Правительство РФ утвердило эксперимент по обеспечению чиновников жильем по ипотеке с привлечением бюджетных средств. Тестирование механизма продлится 2,5 года, затем он может начать работать на постоянной основе. Это второе нововведение в сфере жилищного кредитования после отмены льготной ипотеки. На прошлой неделе власти также раскрыли условия для оформления семейной ипотеки. «Новый проспект» опросил участников рынка об эффективности этих мер.
Эксперимент под кодовым названием «ипотека для чиновников» стартовал в России вчера. На поддержку государства при покупке жилья могут рассчитывать чиновники в возрасте до 35 лет. Заявитель должен отработать на госслужбе не меньше года, должен иметь опыт участия в СВО или госнаграды. Расходы на первый взнос, основной долг и часть процентов при покупке жилья площадью 33 м2 таким заемщикам компенсирует бюджет. Всего в эксперименте, который продлится до 1 февраля 2027 года, примут участие не более чем 90 человек из Минфина, Минтруда, Минстроя и ФНС.
Что касается обновленной льготной семейной ипотеки по ставке до 6%, то она распространена на все семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет, и семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в городах с населением до 50 тыс. человек или же в регионах с низким объемом строительства. Также она доступна семьям с детьми-инвалидами. Максимальная сумма кредита составит 12 млн рублей для покупки жилья в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн рублей — для остальных регионов. Первоначальный взнос составляет 20%.
Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости»:— Мы наблюдаем появление альтернативных вариантов программ поддержки для граждан по покупке недвижимости. В завершении эксперимента по льготной ипотеке для госслужащих можно будет оценить, насколько быстро и активно эта категория граждан отреагировала на нее и приобрела себе жилье. Если программа окажется популярной, то есть основания полагать, что ее внедрят, и она станет доступна большему числу чиновников. И тогда из статуса эксперимента данный вид льготной ипотеки перейдет на постоянную основу. Это, в свою очередь, может привлечь внимание молодых специалистов к госслужбе. Таким образом правительство будет поддерживать их и помогать в приобретении жилья.
Продление программы по семейной ипотеке — эффективный механизм поддержи, который поможет сделать покупку жилья для многих семей с детьми гораздо доступнее. Традиционно семейная ипотека пользовалась большой популярностью у покупателей. По итогам 2023 года количество сделок с ипотекой на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области достигло 87%, из них 35% — это именно семейная ипотека. 2024 год не стал исключением, число ипотечных сделок по семейной программе — 42%, это близко к показателям сделок по госпрограмме. Безусловно, продление программы станет важным шагом и для рынка, и для решения демографических задач, которые стоят перед государством.
Мы видим, что рынок уже начал перестраиваться и адаптироваться под новую реальность. Застройщики активно предлагают специальные условия покупки, которые призваны заместить отменные условия льготных ипотек. Прежде всего они смогут поддержать спрос.
В частности, наша компания предлагает доступные варианты приобретения недвижимости по акциям. Сразу по окончании программы льготной ипотеки, с 1 июля, мы запустили программу «Июльское комбо», по которой предлагаем воспользоваться сразу тремя акциями: беспроцентной рассрочкой на три платежа, скидкой в 3% и ипотечной ставкой на период строительства в 3%.
Елена Аккуратова, директор по маркетингу ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» (девелопер «Охта групп»):— Падение спроса с отменой субсидированной ипотеки и изменением условий по семейной ипотеке, безусловно, будет. Девелоперы могут поддержать его, используя прежде всего различные программы рассрочек. При этом у проектов с уникальными характеристиками продажи остаются на том же уровне. В июле мы фактически не почувствовали падения интереса к своему продукту (количество качественных лидов с 1 по 15 июля сократилось всего на 6% по сравнению с аналогичным периодом в июне). План по сделкам реализуется в запланированном объеме, но изменилась структура сделок в пользу trade-in и рассрочек.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:— Жилье становится доступным не потому, что государство предоставляет гражданам какие-то дополнительные льготы, а те каким-то чудесным образом начинают соответствовать определенным категориям. Доступность квартиры должна в первую очередь определяться уровнем доходов населения вне зависимости от того, является ли заемщик чиновником или нет. Гораздо важнее, чтобы у людей была возможность купить жилье по рыночным ставкам и рассчитаться по кредитам в разумные сроки.
На уровень спроса новые программы не окажут никакого влияния, даже косметического. Для того, чтобы это произошло, необходимо чтобы они были массовыми. Но это создает колоссальную нагрузку на бюджет, что подтверждает история с льготной ипотекой, от которой мы сейчас отходим.
