сужает количество предложений объекта между агентствами по причине отсутствия эксклюзивных прав. но не связывает руки продавцу!.
Если Вы по какой-то причине решили расторгнуть договор, так тут есть масса нюансов, однако, как правило, исполнителю можно всегда поставить на вид ненадлежащую работу агента с подписантом!
Никогда не подписывайте договор в котором есть пункт о выплате неустойки, в том случае если по Вашей инициативе договор должен быть расторгнут!
Как правило, в 90% случаев многие со временем начинают халатно относиться ко всем пунктам договора. Забывают отчитываться своевременно перед заказчиком услуги, халатно относятся к выполнению поставленных задач и т. п. Да, вот ещё момент, который может подстегнуть к более эффективному решению вопроса! Заключайте договор, если уж решили, сроком не более 6 месяцев!
Если агент провёл анализ рынка, имеет опыт продаж и Ваш объект попадает под его сегмент клиентской базы, поверьте!, в течение 6 месяцев состоится сделка.
Клиент, рассказ с которого я начал, без проблем расторг эксклюзив. Мы провели анализ проделанной работы, изложили факты, составили претензию и в течение одного рабочего дня расторгли эксклюзивный договор.
Особенной «вкусняшки» в объекте никакой нет, типовая квартира по рыночной цене, предложил работать по действию «Агентского» договора, но предложил собственнику не размещать объявление на рекламных агрегаторах и не привлекать более трёх агентов для продажи!
В общем, работаем, как квартира будет продана, напишу срок экспозиции и все этапы работы!
Выбор между агентским и эксклюзивным договорами
Выбор между этими двумя типами договоров зависит от конкретных потребностей и обстоятельств продавца. Если продавец хочет сохранить гибкость и иметь возможность сотрудничать с несколькими агентствами, то агентский договор может быть предпочтительнее.
Если же Вы хотите обеспечить максимальную мотивацию агентства и единое представительство объекта, то эксклюзивный договор может быть более подходящим выбором.
Больше и ближе к автору, ответ на любой вопрос и все статьи в телеге