Кадастровая стоимость — это оценка стоимости объекта недвижимости, которую проводит государство. Она может значительно отличаться от рыночной стоимости недвижимости.
Рассмотрим, как определяется кадастровая стоимость, на что она влияет и почему важно знать её размер. Также мы обсудим способы оспорить кадастровую стоимость.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости, которую проводит государство. Для этого используются специальные методики и подходы.
Рыночная стоимость недвижимости — это цена, которую продавец и покупатель готовы заплатить за объект. Она зависит от множества факторов, таких как площадь, этаж, год постройки, состояние инженерных коммуникаций, планировка, проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Все эти факторы влияют на окончательную цену.
Кадастровая стоимость определяется в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируются, и для них определяется стоимость на определённую дату.
В отличие от рыночной стоимости, кадастровая стоимость фиксируется на определённый законом срок.
Зачем нужно знать кадастровую стоимость?
Информация о кадастровой стоимости может быть полезна в различных ситуациях:
Расчёт налогов. Налоговая служба рассчитывает налоги самостоятельно, но вы можете заранее узнать сумму налога на приобретаемую недвижимость. Это поможет вам спланировать свои расходы.
Оформление наследства. Нотариус рассчитывает госпошлину с учётом кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН.
Получение кредита на ипотеку. Банки запрашивают информацию об объекте недвижимости вместе с отчётом об оценке имущества.
Подача документов в суд. Если предметом иска выступает объект недвижимости, госпошлина рассчитывается от его кадастровой стоимости.
Кто и как рассчитывает стоимость?
Оценку проводят муниципальные бюджетные учреждения по решению региональных или местных органов власти. Расчёт выполняется на основании методических указаний Министерства экономического развития.
Как часто проводят кадастровую оценку?
В регионах России кадастровая оценка проводится каждые три года. В городах федерального значения — каждые два года. Максимальный срок для всех субъектов — пять лет с даты последней оценки.
Какие данные используются для расчёта?
Для расчёта стоимости по кадастру используются данные о местоположении объекта недвижимости, годе и материалах постройки, серии многоквартирного дома, состоянии недвижимости (ветхое, аварийное), реконструкции объекта и другие факторы, предусмотренные методическими указаниями.
Как узнать кадастровую стоимость?
Стоимость по кадастру можно узнать по адресу объекта недвижимости или его кадастровому номеру. На сайте Росреестра есть несколько сервисов для этого. Например, публичная кадастровая карта. Чтобы получить информацию, нужно выбрать объект на карте по кадастровому номеру или воспользоваться расширенным поиском.
Также можно воспользоваться сервисами «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Кроме того, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Она предоставляется бесплатно в течение трёх рабочих дней и может быть получена онлайн на сайте Росреестра или в офисах МФЦ.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать?
Если стоимость по кадастру не отражает реальной ценности объекта, её можно оспорить. Есть два способа: через комиссию по оспариванию при Росреестре или через суд.
Комиссия по оспариванию рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости в досудебном порядке. Она есть при территориальном управлении Росреестра в каждом регионе. Заявление в комиссию подаётся в произвольной форме с указанием причин, по которым заявитель считает стоимость ошибочной. В течение месяца с момента поступления документов комиссия обязана вынести решение.
Заявитель может подать иск по оспариванию стоимости или заявление об оспаривании решения комиссии. Суд рассматривает заявление и выносит решение в течение двух месяцев.
К заявлению по оспариванию кадастровой стоимости прикладываются выписка из ЕГРН, копия договора продажи, дарения или другого документа о передаче прав, подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его стоимости, отчёт об оценке стоимости объекта (если рыночная цена не совпадает с кадастровой) и другие документы по необходимости.
В суд помимо искового заявления предоставляют доверенность, если заявление подаёт представитель, диплом о высшем юридическом образовании представителя и иные документы, которые заявитель посчитает нужным представить.
Подведём итог
Кадастровая стоимость устанавливается государством на конкретный срок для каждого региона. К этому критерию обращаются, чтобы уточнить налог при продаже недвижимости, рассчитать налог на имущество или землю, скорректировать размер госпошлины и в ряде других случаев.
Кадастровая стоимость устанавливается на срок от двух до пяти лет. Разница между рыночной и кадастровой может достигать 20–30%.
Стоимость конкретного объекта недвижимости можно узнать, заказав выписку из ЕГРН или на портале Росреестра в режиме онлайн.
Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре или в суде.
