Владимир Яковлев, президент Российского союза строителей, почетный строитель России
После завершения действия льготной ипотеки под 8 % в стране заговорили о неизбежном падении рынка недвижимости и грядущих проблемах у застройщиков. В Российском союзе строителей не разделяют пессимистичных прогнозов и не ждут резкой «просадки» ввода жилья – инструментов для поддержки покупательского спроса сегодня достаточно. Текущую ситуацию в отрасли обсуждаем с президентом РСС Владимиром Яковлевым.
- Владимир Анатольевич, с 1 июля 2024 года прекратила действовать программа льготной ипотеки на новостройки, которая долгое время была главным драйвером роста рынка недвижимости. С одной стороны, отрасль была готова к этому событию, с другой – есть риск серьезной «просадки» продаж. На ваш взгляд, эффект от перемен будет скорее негативным или же позитивным и как будет развиваться ситуация на рынке без массовых доступных кредитов? На сколько процентов могут упасть объемы строительства жилья?
- Программа льготного ипотечного кредитования была принята в 2020 году в качестве меры государственной поддержки строительной отрасли в период пандемии и сыграла огромную роль в сохранении объемов и темпов строительства. За этот период было выдано 1,5 млн ипотечных кредитов на 6 трлн рублей, льготной ипотекой воспользовались 2,8 млн граждан. Этими средствами профинансировано около 140 млн кв. м жилья. Именно благодаря этой мере поддержки жилищное строительство в последние годы бьет рекорды по объемам ввода.
Вместе с тем за эти годы отмечался рост цен на новостройки, который нивелировал выгоду от низких ипотечных ставок, и в целом доступность жилья для граждан не повысилась. Как показал анализ, льготную ипотеку брали в основном состоятельные граждане, которые использовали ее для инвестиций в недвижимость, а граждане с низкими доходами по-прежнему не могли позволить себе покупку жилья. Поэтому повышение адресности льготных ипотечных программ, первоочередная поддержка незащищенных слоев населения, а также семей с детьми является обоснованным шагом.
Конечно, поскольку реальные доходы населения растут медленными темпами, на рынке новостроек ожидается временное снижение платежеспособного спроса. Вместе с тем мы прогнозируем, что объемы жилищного строительства не будут существенно снижены за счет развития рынка ИЖС, продления семейной ипотеки до 2030 года, увеличения объемов финансирования сельской ипотеки, принятия серьезных мер поддержки инфраструктурного строительства и механизма КРТ. Чтобы ситуация на рынке жилищного строительства оставалась благоприятной, необходимо также, чтобы сокращение программы льготного ипотечного кредитования сопровождалось снижением ключевой ставки.
- Есть ли у застройщиков сегодня уверенность и понимание, что необходимо продолжать выводить на рынок новые проекты в тех же объемах? Или есть опасения, что они не будут востребованы? Насколько может снизиться рентабельность строительного бизнеса с учетом новых обстоятельств?
- В ближайшие 2–3 года будет строиться жилье, которое уже распродано, поэтому снижение объемов строительства в этот период не ожидается. После 2026 года можно будет ощутить некоторый спад, но, по оценкам Центрального банка, к этому времени макроэкономические условия позволят снизить ключевую ставку и, соответственно, рынок жилья опять будет расти. В любом случае, даже если это не произойдет, то мы уверены, что поскольку строительная отрасль – это локомотив российской экономики, то Правительство РФ не допустит существенного спада объемов строительства и будут приняты дополнительные меры поддержки застройщиков. При этом мы не прогнозируем существенного снижения рентабельности проектов жилищного строительства. Хотя, конечно, для этого и государство, и застройщики должны будут приложить усилия, в частности по сокращению сроков строительства, повышению производительности труда.
- В сложившихся условиях застройщики будут стараться сократить свои затраты и повысить эффективность, чтобы остаться на плаву. За счет чего, в первую очередь? Не скажется ли необходимость экономии на качестве нового жилья?
- Жилищное строительство относится к высококонкурентным рынкам. По данным ЕИСЖС, сегодня в России работают 2740 застройщиков. На топ-10 крупнейших компаний приходится 19 % объема строящегося в стране жилья – это свидетельствует о развитой конкурентной среде в отрасли. Снижение спроса приведет к еще большему обострению конкуренции среди девелоперов, что будет способствовать улучшению качества нового жилья. Сегодня покупатели предъявляют высокие требования как к самому жилью, так и к окружающей инфраструктуре. Так что снижать качество застройщики просто не могут себе позволить.
Сокращение затрат и повышение эффективности проектов жилищного строительства возможно через повышение уровня производительности труда, который пока в нашей стране отстает от других отраслей экономики, а также от мирового уровня. Чтобы добиться успеха в этой области, необходимо обеспечение отрасли высококвалифицированными специалистами, развитие отраслевой науки, технологическое переоснащение и цифровизация строительного процесса.