Кроме того, новые критерии семейной ипотеки сужают потенциальное количество заемщиков. К примеру, для Петербурга и Москвы появилось требование, чтобы хотя бы один ребенок из двух был младше 6 лет. По семейной ипотеке теперь нельзя купить квартиру по переуступке, где цены были более привлекательными. То же самое касается жилья, которое зарегистрировано не на застройщика напрямую, а на его дочернюю структуру. К тому же ажиотаж вокруг предстоящего пересмотра условий семейной ипотеки подтолкнул людей оформить ее тех, кто изначально не собирался этого сделать. В результате мы залезли в спрос будущих периодов.
Набор инструментов для поддержки продаж, которым располагают застройщики, невелик. Существуют ожидания массового снижения цен, но этого точно не произойдет. Девелоперы уже пробовали это делать в первый месяц после начала специальной военной операции, но остались недовольны результатами. Вместо покупки жилья люди стали ждать дальнейшего падения цен. При этом можно ожидать точечного снижения стоимости квартир для конкретного клиента.
Безусловно, застройщики будут использовать рассрочку. Но нужно понимать, что это достаточно рискованный инструмент, поскольку многие клиенты берут ее в надежде продать имеющуюся у них квартиру и погасить основную часть задолженности, а затем оформить ипотеку по более низкой ставке через несколько лет. Но не факт, что ставки к этому моменту снизятся, а банк одобрит тому или иному заемщику жилищный кредит.
Можно ожидать роста сделок с использованием модели trade-in или моментального выкупа. Это связано с тем, что люди стремятся продать квартиру и за счет этого сформировать максимально возможный первоначальный взнос, а на остаток взять ипотеку и всеми силами ее досрочно гасить. Возможно, некоторые девелоперы пойдут на повышение комиссии для агентств недвижимости, но существует риск, что их затраты увеличатся, а существенного роста продаж не произойдет.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:— Это инициатива из категории мотивационных пакетов для госслужащих. Учитывая мизерную выборку людей, которые смогут воспользоваться предложением, в тестовом режиме программу на рынке недвижимости никто не заметит. Да и в широком распространении нужно оценивать такие вводные предметно. В любом случае некие категории внутри категории довольно серьезно сужают круг потенциальных покупателей.
Семейная же ипотека не призвана компенсировать сократившийся спрос. Это инициатива из области решения демографических задач и сохранения продаж в небольших населенных пунктах. Если в семье двое несовершеннолетних детей, но она живет в городе или поселке с населением до 50 тыс. человек, то семейную ипотеку взять можно вне зависимости от возраста детей. Есть только одно важное условие — наличие нового строительства.
Если оценивать в целом, то около 50% спроса на недвижимость сегодня формируют семейные люди. Объем спроса по семейной ипотеке до пересмотра ее условий можно разделить на два — настолько он уменьшится за счет исключения семей с детьми старше 6 лет.
Единственное решение, способное поддержать спрос на новую недвижимость и оздоровление строительной отрасли, — снижение ключевой ставки до значений уровня второй половины 2020-го или хотя бы первой половины 2023 года.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге:— Любая адресная ипотечная программа направлена не только на поддержку спроса, но и удержание действующих сотрудников и привлечение молодых специалистов в ключевые для страны отрасли, в том числе на госслужбу. Предлагаемая для чиновников программа выглядит привлекательной, но многое будет зависеть от того, как она будет работать на практике. Что, например, если молодой госслужащий захочет купить квартиру более 33 м2 для семейного проживания?
Сейчас также ведется дискуссия о разработке адресных программ для других специалистов — врачей, учителей, работников ключевых предприятий. Целесообразно распространить государственную поддержку ипотеки на молодые семьи, чтобы стимулировать население создавать семью и заводить детей в более раннем возрасте. Такую «молодежную ипотеку» можно распространить на молодых специалистов до 30 лет. Максимальный срок кредитования по ней может быть увеличенным, вплоть до 50 лет, это поможет снизить размер ежемесячного платежа.
Новые параметры семейной ипотеки значительно сократят возможность приобретения жилья. Как правило, вопрос улучшения жилищных условий наиболее остро встает перед родителями детей, которые идут в школу. По моим оценкам, в Ленобласти количество сделок по семейной ипотеке снизится примерно до 50%. То есть примерно половина жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей лишаются возможности воспользоваться этой программой.
Для остальных категорий покупателей девелоперы и банки, которые также заинтересованы в поддержании объемов выдачи ипотеки, разрабатывают различные субсидированные программы. В частности, вместе с банками-партнерами мы активно перезапускаем программы траншевой ипотеки с льготным периодом до ввода дома, рассрочки, а также различные варианты субсидированных предложений со ставкой 3–8% сроком примерно на 2 года. За это время Центробанк снизит ключевую ставку, и заемщики смогут рефинансировать свои кредиты на более приемлемых условиях.
