Брокер не умеющий считать доходность, не сможет работать с инвест-недвижимостью и зарабатывать на ней. Это один из главных навыков в нашей работе.
Доходность – это показатель эффективности работы вложенных средств инвестора выраженный в процентах годовых.
Именно доходность помогает понять выгодность объекта.
Формула расчета:
Чистая прибыль/собственные вложения * 100%
Есть 4 основных показателя на которые я обращаю внимание при подсчете правильной доходности от инвестиций в недвижимость:
1) Собственные вложения.
2) Цикл сделки.
3) Доходность за сделку
4) Доходность в процентах годовых.
Давайте я пройду подробнее по каждому из них, а в конце я наглядно покажу, как меняя эти показатели меняется итоговая доходность.
✅Собственные вложения.
Здесь важно понимать, что стоит учитывать только собственные, кровно-заработанные деньги. То, что достали из своего собственного кармана. Деньги банка, программы рассрочек от застройщика или заемные деньги друзей мы здесь не учитываем, потому как мы их компенсируем прибылью, полученной при реализации объекта.
Любые заемные деньги всегда выгоднее использовать на максимальный срок, потому как снижаются ежемесячные платежи, а значит собственные вложения.
Использую заемные деньги, при продаже объекта так же нужно учитывать какую сумму необходимо будет отдать для погашения основного долга. Подробнее покажу это при расчетах.
Главное понять - чем меньше собственных вложений, тем выше доходность.
✅Цикл сделки.
Это время от момента вложения собственных средств, до момента когда получаем вложенные деньги обратно плюс прибыль. Это очень важный показатель. Чем дольше цикл сделки, тем меньше доходность при прочих равных. Так же здесь хочу отметить, что не всегда нужно стремиться к короткому циклу сделки – это будет зависеть от целей инвестора и его предпочтений и стратегии, которая подходит именно ему.
✅Доходность за сделку.
Как я писал выше, формула такая:
Чистая прибыль/собственные вложения*100%.
Чистая прибыль – это то что у нас осталось после продажи объекта с учетом всех расходов. Здесь и расходы на сделку, налоги, возврат основного долга банку и т.д. Сам по себе этот показатель даёт мало информации, и невозможно оценить инвестиционную привлекательность двух разных объектов. Он нужен больше для того, что посчитать доходность в процентах годовых.
✅Доходность в процентах годовых.
Считаем так:
Доходность за сделку/цикл сделки (мес) * на 12
Почему именно этот показатель важен? Все очень просто. Если я попрошу ответить на вопрос: Что больше ¾ или 5/6?
Из школьного курса сразу понятно – чтобы это узнать ответ, нам нужно привести эти числа к общему знаменателю. И тогда станет понятно, что 20 больше 18. (кто понял?)
Доходность именно в % годовых позволяет нам сравнить разные объекты между собой, а ещё сравнивать с % по банковским вкладам. Я часто слышу, что банковский вклад лучше. Я считаю иначе. Почему? Писал об этом 👉 здесь.
На рисунке свои рассуждения показал в цифрах.
Для примера вводные данные будут такие.
Стоимость объекта - 6 000 000 рублей
Стоимость продажи за цикл сделки - 7 000 000 рублей.
Физ.лицо – налог 13%
⚡️Цифры в расчетах – как простейший пример.
Я попытался лишь показать, как на доходность может влиять цикл сделки и заемные средства.
Это основа, которую я учитываю при подсчетах, но нельзя исключать и другие не маловажные факторы, которые в целом и формируют то самое «инвестиционное решение». О нем я расскажу позже.
❗️Инвестиции – это всегда риск. Повышенная доходность – это премия инвестора за взятые на себя риски. А снизить их можно путем получения достоверной информации и правильных расчетов.
В своих доводах и суждениях не претендую на истину в первой инстанции! У каждого есть свое мнение и способы расчета. И каждый будет прав по своему. Я лишь показал, как это вижу я.
Дайте обратную связь, понятно ли у меня получилось донести эту мысль?
СФОРМИРУЙТЕ СВОЙ СЕМЕЙНЫЙ КАПИТАЛ ВКЛАДЫВАЯ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И ПОЛУЧАЙТЕ ВЫСОКУЮ ПРИБЫЛЬ С АРЕНДЫ
Написать мне можно здесь