Дано: Вариант 1. Нагатино. Набережная. Новостройка, 21 кв.м., без отделки, без зелени и наземной парковки, в окружении человейников, бывшая промзона, рядом шумная проезжая часть, инфраструктуры новой нет, до метро 15 минут пешком - стоимость 12 500 000.
Вариант 2. Нагатино. Набережная. Двенадцатиэтажка, конец семидесятых, 39 кв.м., с новым ремонтом и мебелью, внутренний зелёный двор, сразу за домом палисадник, пляж и Коломенский парк, у дома своя парковка, вся инфраструктура, до метро 2 минуты пешком - стоимость 12 500 000.
Любой здравомыслящий человек скажет - либо автор нас дурит, либо дело в ипотеке. И будет везде не прав.
Эти объявления свежие, авито, конец июля 2024 года, уже как месяц нет льготной ипотеки, а иная ипотека уже не доступна. И при этом профильные прогосударственные платформы, например, Дом.рф, уверяют нас, что готовые новостройки распроданы более, чем на 90%. То есть люди имеют живые деньги и, как бы, готовы платить в два раза больше за новострой.
Так почему же здравый человек имеющий 12 миллионов идёт и покупает квартиру в два раза меньше, чем во вторичке, причём готов подождать годик пока её сдадут (да и сдадут ли), потом ещё готов ввалить пару миллионов в ремонт и тоже ждать. Ну и ещё купить машиноместо в подземном паркинге за три миллиона ибо парковаться негде. Итого уже 17 500 000 за халупу в человейнике без инфраструктуры. Что же в человеческом мозгу должно произойти, чтобы так обманываться. Может ковид...??? Тут всему есть ответы.
Начать нужно с простого. Эта проблема кропотливо исследовалась в эпическом романе "Приключения Буратино". Ну вот как может нормальный человек из двух выше представленных вариантов выбрать заведомо худший??? Ответ прост!!!
Нынешний градостроительный маркетинг сродни лисе Алисе и коту Базилио - людям запудривают мозг играя на низменных человеческих качествах. Покупая такую квартиру некоторые граждане искренне считают, что переселяются из "бабушатников" (это они так презрительно называют вторичку) в лучший мир, в мир, где хорошая входная группа, модная облицовка дома и шикарное название, например Квартал Бизнес класса Риверсайд Плаза.
Именно поэтому в чатах новостроек идут лютые склоки и ругань, есть там процентов 15 активных, важных и умных на всю голову миллионеров, которые переехали в лучший мир новой евродвушки (по старому однокомнатная), но вдруг, оказывается, что весь дом полон таких миллионеров. И вот они, как пауки в банках. Не подумайте неправильно, большинство граждан в новостройках это обычные, нормальные люди, которые тянут нашу экономику и свою судьбинушку в этих человейниках, просто обстоятельства вынудили их взять именно эту новостройку в ипотеку. Но есть и эти полоумные, которые готовы переплачивать за лучший мир человейника.
Автору этой статьи удалось детально исследовать подобных индивидуумов на примере застройки ПИКа во Втором Нагатинском. Это несколько высоток, на месте промзоны, в окружении промзоны и новой застройки. Самое неприятное, что, буквально, в ста метрах от ЖК существует военно-химическое предприятие, которое вогнало в гроб пол района и до сих пор активно химичит. Местные понимают, что к чему и с достаточной долей удивления и сострадания посматривают на тех, кто покупает квартиры во Втором Нагатинском, место это было всегда неликвидным, самым плохим местом, по районным меркам.
А вот некоторые из тех, кто купил там квартиры считают себя уж не менее как короли мира. Таковых немного, но они самые активные, ведут себя высокомерно, немного по хамски, полагая, что все остальные живущие в районе нищеброды, которые им всё должны. Вот такие персонажи и есть основные клиенты строительного маркетинга.
А далее уже факты совершенно иного рода из фантазийного мира, что всё распродаётся. Откуда эти цифры в 90%, откуда эти хорошие графики, прогнозы, цифровое припудривание лица и мозгов, при том, что авито нам показывает совершенно другое, а риэлторы рвут на себе волосы и кричат, что начался конец света.
А оттуда... часть квартир была куплена ещё раньше, как инвестиции, а часть была передана застройщиками подрядчикам в виде квадратных метров. То есть по бумагам распроданы все квартиры, а по факту это новостройка-призрак, в которой никто не живёт, все квартиры в продаже. Такая схема с подрядчиками применялась в кризис 2008-2009 годов и в 2016 году.
Разница с указанными годами только в одном - тогда, не было столько понастроено жилья и деньги у людей были. Сейчас ровно наоборот - недвижимость толкала экономику вперёд и государство надувало этот паровозопузырь.
То самое Государство сказало - берите новые квартиры кто сколько унесёт, платите кто сколько может, а некоторые и вовсе не платите, платить можно потом. А вы строители стройте, стройте и ещё раз стройте, денег на строительство мы вам дадим. И этот пузырь надувался, а сейчас похоже всё - и у Государства закончились деньги, и у граждан. И ситуация как с Винни-Пухом, который завис на шарике.
И висит наша экономика аки Вини-Пух на раздутом мыльном пузыре недвижимости, а вокруг санкции в виде пчёл и вся надежда только на Пятачка в виде Набиуллиной. Помните как там:
Винни кричит Пятачку - стреляй в шарик, а Пятачок отвечает - ну тогда шарик испортится. И Винни отвечает - а если ты не выстрелишь, то испорчусь я... Вот Набиуллина и выстрелила по раздутому шарику недвижимости, другое дело, что шарик пока делает вид, что он сам себе хозяин и не хочет сдуваться.
Квартиры в новостройках должны дешеветь, но они растут в цене и продолжают строиться, при том, что у людей нет ни свободных миллионов, ни ипотеки. При таком раскладе новостройки призраки будут расти сначала за МКАДом, а потом праздничным маршем пойдут с окраин к центру. А возглавлять всю эту колонну будет тот же Дом.рф с праздничными пузырями и цифровыми плакатами из самой ходовой российской древесины - из липы.