Новая редакция Генерального плана Санкт-Петербурга сокращает площадь территорий под жилье. Это произошло на фоне уже имеющегося дефицита участков под такие проекты, что вынуждало застройщиков выходить в пригороды или другие регионы. Об оставшихся интересных локациях для освоения и сложностях в работе с ними «Новому проспекту» рассказали участники строительного рынка.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda:— Для начала стоит определиться с терминологией. Удачная локация для застройки — это территория с уже введенными жилыми проектами современного формата, с насыщенной социальной и коммерческой инфраструктурой, обеспеченная удобными транспортными узлами.В городе есть некоторое количество интересных участков возле станции метро «Волковская», в районе Черной речки. Но если говорить о земельном потенциале города в целом, то новый Генплан резко сократил количество перспективных площадок, которые преимущественно консолидированы в «сером поясе». Сейчас Петербург состоит из анклавов: городская ткань разорвана депрессивными территориями, которые не заполнены востребованными функциями. Такие зоны должны вовлекаться в активный оборот. Даже если город не видит на них развития жилищного строительства, то всё равно необходим их редевелопмент под какое-то новое назначение.Сейчас промышленная функция в «сером поясе» не развивается, потому что современные производства требуют модернизации инженерных коммуникаций и новых форматов зданий. При этом нужно понимать, что заполнить все пустующие промплощадки креативными пространствами не получится, потому что в таком количестве они просто не нужны.Таким образом, необходимы действия по реальному сохранению города, а не по его консервации. Новое строительство внутри Петербурга, в существующих жилых кварталах, сегодня практически невозможно. Это в том числе связано с тем, что участки, которые дают возможность реализовать социальные обязательства (построить школу, детский сад и т.д.) отсутствуют. Заниматься реконструкцией исторических зданий довольно рискованно, так как эта деятельность без каких-либо предсказуемых результатов. В «сером поясе» есть свои проблемы из-за неподготовленности земельных участков в градостроительном плане. Речь идет про неразрешенные градостроительные проблемы и большое количество собственников при консолидации пятна под застройку.О перспективах развития окраин, когда есть интересные локации внутри города, говорить преждевременно. Люди покупают квартиры на периферии вынужденно, потому что достаточного объема доступного жилья в обжитых районах нет. В итоге складывается жилая застройка в форме бублика, что нерационально и неудобно для проживания людей. Все-таки современные подходы к градостроительству предполагают некую непрерывность городской среды, тогда Санкт-Петербург станет более красивым, удобным и интересным местом для жизни.
Евгений Герасимов, руководитель архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры»:— В Санкт-Петербурге остается очень много привлекательных локаций для жилого строительства. Это Петроградский район, Васильевский остров, «серый пояс». Но редевелопмента этих промышленных территорий не происходит, поскольку город препятствует переводу их под жилье. В связи с этим перспективы застройки данных локаций выглядят туманно.На окраинах города строительные регламенты являются более либеральными, чем в центре, где они слишком строгие. К примеру, в Москве при работе в центре существует гораздо меньше ограничений, а решения принимаются быстрее, более предсказуемо и однозначно. По этой причине заниматься девелоперским бизнесом в столице привлекательнее, чем в Санкт-Петербурге.
