До меня тут дошли слухи, что якобы поменялась концепция частной собственности.
Передача объекта таковой в наем (аренду), как пишут, лишает объект аренды его неотъемлемых качеств.
Например, собственник (хозяин), сданной в наем квартиры, без разрешения арендатора не смеет и взглянуть на свою бывшую квартиру. Мало того – если собственник квартиры вздумает заглянуть в нее, например, чтобы проверить – на месте ли стены и стеклопакеты, а арендатор не одобрит это желание собственника, собственнику может не поздоровиться.
А как в реале? Давайте разбираться. Для простоты примем, что под недвижимостью или объектом недвижимости мы подразумеваем квартиру. Как пример.
Начнем с азов – Конституции РФ.
Согласно Статье 35 нашей с вами Конституции, каждый вправе иметь имущество в собственности, в том числе:
- владеть. Владение – это, по определению юристов, физическое обладание объектом собственности, возможности иметь к нему постоянный доступ, числиться собственником во всех правоустанавливающих документах ((постановление 20 ААС от 09.11.2022 № 20АП-7473/2022 № А54-3039/2022) – здесь и далее цитируется по источнику.
Прошу запомнить эту деталь – юристы Арбитражного апелляционного суда (авторитет, правда ведь?) установили, что владение недвижимостью, в том числе, подразумевает возможность постоянного доступа собственника к его собственности. Без оговорок.
- пользоваться. Имеется в виду как использование для личных целей, то есть попросту – проживание в квартире. Так и, тоже прошу обратить внимание – извлечение выгоды, в том числе сдача в аренду. Еще хочу напомнить, в общем то банальную вещь: пользование квартирой, в том числе путем сдачи в аренду, - это не обязанность, а право собственника. Он вправе это сделать, но никто не может его принудить, если такого желания нет.
Распоряжаться. Что означает – «решать юридическую судьбу» квартиры, то есть, при определенных обстоятельствах – подарить, заложить, продать и иным образом изменить статус недвижимости. Еще раз – аренда недвижимости у собственника никоим образом не меняет статус квартиры и не ущемляет права ее хозяина. Хозяин просто передает ее во временное возмездное пользование, за деньги. Оставаясь при этом полноправным хозяином.
Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Кивните, если поняли и идем дальше.
Дальше идет Гражданский кодекс, которым устанавливаются правила найма (если речь идет о предоставлении жилья за плату гражданином-собственником гражданину-квартиросъёмщику) или аренды (если в качестве квартиросъёмщика выступает организация, юридическое лицо) жилого помещения.
Согласно статье 671 ГК РФ, наймодатель (собственник квартиры или его уполномоченный доверенностью представитель) передает на время квартиру нанимателю на условиях: наниматель использует квартиру только под жилье и платит за это наймодателю установленную договором плату.
Вы можете сказать, что в статье 671 ГК сказано – наймодатель передает квартиру во владение и пользование, то есть сам он (как бы) этих правомочий временно лишается?
Думаю, это не так, просто наймодатель за деньги временно делится этими правомочиями с нанимателем. Ну например, если при купле-продаже, дарении и пр сособственниками квартиры являются, например, супруги, или дети собственника – в этом случае право пользования и распоряжения квартирой есть и у одного и у другого со-собственника.
Я вам больше скажу, в случае с со-собственниками, они имеют равные права в отношении квартиры, а в случае собственник-наниматель – права нанимателя производны от прав собственника. То есть, меньше.
Да, на то время, пока длится договор найма, наниматель имеет право пользования квартирой. Но это вовсе не означает, что у собственника это право отсутствует. Просто пока договор действует «просто так», пинком под зад хозяин арендатора вышвырнуть из квартиры не вправе, хотя иногда и очень хочется.
Статьи 676 и 678 ГК РФ регулируют обязанности сторон. Они просты и понятны.
Собственник (наймодатель) обязан передать нанимателю квартиру свободной (от других жильцов) и в состоянии, пригодном для проживания. Собственник также обязан « осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении». То есть, проще говоря, обеспечивать наличие в квартире воды, электричества, работающей канализации и прочих благ цивилизации. Причем по умолчанию на это должна идти часть квартирной платы, которую ему платит наниматель.
Наниматель же, в свою очередь обязуется использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Это закон.
Так же в законе установлено, что никакие переустройства, перенос стен, переклейка обоев и прочие архитектурные излишества без согласования с хозяином жилья запрещены. За это инициативный жилец может попасть на деньги, и суд будет на стороне хозяина. Что, кстати, еще раз нам говорит о том, что права жильца - права временные и производны от прав хозяина квартиры.
Не заскучали? Ничего, сейчас начнется самое интересное.
Статья 683 ГК РФ говорит, что договор найма жилья может быть заключен как на короткий срок – до года, так и на длительный – до пяти лет.