- В Москве и Ленобласти недавно ввели запрет на строительство квартир площадью менее 28 кв. м. Значит ли это, что определенный сегмент покупателей теперь лишен возможности обзавестись собственным жильем? Или застройщики все равно будут искать юридические «лазейки» для обхода ограничений? Распространится ли данный тренд на регионы?
- Конечно, застройщики не станут искать никаких «лазеек», а будут работать исключительно в правовом поле. Полагаем, что такого рода ограничения должны вводиться исключительно на региональном уровне – с учетом состояния жилищного строительства в субъекте РФ, уровня среднедушевых денежных доходов населения и других факторов. В Московской области, например, такие требования действуют уже с 2021 года, но распространяются исключительно на жилье, строящееся по программам переселения из аварийного фонда. Застройщики определяют квартирографию, основываясь исключительно на спросе. А спрос на такие квартиры-студии всегда был высоким, поскольку немало молодых людей, которым требуется именно небольшая «стартовая» жилплощадь. Но, безусловно, жилье, независимо от его метража, должно соответствовать всем установленным санитарным и пожарным требованиям.
- Мы много лет говорим о необходимости строительства арендного жилья, но серьезных подвижек так и нет. Как привлечь инвесторов в эту нишу?
- Действительно, объемы строительства арендного жилья пока очень малы. В основном такие проекты строятся при участии ДОМ.РФ. Сегодня в его портфеле – 43 проекта в 16 субъектах РФ. Вместе с тем арендное жилье пользуется высоким спросом. По оценкам экспертов, в настоящее время в арендном жилье проживает около 13 % всех семей. Сокращение льготных программ ипотечного кредитования еще более увеличит интерес к такому жилью. Пока большая часть арендного жилья находится в теневом секторе экономики и характеризуется низким качеством и незащищенностью прав арендодателей и арендаторов. Вместе с тем этот сегмент имеет большое социальное значение – в первую очередь для обеспечения жильем граждан с низкими доходами, которые не могут себе позволить ипотеку, а также для увеличения мобильности населения.
Основными проблемами рынка арендного жилья является длительный срок окупаемости проектов, высокий уровень налогообложения и невозможность конкурировать в ценовой политике с теневым рынком. Требуются системные меры государственной поддержки застройщиков, возводящих арендное жилье, а также граждан-нанимателей. Это могут быть такие меры, как софинансирование проектов строительства арендного жилья, налоговые льготы, субсидирование ставки по долгосрочным кредитам, предоставление адресных субсидий на аренду жилья гражданам с низкими доходами. Также требуется совершенствование законодательства, например, необходимо предусмотреть в Жилищном кодексе возможность строительства и дальнейшего использования в качестве арендного жилья части дома, что существенно повысит инвестиционную привлекательность таких проектов.
- Много вопросов сегодня вызывает механизм комплексного развития территорий. С одной стороны, он способен помочь решить проблему расселения аварийного жилого фонда и быстрого освоения новых площадок, с другой – застройщику приходится сталкиваться с целым рядом правовых коллизий, решать споры с жителями. Сейчас заговорили о возможности ограничить доступ застройщиков к КРТ, чтобы в торгах могли участвовать только крупные игроки, способные довести проект до конца. Какие проблемы может породить такое нововведение и как быстрее ликвидировать слабые места реализации КРТ в регионах?
- Механизм КРТ является ключевым направлением современного жилищного строительства. Он позволяет не только улучшить жилищные условия граждан, но и повысить эффективность использования территорий поселений, муниципальных и городских округов, создать необходимые условия для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур. Механизму КРТ уже 3 года. Нужно сказать, что за эти годы в РСС достигнут высокий уровень взаимодействия с Минстроем России по решению практических вопросов внедрения механизма в регионах. Практически все предложения строительного сообщества открыто обсуждаются и реализуются в нормативных правовых актах. Так, вышедший в конце 2023 года Федеральный закон № 627-ФЗ решил большинство вопросов, предлагаемых строительным сообществом для развития КРТ.
Конечно, вопросы еще остались, и в первую очередь это вопросы, связанные с обеспечением проектов КРТ социальной и инженерной инфраструктурой. В основном регионы сталкиваются с нехваткой финансовых ресурсов в региональных и местных бюджетах. Так, с 2025 года будет увеличен портфель программы инфраструктурных бюджетных кредитов, создается новый национальный проект «Инфраструктура для жизни». Так что мы видим большие перспективы развития механизма КРТ и высокую заинтересованность государства.
