С момента отмены льготной ипотеки прошел месяц. Казалось бы, мы должны уже получить все разъяснения — конкретику по единой ипотеке на ИЖС, четкие критерии к адресатам семейной ипотеки и механизмы работы субсидий.
Однако, на практике ситуация только еще больше запуталась. Давайте разбираться, какие важные законы для загородного рынка публикуются сегодня, чем опасен эскроу в ИЖС и почему он добровольный, а не принудительный.
А главное — будет ли эскроу-счет обязательным для льготных ипотечных программ и как в таком случае их использовать на самостоятельное строительство дома?
Однако вернемся на один рабочий день назад, а именно в пятницу 26 июля…
ЦБ РФ и новая ставка — усиление макропруденциальных мер
Последнее заседание ЦБ принесло ожидаемый экспертами результат — ключевая ставка повышена аж на 2 пункта сразу. До 18%.
Всем ясно, что «охлаждает» рынок регулятор не от хорошей жизни. В борьбе с инфляцией Эльвира Набиуллина использует проверенную временем схему. Сдерживающую монетарную политику с последовательным снижением рыночной активности. Падает предложение, а с ним и равновесная цена. По логике макроэкономики за этими действиями логично следует снижение показателя инфляции.
Однако, ставку ЦБ РФ повышает стабильно. А инфляция в ответ падать не собирается. Смотрим пресс-релиз главного финансового учреждения России.
Один из его пунктов — показатель базовой инфляции с поправкой на сезонность в II квартале 2024 года возрос в среднем до 9,2% в пересчете на год после 6,8% в предыдущем квартале.
Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели — существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее.
Это ключевые тезисы. За квартал почти плюс 30 процентов к инфляции. Много. И резкое усиление макропруденциальных мер в вопросах кредитования населения и бизнеса. То есть, увы, но стагнация всего "не системообразующего".
А является ли в наших реалиях системообразующей отраслью недвижимость и, в частности, ИЖС?
Ипотека по 22% и выше
Драйвером рынка жилья была и будет ипотека. 80% сделок на рынке (при цене объекта от 7 000 000 рублей) происходят с использованием заемных средств. Текущий личный располагаемый доход, да и сбережения, населения других вариантов не предусматривает. Единственное — альтернативные сделки, которые также позволяют рынку оставаться «на плаву».
Субсидируемые ипотеки — 90% ипотечного рынка. Те самые, которые сейчас урезаются и трансформируются исключительно в семейные и IT-варианты. Причина банальна — льготные ипотеки выдаются банками по тем же рыночным ставкам. Просто разницу доплачивает Государство, расходы которого с каждым днем становятся больше. Есть СВО, где мы отстаиваем наши стратегические интересы, безопасность и жизнь каждого гражданина.
А без «льготной» доплаты банкам ставки сейчас выглядят вот так:
Закон стоит того, чтобы ждать
Поговорили об экономики, вернемся к нашим «баранам». То есть рынку ИЖС и его проблемах. О необходимости регулирования загородной «анархии» говорили еще с 2019 года.
Кустарные подрядчики, фальшивые материалы со строительных рынков, отсутствие требований и, как следствие, несоблюдение норм. Покупателям требовалась защита, а качественным застройщикам — поддержание порядка.
Эскроу-система, уже апробированная в сегменте квартир, выглядела оптимальной. Но оставляла ряд вопросов в плане ценообразования и кредитной нагрузки. Ведь строить девелоперам придется на заемные средства. А мы вспоминаем, что кредиты у нас от 20% годовых. И скидок нет.
Однако, столь долго обсуждаемое событие свершилось:
Сегодня опубликован подписанный Президентом закон "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"
Все как с квартирами — деньги подрядчик получит только по факту завершения строительства. 10 000 000 рублей из них (или все, если сумма меньше) защищены Государством. Строить могут только подрядчики, внесенные в Единую Информационную Систему жилищного строительства.
