По итогам мая 2024 г. средняя стоимость 1 сотки (100 кв.м.) земли категории ИЖС в Краснодаре составила 3 166 250 руб. (Стоимость рассчитана для участков под жилое использование. Участки с прицелом под коммерческое использование рассмотрены отдельно.)
Стоимость земли определяется несколькими параметрами.
1. Месторасположением, районом города где расположен участок.
2. Наличие центральных коммуникаций
3. Ровность участка. Территория Краснодара в основном плоская. Участки с уклонами есть на Фестивальном (ФМР) между ул. Каляева и Герцена, на Черемушках (ЧМР) в р-не ул. Новой и Свободной, по ул. Адыгейская набережная, в р-не Линий ПРК. Участки по четной стороне ул. Мачуги имеют уклон потому что за ними расположены т.н. Павловские лиманы. В Пашковском мкр. уклоны имеют участки в р-не ул. Карасунской, которые торцевой стороной упираются в цепь Карасунских озер.
4. Геометрия участка. Та форма на плоскости, которую имеет участок. Идеальная форма участка это прямоугольник с фасадной частью от 16-17м. Чтобы на нем можно было поставить 2-х этажный дом и не иметь проблем с разрешительными документами. И такие участки преобладают в относительно новых нарезках - Поле чудес фестивального мкр, участки в р-не ул. Российской, Красной площади. Но в таких районах частного сектора как Черемушки, Пашковка, Центр или Фестивальный люди поколениями проживают более века. За это время произошло много событий. Жилье наследовалось, делилось, обрастало всевозможными пристройками. Вместе с жильем делились участки, изменялись границы пользования, многие из которых, к моменту приватизации, пришли в неправильной геометрической форме и таковыми были приватизированы. Существует 2 основных вида неправильных конфигураций участков:
а. )Узкофасадный. Если некогда участок правильный формы был разделен на 2 равные половины вдоль. В результате чего получилось 2 узких участка. Шириной 9-12м. Построить нормальный дом на таком участке нельзя. Но возможно реконструировать существующий.
б.) Вторая распространенная из неправильных форм, является геометрия участков в виде буквы Р. Еще его называют в форме флажка. При которой на улицу ведет узкий выезд 5-6 метров шириной. А в глубине участок расширяется до правильной формы.
Геометрия участка кардинально влияет на его цену. Так например средняя стоимость 1 сотки участков находящихся в одной локации с правильной геометрией составляет 3 718 090 руб. А с не правильной 2 861 545 руб.
При расчетах средней стоимости 1 сотки земли будут учитываться все вышеперечисленные факторы. В анализе я игнорировал участки "экзотических" конфигураций. Например когда ширина участка составляет 6-9 метров, и при этом он тянется на 60-70 метров. Выходя на 2 улицы. Такие участки есть в Пашковке (ПМР), на Черемушках (ЧМР) и даже в Ценре. Цена за сотку может опускаться до 700-600 тыс. руб. Но продаются они уже лет по 10. Именно потому что на них не возможно ничего построить. Чтобы не искажать общую картину данные по таким объектам не включены в анализ.
ФМР Поле чудес. Все участки правильной геометрии. Средняя стоимость 1 сотки - 5 982 000 руб.
ЦМР Аврора ( массив частного сектора в пределах улиц Дзержинского, Дальняя, Парковая, Гаврилова) Средняя стоимость 1 сотки - 4 959 000 руб. Участки с правильной геометрией - 5 318 000 руб., с не правильной - 4 000 000 руб.
ФМР (массив в границах улиц Калинина, Тургенева, 2 линия, Круговая) Средняя стоимость 1 сотки - 3 957 000 руб. Участки с правильной геометрией - 4 620 000 руб., с не правильной - 3 293 000 руб.
ЦМР Горогороды (в пределах улиц Индустриальная, Береговая, Затон) Средняя стоимость 1 сотки - 3 892 000 руб. Участки с правильной геометрией - 4 220 000 руб, с не правильной - 3 200 000 руб.
