Покупка жилья сегодня – тот еще аттракцион, дорогой и юридически сложный. Нужно учесть множество нюансов, пробить понравившиеся квадратные метры по базам и реестрам, и только потом заключать сделку. При этом чистота «досье» в одном ведомстве не гарантирует того же в другом. В этом убедилась уфимка Виктория Шпак (имя и фамилия изменены), которая приобрела квартиру в высотке на улице Максима Горького. Новой собственнице повесили долги бывшего хозяина за коммуналку на 150 тыс. рублей. Добиваться правды пришлось через суд. Кто виноват в такой ситуации и чем все закончилось, разбирался журналист UFA.AIF.RU.
Помог Госжилнадзор
Квартиру в 18-этажном доме Виктория приобрела в 2023 году. По документам все было хорошо, однако затем выяснилось, что женщина должна крупную сумму сверху. Управляющая компания выставила счета и потребовала их оплатить. Самостоятельно решить вопрос уфимка не смогла. Прошлые жильцы пропали, а в жилищных и ресурсных компаниях отказались регистрировать новые лицевые счета на один и тот же адрес. Тогда Шпак пошла в Госжилнадзор.
Надзорное ведомство встало на защиту женщины и вынесло управляющей компании предостережение с требованием обнулить все долги и пени, возникшие к моменту смены собственника. Однако та исполнять его не стала, более того – обратилась в суд. Процесс затянулся на полгода. Новой собственнице квартиры пришлось доказывать свою правоту не только в двух инстанциях арбитража – в Уфе и Челябинске.
Управляющая компания настаивала на том, что требует возмещение за оказанные услуги по конкретному адресу законно. Например, в системах ЖКХ весь жилой фонд оформляется в виде лицевых счетов не на имена собственников, а на жилое помещение. Поэтому и не предусмотрена возможность списывать долги старых хозяев или открывать новый лицевой счет на один и тот же адрес. По крайней мере, в Едином расчетно-кассовом центре Уфы в просьбе об оформлении долга на предыдущего собственника квартиры и открытии нового лицевого счета отказали. А в договоре купли-продажи квартиры не было прописано условий, что продавец закроет все долги по ЖКУ. То, есть как бы по умолчанию, дарит их новой собственнице. А там за 6 лет накапало 118 тыс. прямой недоимки и 32,5 тыс. пени.
Однако суд установил, что УК нарушила п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Было подтверждено, что попытки обязать нового хозяина жилья оплатить счета за период до возникновения права собственности, является нарушением его прав как потребителя. Также судья указал на то, что в действующем законодательстве не предусмотрена возможность ставить нового собственника жилого помещения в зависимость от долгов за ЖКУ предыдущего собственника.
Управляющая компания «ПСК-6» не согласилась с решением и обжаловала его. Однако суд апелляционной инстанции оставил первое решение в силе.
Подозрительна сделка
То, что счета и платежки квартиры не проверили перед покупкой – оплошность самой уфимки, считают в Росреестре. Полномочия ведомства не распространяются на проверку коммунальных долгов при регистрации перехода права.
«При покупке жилья нужно внимательно отнестись ко многим характеристикам «квадратных метров». Покупателя должно насторожить, если проведена незаконная перепланировка. Это влечет наложение штрафа. Подозрительно, если продавец не предоставляет оригиналы документов, действует по доверенности (возможно, она поддельная или выписана от имени умершего человека, проверить сведения о доверенности можно через сервис Федеральной нотариальной палаты) и чрезмерно спешит с подписанием документов. Также тревожным звоночком является частая смена владельцев квартиры за короткий срок. Возможно, мошенники пытались скрыть следы первоначальной незаконной сделки»,- комментирует начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по РБ Сергей Мережников.
Что проверять?
Специалисты рекомендуют внимательно вчитываться в каждую закорючку. Например, в практике уфимских сотрудников Росреестра был случай, когда мошенник умудрился найти жилье своего полного тезки и от его имени хотел «продать квартиру» - забрать деньги от сделки и исчезнуть. Отличия были лишь в дате рождения. Благодаря бдительности государственного регистратора прав незаконная сделка была приостановлена.
Выписка из ЕГРН позволит узнать, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Если в выписке отражено, что недвижимость часто меняла владельцев – это повод задуматься, так как причиной частых перепродаж могут быть не только проблемы с документами, но и чисто бытовые проблемы: неприятные соседи, плохая питьевая вода, отсутствие дорог и иной инфраструктуры и т.д.
Обязательно нужны оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающие основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Они помогут удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.
Платежки за услуги ЖКУ проверить тоже не лишнее. Как и семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга. Плюс это подсказки к проверке информации о всех зарегистрированных в квартире, возможных долях и других проблемах. Например, жильцах, которые отбывают наказание или уехали в длительную командировку.
Специалисты советуют также узнать, покупалось ли жилье прошлым собственником с применением маткапитала (есть обязательство выделить доли детям). А кредитная история поможет исключить шансы на то, что в ближайшие три года все сделки несостоятельного гражданина будут отменены как банкрота.