Как это работает
Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Любые инвестиции — это математика. Инвестор должен подобрать такой объект недвижимости, чтобы сумма дохода с аренды была равной либо превышала сумму ипотечного платежа».
Предположим, вы покупаете квартиру за 6,8 млн. руб., имея первоначальный взнос 3,5 млн. Ипотеку в 3,3 млн. руб. под 9,2% годовых вы выплачиваете 20 лет, имея ежемесячный платёж 30,1 тыс. руб. В течение этих 20 лет вы сдаёте квартиру за 35 тыс. руб.
Через 20 лет, без особых усилий с вашей стороны, у вас появляется квартира.
Особенно часто эту схему используют родители, желая обеспечить жильём подрастающих детей.
Плюсы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду
Собственность без больших ежемесячных вложений. Деньги, которые вы отдаёте банку для погашения кредитного платежа, вы получаете с аренды — а значит, не наносите удар по собственному бюджету. А через 15–20 лет становитесь владельцем недвижимости.
Ликвидный актив. Квартира — даже в ипотеке — ликвидный актив. При необходимости вы сможете продать её (возможно, даже дороже, чем покупали) и быстро вернуть банку долг.
Обычно ипотечные квартиры продавать не рекомендуют из-за того, что в первые годы собственники платят банку в основном проценты по кредиту, при этом основное тело долга уменьшается очень медленно. И при продаже получается, что совокупные расходы на жильё превышают доходы. В случае со схемой «ипотека + аренда» это не так «обидно»: проценты тоже платили квартиросъёмщики, владелец получает назад свой первоначальный взнос плюс сумму, на которую подорожало жильё.
Минусы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду
Все минусы, которые мы перечислили в схеме № 1, относятся и к этой. Но есть и дополнительные.
При покупке квартиры в новостройке нужно платить ипотеку самостоятельно, пока дом не построят. Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Если инвестор не готов долгое время сам выплачивать ипотечный кредит, логичнее выбирать объект на вторичном рынке либо „первичку“ на финальной стадии или с отделкой».
Нужно согласие банка. Несмотря на то, что вы являетесь собственником квартиры, она находится в залоге у банка, который беспокоится о сохранности своего актива. Если вы планируете сдавать жильё, купленное в аренду, следует заранее, при подписании ипотечного договора, обсудить этот вопрос с банком.
У вас ипотека. «Платите» её, конечно, не вы, но она отображается в вашей кредитной истории, а значит, взять другие кредиты может быть сложнее.
Риски покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду
Придётся самостоятельно оплачивать всю сумму ипотечного кредитования. Если жильцы съедут, а новых найти будет проблематично (например, в доме начнётся шумный капитальный ремонт), платить ипотеку всё равно придётся.
Итог
Выгодность этой схемы инвестирования во многом зависит того, какой суммой вы обладаете на старте и, соответственно, от предоставленных банком условий ипотечного кредитования. Но она вполне рабочая и позволяет без особых усилий получить квартиру, имея на руках сумму, недостаточную для её покупки.