Дмитрий Павлов, директор по маркетингу BM Group:— Мы положительно относимся к подобным нишевым программам, направленным на улучшение жилищных условий определенных групп населения. Однако список льготных категорий необходимо расширить, создать подобные программы для медиков, учителей, работников МЧС и других социально значимых сфер. Только в таком расширенном формате льготные программы смогут значительно повлиять на спрос, а главное — помогут решить квартирный вопрос работникам бюджетной сферы.
Новые условия семейной ипотеки не смогут компенсировать проседание продаж, вызванное отменой программы господдержки. В нашей компании на эту программу приходилось до 59% всех сделок. Сейчас семьи, которые не подходят под условия «семейки», вынуждены откладывать покупку или платить высокие проценты банкам.
В массовом сегменте жилья застройщики не смогут за свой счет компенсировать субсидирование процентной ставки. Условия проектного финансирования не позволят увеличить коммерческие расходы на комиссионное вознаграждение банкам. Все остальные финансовые инструменты уже давно применяются, но они не смогут сбалансировать падение спроса.
Виктор Лукин, генеральный директор ГК «Стройсинтез»:— Эта инициатива находится на этапе апробации новой системы, и я считаю, что она окажет положительное влияние. Зарплаты государственных служащих невысокие, особенно по сравнению с бизнесом или топ-менеджментом, что затрудняет удержание квалифицированных кадров.
Это важный стратегический шаг и знак для новых специалистов, которые планируют идти на госслужбу, что государство их поддерживает, и им не нужно будет прибегать к сомнительным схемам для заработка — добросовестное исполнение обязанностей будет вознаграждено.
Новая программа семейной ипотеки со ставкой 6% для семей с детьми до 6 лет компенсирует падение спроса на жилье после отмены льготной ипотеки. Она поддержит объемы выдачи ипотеки, а увеличение зарплат госслужащим и другим гражданам повысит их кредитоспособность.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:— Адресная поддержка чиновников выглядит оправданно. Если инициатива поможет побороть коррупцию и поддержать ответственных госслужащих, то ее принятие весьма своевременно.
При этом на рынок она существенно не повлияет. В начале эксперимента количество участников крайне незначительно, по его окончании с положительным результатом можно предположить, что оно хоть и увеличится, но также не сможет как-то исказить положение дел на рынке первичной недвижимости.
Перед льготной семейной ипотекой не стоит целью что-то заменить, речь идет о поддержке семей с детьми. Тем не менее ее продление благотворно скажется на находящемся под жестким давлением спросе на первичную недвижимость. Сейчас мало кто способен оформлять ипотеку на рыночных условиях. По мере смягчения кредитно-денежной политики все льготные программы могут быть пересмотрены в соответствии со складывающимися рыночными условиями.
За время резких колебаний продаж участники рынка разработали способы поддержки спроса на первичную недвижимость. Это продуктовое предложение, маркетинговые программы, субсидирование затрат покупателя до ввода объекта в эксплуатацию. Все они будут работать до смягчения кредитно-денежной политики и снижения ключевой ставки.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:— Пока новая инициатива будет распространяться на очень небольшое количество участников. То есть в текущем виде о широком распространении говорить не приходится. Однако если эксперимент признают удавшимся, то, возможно, условия участия в программе изменятся, и более широкий круг чиновников сможет принять в ней участие.
Параметры семейной ипотеки также изменились с 1 июля 2024 года, теперь меньшее количество семей удовлетворяют ее требованиям, в остальном кредитная ставка и размер займа остались прежними, поэтому мы ожидаем, что программа будет востребована. И поскольку даже несмотря на изменение требований к заемщикам ее условиям удовлетворяет достаточно большое количество семей, эта программа будет наиболее распространенным инструментом финансирования покупок на рынке первичного жилья.
Застройщики продолжают поиск дополнительных инструментов стимулирования спроса после отмены льготной ипотеки. Наиболее актуальными сегодня, помимо программ ипотеки с субсидированной ставкой, являются траншевая ипотека (это кредитование с небольшой ставкой на первые 2–3 года и затем переход на рыночную ставку) и различные программы оплаты квартиры в рассрочку или с отсрочкой платежа.
Юлия Дудник, руководитель отдела продаж ГК Vira:— Ипотека для молодых чиновников вряд ли сможет кардинально изменить спрос на жилье. В любом случае это прекрасная инициатива по поддержанию молодых специалистов.
Что касается обновленной льготной семейной ипотеки, то она обеспечит сглаживающий эффект на просадке спроса.
В целом же уровень продаж будет поддерживаться дополнительными программами — trade-in и рассрочками со стороны застройщика. Но это не исключает того, что часть покупателей, не подходящих под новые условия, уйдет в ожидание.