Как это работает
В России спрос на аренду жилья за 2019 вырос на 18%, поэтому, пока тенденция сохраняется, такой тип инвестиции может быть потенциально выгодным.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве — 6,8 млн. За эти деньги можно купить небольшую однушку в старом доме, например в хрущёвке, недалеко от одной из конечных станций метро, или квартиру в новостройке — ещё дальше, возможно, уже за МКАДом. Сдавая её за 35 000 рублей в месяц (средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве 38 000 рублей, но далеко от центра, конечно, дешевле), в год можно получать 420 000 рублей.
Если эту же сумму, 6,8 млн рублей, положить на банковский депозит под 6,03% годовых (это средняя ставка в ноябре 2019 года по данным Банка России), в конце года на процентах можно заработать 410 040 рублей.
Вполне сопоставимые цифры.
Но квартира — это актив, цена которого меняется. И в последние годы она растёт: за год однушки в Москве поднялись в цене в среднем на 15,9%. Получаем 420 000 рублей с аренды + 1 081 000 рублей за счёт подорожания актива. Итого — почти 1,5 млн рублей. Но не всё так просто.
Даже если за год в квартире ничего не сломается и вкладывать в неё деньги не придётся, с доходов со сдачи квартиры нужно заплатить налоги. В нашем случае выгоднее всего стать в Москве самозанятым и заплатить 4% от «чистых» доходов — 16 800 рублей минус налоговый вычет (если он ещё не был использован), итого 12 600 налогов. В регионах пока выгоднее платить как ИП с упрощённой системой налогообложения — 6% от доходов. Вот тут мы писали, как выгоднее платить налоги с аренды, и какие штрафы грозят неплательщикам.
Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду
Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны.
Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене и в любой момент её можно будет продать. Но это справедливо не для всех квартир: например, жильё в аварийном доме в цене не увеличится и найти арендаторов будет сложно. Поэтому «инвестиционную квартиру» надо выбирать именно в соответствии со своими целями.
Ольга Мажуть, риелтор, эксперт в сфере недвижимости: «Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и студии: в небольших квартирах самая высокая цена за квадратный метр арендной площади. Поэтому, если вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартирой, стоит выбрать первый вариант.
Основное условие для успешной сдачи в аренду — транспортная доступность: близость к метро или железнодорожной станции. При этом 10 или 25 минут от метро пешком — большая разница для квартиросъёмщиков без автомобиля, и сильно влияет на спрос.
При покупке квартиры играет роль и наличие инфраструктуры. А ещё это важно для понимания, кто ваши потенциальные арендаторы. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты; квартира близко к детским садам или школам — молодые семьи с детьми».
Квартира не может быстро обесцениться. В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания.
Минусы покупки квартиры для сдачи в аренду
Невысокая доходность. 5–7% «чистой» доходности. А ещё, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе квартира может дорожать, на отдельных отрезках времени её цена может снижаться.
Амортизация квартиры. В жильё придётся периодически вкладывать деньги, так как всё в нём будет изнашиваться. Если не делать это регулярно, квартира начнёт терять привлекательность для квартирантов, а её стоимость перестанет расти (или даже снизится).
Снижение ликвидности объекта. В старом фонде некоторые квартиры дорожают медленнее. Например, всё менее привлекательными становятся в глазах покупателей и даже арендаторов хрущёвки и панельные пятиэтажки. Квартира даже в новостройке может вообще упасть в цене, если через несколько лет вырубят лес рядом и проложат многополосное шоссе.
Ирина Гайдаш, агент по продаже недвижимости: «Ликвидность может упасть и в том случае, если рядом с вами живут асоциальные личности. Например, если покупатель узнает, что в квартире напротив живёт человек с алкогольной зависимостью, который не даёт спокойно жить всему подъезду, то вряд ли будет готов перевозить свою семью.
В идеале — находить такой объект для инвестиций, с которым уже „всё понятно“: дом новый, но дал усадку, ремонты у соседей закончились, инфраструктура района налажена».
Уплата налогов и ведение отчётности. Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо и являетесь налоговым резидентом РФ, вы обязаны оплатить налог по ставке 13%. Ещё можно зарегистрироваться как ИП, перейти на упрощённую систему налогообложения и платить 6%. В некоторых регионах можно стать самозанятым — у них ставка вообще 4%. Но платить в любом случае нужно: если государство узнает о скрытых от него доходах, придётся заплатить и налоги, и штрафы.
Нельзя быстро получить доступ к «живым» деньгам. Чтобы выгодно продать квартиру, нужно время.
Риски при сдаче квартиры в аренду
Недобросовестные наниматели. Анна Иванова, эксперт по недвижимости: «Зачастую люди, сдавая бюджетное жильё, не подписывают договор найма, и всё зафиксировано только „на добром слове“. Если квартире причинят урон, взыскать что-то с квартиросъёмщиков будет невозможно.
