Написать эту статью меня сподвигли несколько человек сразу. Вот из случаев рассмотрим и попробую формализовать.
1️⃣ 1/2 квартиры получена по наследству женой 4 года назад.
1/2 выкупил муж у сестры жена и оформил на себя. Спустя год решил продать квартиру целиком. Как не заплатить налог?
Конечно, если выкупил долю за 1,5 млн, потом продали всю квартиру за 3млн, можно подать декларацию и заявить вычет, равный расходам. И налога нет. А если стоит квартира теперь 6 млн?
РЕШЕНИЕ: надо подарить жене свою половину. И жена продаст всю квартиру за любые деньги без налога.
ПОЯСНЕНИЕ: на долю жены минимальный срок владения 3 года-как наследуемое имущество. А когда она становимся владельцем всей квартиры, она попадает под случай, разьясненный в Письме ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@ "О направлении письма Минфина России" (Письмом Минфина России от 25.07.2023 N 03-04-07/69247) по которому срок владения квартиры считается по приобретению первой доли. И минимальный срок владения зависит от способа потребления первой доли.
Важно понимать, что если бы первая доля была бы куплена женой, а не получена в наследство, то этот план бы сработал, только как вариант продажи единственного жилья для покупки нового. Или если бы срок владения женой первой долей был бы более 5 лет на момент продажи (считаем с точностью до дня)
2️⃣ У мужа в собственности 2 участка земли. Купил их два года назад за 100тр каждый. Земля сильно выросла в цене-хочет продать за 1млн каждый. Как не заплатить налог?
РЕШЕНИЕ: Подарить жене один участок и продать оба разными договорами.
ПОЯСНЕНИЕ: Если бы он продавал их в разные года, то легко получил бы вычет 1млн р за каждый участок. И налога нет. А если в один год, то у него есть вычет либо 1млн р, либо 100тр на каддый участок (не тот вычет, который можно получить деньгами, а тот, на который можно налоговую базу уменьшить). А у жены есть свой вычет 1млн в год. И на двоих у них 2млн. Продали по одному участку и остались без налога.
Это сработает при дарении любому близкому родственнику. Супругу, детям, родителям, братьям и сестрам. С остальными не сработает. Потому, что сама сделка дарения будет облагаться налогом.
Не сработает, если кадастровая стоимость выше чем 1 428 571,43р. Если выше-доход будет считаться 70% от кадастра.
3️⃣ Сын клиентки уехал за границу. Решил продать квартиру. А у него вот вот 168 дней как за границей. Станет не резидентом и заплатит 30% от стоимости квартиры государству. И решили по-быстрому подарить матери квартиру. А она уже продает и потом высылает ему деньги. Как остаться без налога?
РЕШЕНИЕ: никак!! НЕЛЬЗЯ В ТАКОЙ СИТУАЦИИ ДАРИТЬ квартиру, если хотите не платить налог.
ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ: в такой ситуации сын должен был ПРОДАТЬ матери квартиру. По той же цене, что купил, если владел ею меньше 5 лет. Или по цене, по которой мать должна ее продать, если владел ею больше 5 лет. (при этом мы не берём во внимание кадастровую стоимость, а по идее надо бы. Но это получится сложно для объяснения-многоходовка).
Только так можно было бы остаться без налога или минимизировать налог.
4️⃣ Семья едет в Калининград на 3 года. У мужа обмен кадрами на заводе. Принимают решение купить там квартиру на эти три года (имеют возможность, новый район, недвижимость растёт в цене) чтобы через 3 года ее продать дороже. Как остаться без налога?
РЕШЕНИЕ: муж покупает квартиру и сразу дарит ее жене. Через 3 года жена продают без налога. Важно соблюсти формальности типа брачного договора. Иначе сделка не будет иметь смысла, потому что все будет семейным имуществом.
ПОЯСНЕНИЕ: да, ситуация встречается крайне редко, но вот встретилась. Когда муж купил квартиру, без налога можно по увеличенной цене продать только через 5 лет. А если он ее подарит жене, то она как получатель подарка от близкого родственника может продать ее без налога уже через 3 года. То же самое с детьми или родителями.
Вероятно существуют ещё случаи, которые можно рассмотреть в рамках этой статьи. Пишите в комментах вопросы-рассмотрим.
Все эти случаи реальны. Решения везде, кроме 3 случая подбирались мною. Все проверены. Налог не начислили никому (кроме 3).
ВЫВОД: перёд продажей недвижимости, а иногда и перед покупкой, если есть особые обстоятельства, посоветуйтесь с налогами специалистом. Чаще всего есть неочевидные пути решения.