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):— Удачные локации под будущие проекты в Петербурге, конечно же, есть, однако многие участки требуют подготовительной работы: согласования документации, получения разрешений на строительство. Подготовка проекта может включать при необходимости смену назначения земельного участка, утверждение ППТ, архитектурно-градостроительного облика, согласование социальной и транспортной нагрузки.Среди локаций отметим Большую Охту (у девелоперов есть планы на строительство свыше 500 тыс. м2 жилья), Новосергиево (почти 1 млн м2), Морской Фасад (более 1 млн м2), Каменку (свыше 2 млн м2), территории рядом со станцией метро «Волковская» (совокупно 680 тыс. м2), Московский район (застройка оставшейся территории «Самсона»), Северо-Приморскую часть города (400 тыс. м2). Ряд точечных пятен под застройку также остается на Васильевском острове.У локаций, безусловно, есть свои особенности. В центре это сопряженная застройка, проект должен быть вписан в существующее окружение и гармонично смотреться. На маленьких участках сложно разместить социальную инфраструктуру, зачастую решение нужно искать совместно с городом. Для территорий на окраине чаще всего требуется полная инженерная подготовка, подводка всех коммуникаций, строительство большого числа дорог. На старте таких проектов застройщик сталкивается с очень высокими затратами. В «сером поясе» при наличии исторических зданий на участке требуется их реставрация или реконструкция, необходимо решать вопросы их приспособления под современное использование. Присутствие нескольких собственников участков усложняет приход на территорию единого инвестора.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:— Сложности реализации инвестиционных проектов в центральных исторических районах Петербурга хорошо известны. Действующее законодательство устанавливает существенные ограничения в отношении объектов культурного наследия. Кроме того, в условиях плотной застройки сложно обеспечить все градостроительные требования, например, в части парковок, озеленения и т.д. Есть и определенные завышенные ожидания собственников земельных участков в отношении их стоимости.Наконец, в городе уже несколько лет действует градостроительная комиссия, которая проверяет, насколько планируемый инвестиционный проект будет обеспечен объектами соцкультбыта, улично-дорожной сетью. Инвестор должен продемонстрировать, что после ввода его объекта в эксплуатацию жители смогут отвести детей в конкретный детский садик, школу, поликлинику. Но если в спальных районах можно построить детский сад в том же месте, то в центре всё оказывается тяжелее. Сами участки здесь небольшой площади, а отдельную территорию под социальный объект найти крайне сложно. Аналогичная проблема с улично-дорожной сетью: создавать современные улицы с высокой пропускной способностью на территории исторического центра сложно.Но перспектива девелопмента в связи с перебазированием промышленных предприятий в центре есть. Главное, чтобы такое решение было принято городом. При этом намыв на Васильевском острове большого потенциала для будущих проектов уже не имеет: все земельные участки под жилую застройку здесь уже раскуплены. В их отношении либо уже выданы соответствующие градостроительные разрешения, либо девелоперы пока решают проблемы с обеспечением проектов соцкультбытом.
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development:— Доступные локации в центре Петербурга сегодня можно пересчитать по пальцам одной руки, и некоторые из них мы осваиваем. Например, проект на улице Моисеенко, 10, в состав которого входит историческое здание 1908 года постройки, как раз расположен в одном из самых перспективных для развития в ближайшие годы районов — Синопской набережной и Новгородской улицы.Главная проблема для девелоперов, работающих в центре и ищущих подходящие земельные участки, — отсутствие готовой градостроительной документации и разрешения на строительство. Из-за этого практически невозможно спрогнозировать сроки прохождения согласований. Именно поэтому небольшие девелоперы практически не имеют возможности работать в центре или в «сером поясе», а крупный бизнес может годами согласовывать даже небольшие камерные объекты.
Ольга Захарова, коммерческий директор девелопера AAG:— В Петербурге осталось достаточное количество локаций, интересных с точки зрения реализации девелоперских проектов и формирования новых кварталов, в том числе высокого класса. Часть из них попадает под бывшие промышленные территории. Перспективными выглядят земли Адмиралтейских верфей, юго-запад Васильевского острова, северная часть Московского района и локации вдоль Обводного канала. Однако большинство из них только предстоит перевести под общественно-деловую и жилую застройку, что на сегодняшний день не позволяет Генеральный план.Поэтому и дефицит участков в центре и в районе «серого пояса» ощущается наиболее остро. Сложности при работе с проектами редевелопмента связаны с охранным статусом исторических построек, которые накладывают существенные ограничения на застройщика, но далеко не всегда идут на пользу будущему проекту. Крайне важный момент — наличие необходимого опыта в подобных проектах. Особенно это касается строительно-монтажных работ, стоимость которых после проведения всех обследований может увеличиться в 2 раза, а также разработка градостроительной документации.
Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»:— Каждая из локаций в Петербурге имеет свои особенности: в центре — бесконечное число ограничений и повышенное внимание со стороны общественности, на окраинах — частое отсутствие инфраструктуры и несинхронизированное с жильем строительство дорог, школ, детских садов и так далее. При работе в «сером поясе» в большинстве случаев застройщик работает с памятниками архитектуры, которые крайне сложно приспособить под современные нужды. Наша компания не понаслышке знакома с редевелопментом: в течение нескольких лет мы реализовывали квартиры и жилые лофты на Большом Сампсониевском проспекте, работая с историческими зданиями бывшей кондитерской фабрики «Азарт».Сложности существуют и при работе на загородном рынке, даже если речь не идет о периферийных районах. Как правило, это согласования, подведение коммуникаций и синхронизация создания социальной и развлекательной инфраструктуры одновременно с жильем. Но именно за такими комплексными комфортными проектами, на наш взгляд, и есть будущее.