Недавно мои знакомые сдавали в Екатеринбурге квартиру с приличным ремонтом за 15 тысяч рублей в месяц. Квартиранты съехали через полгода и оставили жильё в ужасном состоянии: на ремонт требовалось около 300 000 рублей, в то время как за аренду было уплачено в три раза меньше.
Поэтому, выбирая между депозитом в банке и такой схемой инвестирования, я предпочла бы первый вариант или же порекомендовала сдавать квартиру с базовым недорогим ремонтом и минимумом техники и мебели».
Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «Многие арендодатели совершают ошибку — соглашаются на схему „сумма депозита в счёт последнего месяца аренды“. В результате жильцы выезжают, а хозяин обнаруживает множество мелких повреждений квартиры, которые ему выходят как раз на сумму ежемесячного платежа. Поэтому в идеале проверить квартиру уже после выезда жильцов, затем подписывать акт приёма-передачи имущества и только потом возвращать депозит».
А ещё наниматели могут перестать платить. И выселить их из квартиры будет очень непросто, потому что законно это можно сделать только после решения суда. Мы подробно писали, с каким ещё проблемами могут столкнуться арендодатели, и как их решать.
Утрата или порча квартиры. Жильцы могут не только испортить ремонт и обстановку квартиры, но и устроить в ней потоп или сильный пожар. Даже если договор найма и акт приёма-передачи были, не все согласятся сразу вернуть сумму убытка. Суд может занять много времени, а выплата долгов — ещё больше.
Самое плохое, что может случиться: квартиру снимут мошенники или преступники, чтобы делать в ней что-то противозаконное. В первом случае квартиру могут продать по поддельным документам и восстанавливать справедливость придётся в суде. Во втором — доказывать, что не знали, что происходит в квартире, чтобы избежать уголовного наказания.
Плюсы размещения средств в банковском депозите
Очень простая процедура. Как правило, инвестору нужно просто прийти в банк с паспортом и деньгами. Если сравнивать с процессом покупки и сдачи недвижимости — это намного быстрее и проще.
Гарантированный доход. При размещении средств в банке вы заранее знаете, сколько и в течение какого времени получите в качестве дохода.
Безопасность. Банковские вклады застрахованы государством, однако здесь стоит учитывать правила страхования — о них говорим в разделе «Риски».
Минусы размещения средств в банковском депозите
Невысокая доходность. С учётом темпа инфляции средняя ставка в 6% по депозиту — это скорее сохранение средств, чем приумножение капитала.
Потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потеряете процентный доход.
Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н.: «Банки предлагают несколько видов вкладов с разными условиями пополнения и снятия средств. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады. Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность».
Риски размещения средств на банковском депозите
Банк может обанкротиться. Хорошая новость: все банковские вклады застрахованы. Однако АВС (агентство по страхованию вкладов) гарантирует выплату страхового размещения на сумму не более 1,4 млн. руб. Плюс: процедура выплат начинается только на 15-й день после отзыва у банка лицензии или введения моратория. Поэтому основной совет вклачикам — не держать в одном банке сумму, превышающую размер страховки.
Схема 1 — альтернативная: покупаем и сдаём апартаменты, которыми будет управлять УК
Как это работает
Апартаменты и апарт-отели появились на рынке недвижимости недавно, но уже стали популярными объектами для инвестирования. Основное отличие жилья такого типа: с юридической точки зрения оно относится к нежилой недвижимости. По документам вы покупаете квадратные метры в здании гостиничного типа либо в объекте общественно-делового значения. С этим фактом связаны некоторые важные для инвестора нюансы. Управление апартаментами и их арендой можно передать специальной компании, которая будет брать за свои услуги комиссию
Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.
Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.
Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.
Минусы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.
Выше коммунальные платежи. Из-за статуса нежилой недвижимости тарифы на коммунальные платежи будут приблизительно на 15% дороже, чем в квартирах.
Возможно, низкое качество жилья и отсутствие инфраструктуры. Нормы жилищного строительства не распространяются на апарт-здания. Поэтому застройщик может использовать более дешёвые материалы, а также вправе не обеспечивать жителей комплекса объектами инфраструктуры. Поэтому апартаменты могут быстрее терять ликвидность и подходят не всем арендаторам: например, семьи с детьми, возможно, не будут не рассматривать такой вариант из-за отсутствия детской площадки и сада неподалёку.
Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «Средняя стоимость посуточной аренды апартаментов в Санкт-Петербурге — 3500 руб. Таким образом, владелец небольшой квартиры-студии в центре может заработать, за вычетом расходов на обслуживание и вознаграждения управляющей компании, 70–80 тыс. рублей в месяц. При этом „заполняемость“ апартаментов в северной столице в сезон приближается к 100%».
Итог
При выборе такого типа инвестирования можно рассчитывать на 5–7% «чистыми» годового дохода. Аренда выгоднее, чем банковский депозит, при условии, что квартира сдаётся добросовестным жильцам, которые не причинят ущерба имуществу. Выбирая между квартирой и апартаментами, сегодня выгоднее покупать и сдавать апартаменты.