В многоквартирном доме, как правило, возникают две противоположные ситуации с подвалами и чердаками: они либо открыты для всех (и тогда жильцы жалуются на асоциальных элементов, которые вскоре там поселяются), либо они закрыты, а ключи неизвестно где (и собственники квартир не могут при необходимости получить туда доступ).
В целях безопасности на нормативном уровне закреплена обязанность управляющих организаций закрывать доступ в подвалы и на чердаки.
А вот у кого должны храниться ключи от этих помещений — вопрос, на который недавно пришлось ответить Верховному суду РФ. Разбиралось две жалобы: одна — по поводу подвала, вторая — по поводу чердака.
1. Собственник квартиры пожаловался на то, что управляющая организация отказывается предоставить ему ключи от подвала дома.
Та ссылалась на действующие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), согласно которым двери в подвал должны быть закрыты на замок, а ключи — храниться в управляющей организации, диспетчерской службе, у дворника или рабочих, проживающих в доме, или у жителей близлежащей квартиры (конкретное место хранения указывается специальной надписью на двери) (п.п. 3.4.5, 4.1.14).
Заявитель обратился в Верховный суд РФ, требуя признать эти правила незаконными, т. к. они ограничивают право собственников пользоваться общедомовым имуществом, а также проверять ход выполнения необходимых работ в подвалах.
Рассмотрев жалобу, Верховный суд РФ не нашел оснований для отмены правил: требование о закрытии на замок дверей в подвал с определением ограниченного числа лиц, у которых хранятся ключи, отвечает требованиям безопасности граждан и сохранности общедомового имущества (определение ВС РФ от 02.07.2024№ АПЛ24-241).
Следует отметить, что это правило уже не раз позволяло тем же собственникам сохранить немалые суммы денег, когда от них требовали возместить ущерб, причиненный заливом из-за прорванной трубы, которую они самовольно заменили.
Суды придерживаются презумпции вины управляющей компании в таких случаях, поскольку ключи от подвала находятся в ее ведении — значит, собственник не мог самостоятельно, без ее участия, перекрыть воду, чтобы заменить трубу.
2. Другой собственник пожаловался в Верховный суд РФ на то, что те же Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда обязывают жителей последних этажей хранить у себя ключи от чердака (п. 4.6.3.1).
Однако, по мнению высшей инстанции, никакой обязанности нет: Правила предусматривают, что ключи от чердака должны находиться в квартире верхнего этажа и в управляющей организации.
При этом указанные Правила не являются обязательными для собственников квартир — поэтому они могут принимать ключи на хранение только, если согласны на это. Принудить их к этому никто не может.
Поэтому в обязательном порядке ключи от чердака должны храниться в управляющей организации и лишь по возможности — у жителей квартир на последнем этаже (решение ВС РФ от 5 июня 2024 г. N АКПИ24-256).
А о том, как пожаловаться на управляющую организацию в суд, рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.