Эскроу = Потребительский терроризм?
Казалось бы — порядок наступает. Но по факту наступить может еще и «потребительский терроризм». И больно на ногу застройщикам. Об этом давно предупреждали мы, и предупреждают другие участники рынка. В колокол забили лидеры отрасли:
«Эскроу совершенно не применим в малоэтажному строительству. Стройка идет на частной территории, заказчик может, когда дом готов уже на 90%, например, попросить поселковую охрану, чтобы больше машины подрядчика на территорию поселка не пускали.
Стройка станет невозможна, после окончания срока строительства средства с эскроу вернутся заказчику. В конце стройки, если у заказчика претензия и он не подписывает акт, начинаются споры, и пока идут споры, подрядчик не получит ни копейки денег заказчика.
Все строители знают, что очень опасно оставлять даже 10% сумму денег на последний платеж, так как заказчики начинают отжимать подрядчика. В данном случае на последний платеж остается 100%, и закон полностью на стороне заказчика. С помощью экспертизы элементарно можно признать дом недостаточно качественным, и деньги вернутся заказчику, так как акт не подписан».
О проблеме недобросовестных покупателей также заговорили и представители общественных организаций:
«Если при возведении жилья применяется схема без эскроу, которая предполагает авансовые платежи, то это дает маневр недобросовестным подрядчикам обманывать граждан: от выполнения некачественных работ до затягивания сроков строительства.
Оформить дом в собственность можно, вызвав на финальной стадии строительства представителей кадастровой службы для проведения замеров и сдав технический план в МФЦ.
Подписывать для этих процедур акт-приема передачи, который нужен застройщику для получения средств со счета эскроу, не требуется. Этим пользуются недобросовестные покупатели, которые попросту затягивают подписание акта, застройщик при этом несет финансовые потери».
Видимо, по этим причинам пока эскроу для ИЖС вводят лишь на добровольной основе. А ДОМ.РФ активно завлекает застройщиков льготной системой кредитования линии под эскроу-сделки аж под 1% (мы обязательно разберемся в этом предложении и расскажем вам в отдельном материале).
Да и закон, опубликованный сегодня, вступит в силу лишь с 1 марта 2025 года. А вот семейную ипотеку на строительство дома будут предлагать исключительно с эскроу уже завтра. Вот вам «пруф» из Российской Газеты:
И вот тут вспоминаем про «самостройщиков»
Если семейная ипотека будет только с применением эскроу в ИЖС, то как быть со столь любимым нашими гражданами продуктом — самостоятельным строительством дома. По-другому — хозспособом.
С одной стороны, логично продлить столь популярную инициативу как льготная ипотека на «самострой» в формате «семейного продукта». Учитывая инфляцию — снижение реальных доходов населения.
Но как это сделать даже с точки зрения банальной логики? Ведь в таком случае клиент является и застройщиком, и подрядчиком. И не может пользоваться своими же деньгами до сдачи дома самому же себе. Удивительный театр абсурда или «шизофрения как и было сказано».
Что остается делать в данном случае? Взять два кредита, исполнять роль застройщика и клиента одновременно? Заморозить свои же кредитные средства пока не построишь дом, а строить на потребительский кредит? И платить проценты по замкнутому кругу и в прогрессе?
Еще один момент в разрезе освещенного выше потребительского терроризма и защиты клиента от «недостроя» или плохих домов.
Тут получается, что если эскроу призван защитить клиента от некомпетентного застройщика, кто строит плохо или не достроит вообще, то получается в этом случае эскроу защищает клиента от самого себя?
От собственной некомпетенции и получается от потребительского террора себя же.
Так, может быть, ипотеку на самостоятельное строительство дома надо вообще упразднить, а строить должны профессионалы?
И ипотеку на «самострой» вообще стоит упразднить, так как не только противоречит самому принципу «эскроу», но и играет против главных целей Государства в загородном сегменте. Против повышения качества ИЖС и комплексного развития рынка.