Почти все серьезные изменения в конфигурации жилища должны быть согласованы с БТИ. Они вносятся в техпаспорт квартиры после того, как специалисты убедились, что ваши планы не нарушат безопасность других жильцов МКД и не доставят им неудобства.
Но не все действуют по закону, поэтому покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой несет риски, в первую очередь, для нового собственника. Рассказываем, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой и стоит ли соглашаться на такую сделку.
Чем опасна неузаконенная перепланировка при покупке квартиры?
Неузаконенная перепланировка никогда не останется незамеченной: проблемы начнутся, если вы решите продать квартиру внимательному покупателю, если вашу квартиру захотят приобрести в ипотеку или кто-то из соседей пожалуется в соответствующие органы (например, в управляющую компанию).
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку
Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой в большинстве случаев будет недоступна: ее просто не одобрят. Почти все банки обязательно смотрят техпаспорт объекта недвижимости и отправляют оценщика, который проверяет соответствие данным в документе и реальности.
Незаконная перепланировка квартиры при покупке в ипотеку может стать решающим фактором для банка, и в кредите откажут. Некоторые банки могут закрыть глаза на незначительные изменения в конфигурации жилого помещения, но это большая редкость и риск для участников сделки.
Договориться с оценщиком тоже не получится, потому что банк предоставляет список надежных компаний с независимыми экспертами, – они не будут утаивать информацию и не пойдут навстречу.
Чаще всего неузаконенная перепланировка при покупке в ипотеку не влияет на окончательное решение банка, если собственник:
- произвел монтаж небольшой перегородки из гипсокартона;
- незначительно увеличил дверной проем в не несущей стене.
Ипотека на квартиру с перепланировкой без разрешения точно не будет выдана, если в помещении затруднен доступ к инженерным сетям, нарушены несущие конструкции, самовольно построен балкон или расширен оконный проем. В этих случаях даже узаконить перепланировку, чтобы все же получить ипотечный кредит, не получится, потому что такие изменениях запрещены на законодательном уровне.
Иногда банки идут навстречу покупателю и предлагают исправить ситуацию: узаконить перепланировку (если это возможно) или вернуть помещению тот вид, который указан в техпаспорте. На исправление дается 6-12 месяцев.
Не каждый покупатель согласится ждать, пока собственник устранит недочеты. Но это не значит, что покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой без ипотеки пройдет легче. Покупатель перед сделкой может запросить любые документы, связанные с квартирой, и, узнав, что вы проигнорировали согласование с БТИ, запросто отказаться от покупки.
Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку или за наличные – не единственная ситуация, когда вы можете пожалеть о несогласованных изменениях в помещении.
Штрафы за неузаконенную перепланировку
Итак, если вы не собираетесь продавать квартиру, но у вас произведена перепланировка, которую вы не согласовали, вам тоже лучше позаботиться о «работе над ошибками».
Если надзорные органы, например, БТИ, узнают о несогласованной перепланировке, вас обяжут заплатить штраф и либо узаконить ее, либо вернуть все, как было.
Первое наказание – штраф в размере 2000-2500 рублей для физлиц. Если не заплатить штраф, по закону его размер может быть удвоен или назначено иное наказание – арест до 15 суток или 50 часов обязательных работ (ст. 20.25 КоАП РФ).
Проигнорируете первое предписание, через несколько месяцев к вам нагрянет повторная проверка. Если вы не предприняли никаких мер, вашу квартиру продадут на публичных торгах – это решение выносит суд после иска надзорного органа.
Нарушение норм безопасности МКД
Изменения в обустройстве жилого помещения согласуются не просто так: специалисты проводят оценку и изучают проект перепланировки для того, чтобы убедиться, что после произведенных изменений никто из жильцов не пострадает.
В результате несогласованной перепланировки могут появиться сырость, плесень (например, если нарушена система вентиляции). Радиаторы отопления и стояки в других квартирах могут греть хуже или не греть вообще (если кто-то из соседей решил перенести полотенцесушитель на другую стену и обрубил стояк). В худшем случае здание может частично или полностью разрушиться, если собственник квартиры демонтировал несущую стену.
Подводем итог, чем опасна неузаконенная перепланировка при покупке квартиры:
- сложно или невозможно оформить ипотеку;
- ответственность за перепланировку (ее узаконивание или возвращение прежнего вида жилому помещению) ложится на плечи нового собственника: ему придется все исправить за свой счет;
- штрафы, комиссии и другие наказания вплоть до лишения жилплощади в случае игнорирования предписания надзорных органов;
- нарушение условий проживания и безопасности в квартире и в доме в целом.
Как убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки?
Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры последствия несет, в первую очередь, для покупателя. Продавец, наоборот, заинтересован в том, чтобы побыстрее избавиться от объекта и заодно ответственности, которая перекладывается на другого владельца.
Перед тем, как подписать договор купли-продажи, запросите у продавца 2 документа:
- Техпаспорт дома в БТИ. В этом документе указаны все изменения. Если отметки о разрешенных перепланировках нет, значит, собственник ничего не согласовывал и не узаконивал.
- Выписка из ЕГРН. Документ содержит наиболее полную информацию о квартире, включая площадь, данные собственника и наличие ограничений. Также в выписку из ЕГРН входит план квартиры, который вы можете сравнить с реальным видом жилья во время осмотра.
Хорошая новость: и техпаспорт, и выписку из ЕГРН можно получить без разрешения собственника. Хотя если собственник отказывается предоставить документы, которые вы просите, – это уже повод задуматься, почему от вас что-то пытаются скрыть.
Не стоит покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, даже если изменения кажутся вам логичными и комфортными для проживания. Рано или поздно вас обяжут сделать все по закону, а эта процедура потребует сбора документов, траты времени, нервов и денег. Более того, не получится переложить вину на предыдущего владельца. Если вы купили квартиру, ответственность за нее теперь несете только вы.
Автор: Екатерина Жайкова