ЦМР Западная часть (массив в границах улиц Тургенева, Гагарина, Калинина, Аэродромная) - Средняя стоимость 1 сотки - 3 873 000 руб. Участки с правильной геометрией - 4 385 000 руб., с не правильной - 3 276 000 руб.
ЦМР Восточная часть (в границах улиц Промышленная, Коммунаров, Щорса,) Средняя стоимость 1 сотки - 3 852 000 руб. Участки с правильной геометрией - 4 183 000 руб, с не правильной - 3 191 000 руб.
СМР Славянский мкр. (в границах улиц Славянская, Круговая, Каляева) Средняя стоимость 1 сотки - 3 740 000 руб. Участки с правильной геометрией - 4 200 000 руб., с не правильной - 3 433 000 руб.
ХБК (частный сектор между улицами Селезнева, Новороссийская, Стасова) Средняя стоимость 1 сотки - 3 615 000 руб. Участки с правильной геометрией - 3 753 000 руб, с не правильной - 3 200 000 руб.
КСК (массив перед мкр Комсомольский, в границах улиц Текстильная, Просторная, Симферопольская, 1-я Заречная) Преобладают не большие участки по 4 сотки. Средняя стоимость 1 сотки 3 000 000 руб. Все участки с правильной геометрией.
ЧМР Старое название "дубинка" (массив расположенный между улиц Ставропольская и рекой Кубань) Большая зона старого частного сектора который застраивался еще с 19в. Участки здесь могут быть самой разной площади. Район имеет не однородную поверхность. Южнее от ул. Адыгейской набережной идет старая пойма р. Кубань. которая ниже уровня основного мкр. Так же есть низинные участки в р-не ул. Свободной и Новой. Стоимость участков в низинных местах с правильной геометрией, совпадает со стоимостью участков с не правильной геометрией расположенных выше и составляет 1 962 000 р. за сотку. Участки с правильной геометрией, в ровной части Черемушек стоят 3 274 000р. за 1 сотку.
ЮМР (массив частного сектора перед многоэтажным Юбилейным) Средняя стоимость 1 сотки - 2 485 000 руб. Участки с правильной геометрией - 2 514 000 руб, с не правильной - 2 415 000 руб.
40 лет победы - табачная фабрика. (Большоё массив частного сектора в пределах ул. 40 лет победы, Школьная, Восточно-Кругликовская) Средняя стоимость 1 сотки - 2 411 000 руб. Участки с правильной геометрией - 2 545 000 руб, с не правильной - 2 090 000 руб.
Ул. Российская. Южная часть. (Массив частного сектора между ул. Солнечная и Кирилла Россинского). Участки правильной геометрии. Средняя цена за одну сотку - 1 745 000 руб.
ПМР Пашковский мкр. (Массив частного сектора в восточной части Краснодара) Средняя стоимость 1 сотки - 1 682 000 руб. Участки с правильной геометрией - 1 887 000 руб., с не правильной - 1 417 000 руб.
Частный сектор внутри западного обхода. Ул. Средняя-Народная. Этот район имеет ряд особенностей. Кварталы с ИЖС могут непосредственно граничить с территориями СНТ. Участки ИЖС большие, от 6 до 15 соток. Правильной геометрии. Средняя цена за сотку 1 584 000р. СНТ есть газифицированные, в них 1 сотка стоит 1 183 000 руб. И не газифицированые по цене 835 000 сотка. В СНТ площадь участков 5-8 соток.
Северная часть частного сектора по ул.Российской. Между ул. Дорожная и Краснодарским ипподромом. Участки правильной геометрией. Средняя стоимость 1 сотки 1 149 000 руб. В р-не ипподрома есть СНТ. В них средняя цена сотки земли составляет 770 000 р.
© Юрченко Д.В.