Что касается участия частных инвесторов, то интерес к проектам КРТ у них существенно повысился. Застройщики активно участвуют в торгах на право заключения договоров о КРТ. Практика показала, что наиболее успешные проекты реализуются с участием регионального оператора КРТ, функции которого определены статьей 71 Градостроительного кодекса РФ. Оператор КРТ создается субъектом РФ и берет на себе все функции по подготовке земельного участка: расселение граждан, подведение инженерных сетей и т. д. Таким образом, на торги выставляется уже готовый земельный участок, освобожденный от прав третьих лиц, с подведенными инженерными сетями. Конечно, эти площадки будут востребованы любыми застройщиками. Такой опыт имеется в Новосибирской, Ростовской, Нижегородской областях и других субъектах РФ. Понятно, что в больших проектах, срок реализации которых 10–15 лет, площадью более 200 га, требующих огромных капиталовложений, не все застройщики сами готовы участвовать. Но для небольших проектов, особенно в центре городов, на сельских территориях, мы не видим препятствий для участия любых застройщиков.
- Премьер-министр Михаил Мишустин 9 июля заявил на «ИННОПРОМ-2024» о масштабных планах по достижению технологического суверенитета в ряде отраслей, в том числе в производстве строительных материалов. Какие критически зависимые позиции стройматериалов необходимо закрыть в первую очередь и как это сделать быстрее и эффективнее?
- РСС много занимается вопросами импортозамещения и технологического суверенитета в строительной отрасли. Мы на постоянной основе ведем мониторинг потребности отрасли в строительных материалах и механизмах. По результатам наших исследований, сегодня внутреннее производство базовых строительных материалов способно обеспечить потребности отрасли. За короткий период удалось нарастить долю отечественных стройматериалов, которая при возведении жилья и социальных объектов уже достигает 95 %. Увеличивается и производство строительной техники – по данным ассоциации «Росспецмаш», в 2023 году рост составил 19 %. Строительный комплекс постепенно переходит на отечественное программное обеспечение. Таким образом, в целом можно отметить, что строительная отрасль сегодня обеспечена необходимыми строительными материалами, машинами, оборудованием и технологиями.
Вместе с тем, чтобы осуществить существенный скачок в повышении производительности труда, отрасли нужны строительные ресурсы, которые имеют характеристики, превосходящие зарубежные аналоги. То есть от политики импортозамещения мы постепенно должны перейти к политике импортоопережения. Для этого имеются все необходимые ресурсы, в первую очередь – государственная поддержка и высокий научный и образовательный потенциал. Конечно, проблемы еще остаются, и сегодня говорить о полном импортозамещении, а тем более об импортоопережении преждевременно. По-прежнему существует зависимость от западного оборудования и запчастей таких стратегически важных производств, как цемент, стекло, газобетон, кирпич.
Однако сегодня государство принимает важные решения по обеспечению технологической независимости страны. Правительством РФ определены приоритетные направления проектов технологического суверенитета, среди которых – развитие станкоинструментальной промышленности, тяжелого машиностроения, в том числе производств, необходимых для строительной отрасли. Также выделены практически все направления развития химической промышленности, электротехнической промышленности, которые также необходимы для производства строительных материалов и оборудования. Все проекты по созданию или модернизации производственных мощностей и технологий по данным приоритетным направлениям будут обеспечены бюджетным финансированием, что позволит полностью преодолеть имеющуюся зависимость от импортных составляющих.
- Также власти намерены развивать роботизацию в промышленности, чтобы повысить производительность труда. Что в этом ключе должно измениться на стройке?
- Внедрение роботизированных систем в строительные процессы имеет важное значение в повышении производительности и качества строительно-монтажных работ, поскольку позволяет выполнять сложные задачи с высокой точностью и скоростью. Это также необходимо при строительстве в Арктической зоне, в других экстремальных условиях. От строительной отрасли в первую очередь потребуются квалифицированные специалисты, при этом могут быть сокращены такие специальности, как каменщик, бетонщик, электрик, разнорабочий и другие.
- Кажется, что строительному комплексу кризис и санкции пошли только на пользу – отрасль в последние годы показывает рекордные результаты. Текущий сезон продолжит этот тренд? С какими цифрами мы завершим 2024 год?
- Строительная отрасль показала свою устойчивость в период кризиса и санкций. На рынке действуют надежные, финансово-стабильные организации. Принятие своевременных и эффективных мер господдержки помогло не допустить снижения объемов строительства. Текущее состояние ввода жилья за первое полугодие 2024 года, который превышает прошлогодний показатель на 2,5 %, дает все основания полагать, что в этом сезоне падения не предвидится. Поскольку строительная отрасль характеризуется инерционностью и обладает мультипликативным эффектом, то большие заделы, созданные в 2021–2022 годах, будут давать свои результаты и в 2024–2025 годах.
Больше материалов рубрики «Строительство»
Ставьте лайк, если вам понравилась публикация.
Подписывайтесь на канал и будьте в курсе отраслевых событий.