Зачем заключать такой длительный договор и отдавать свою квартиру внаем на пять лет вперед? Причины могут быть разные. Это новые статьи ГК, они учитывают реалии нового времени, в том числе и то, что приобретение квартир «на стадии котлована» и последующая сдача их внаем – вполне нормальный вид бизнеса, не хуже, чем таксовать или репетиторствовать. А если попадется хороший жилец – хороший хозяин заинтересован в том, чтобы «привязать» его к себе на несколько лет.
В общем, если рассматривать сдачу жилой недвижимости как вид коммерческой деятельности, пять лет – вполне нормальный срок. Один раз в пятилетку собрался, согласовал все детали, подписали договор – и сиди себе, считай деньги. Ну, разумеется, время от времени надо навещать свою собственность, как же без хозяйского глаза?
Так вот, если договор найма долгосрочный, в отношении него действуют особые правила. В том числе:
Согласно статье 684 ГК, собственник квартиры должен не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора направить нанимателю формальное извещение о:
- изменении условий договора на новый срок. Можно изменить стоимость найма, да и сам срок договора, кстати.
- отказе от продления договора на новый срок в связи с тем, что квартира понадобилась самому собственнику.
При этом у нанимателя есть преимущественное право на заключение нового договора найма.
А наймодатель не может просто «потому что мне так захотелось» прервать арендные отношения, он должен мотивировать окончание срока действия долгосрочного договора «уважительными причинами».
В том же случае, если за три месяца до «времени Ч» хозяин нанимателю ничего не напишет и ни о чем его не известит, и наниматель тоже не выразит желание сменить жилье, «договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.» У меня есть предположение, что тот опрометчивый тезис «наниматель важнее хозяина квартиры» основан именно на вольной трактовке этой статьи.
Но тут надо иметь в виду одну вещь, не все о ней знают, а некоторые, возможно, и не хотели бы знать вот о чем.
В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 Гражданского кодекса РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
(цитируется по источнику)
Что означает, простыми словами, что официальное извещение, например, от собственника квартиры в адрес нанимателя «Дорогой сэр, 1 июня оканчивается действие нашего с вами договора найма квартиры. Второго июня я намерен в нее заселиться, поэтому вечером первого числа буду рад видеть вас за порогом этой квартиры со всеми вашими вещами. 15 февраля такого то года. Искренне ваш, собственник квартиры» - как только это извещение, отправленное регистрируемым почтовым отправлением, под квитанцию, достигнет почтового отделения жильца – по закону считается, что оно доставлено. Вне зависимости от того, что жилец сделает, получив извещение с почты о том что его ждет письмецо в конверте – побежит за ним на почту или пожмет плечами и продолжит пить пиво с друзьями.
До этого места все понятно? Поехали дальше.
Из общей части – Гражданского кодекса РФ – переходим к специальной части. Вот что говорит нам Жилищный кодекс России.
Статья 35 ЖК РФ. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Еще раз попроще: когда право пользования жильем у гражданина бывшего нанимателя прекратилось в связи с истечением срока договора (и договор не был пролонгирован в установленном законом порядке), этот гражданин обязан освободить занимаемую площадь. Никакие уважительные причины тут не работают, можно только выклянчить, ну или интеллигентно согласовать небольшую отсрочку чтобы собрать все свои сундуки и упаковать стодюймовые плазмы. Размер отсрочки определяется хозяином квартиры, и тут никаких согласований с нанимателем. Сколько хозяин хочет, столько и даст на сборы – может дать 24 часа ,а может неделю или месяц.
Вот сейчас начнется самое интересное, не уходите от ваших мониторов.
Согласно закону, принудительное выселение неторопливого нанимателя возможно только в судебном порядке.
И это логично. А вдруг там все не так, как рассказывает собственник квартиры? А что, если он собирается выбросить на улицу родную мать, или мать своих детей? Другой стороне тоже надо дать высказаться, представить свои аргументы, почему он(а) не сьезжает, и суд для этого – самое удобное и надежное место. Там ни одно слово не пропадет, все будет занесено в протокол и судья, как заботливый родитель, разберет конфликт сторон и выскажет свой вердикт. Никто не уйдет обиженным, как говорится.
Но, обратите внимание вот на что. В нашем абстрактном примере срок действия договора истек 1 июня, собственник предупредил нанимателя, что он не будет пролонгировать договор, а будет сам, со своей третьей женой и пятью детьми жить в этой квартире. Наниматель, натурально, сделал вид, что он ничего не знает, никакого извещения не получал, и вообще он в домике.
Что мешает владельцу уже 2 июня приехать с чемоданами, парой крепких парней, большой бойцовской собакой, например, и тихо-мирно вселиться в свою (свою!!) квартиру? Да ничего, ровным счетом. Не хочет жилец сам-сам покидать насиженную жилплощадь – можно жить вот так, как в коммуналке или общежитии имени Семашко. Не нравится? На выход. Взывать к Гаранту, начальнику ЖЭКа, писать в прокуратуру, Лигу сексуальных реформ и Спортлото – так себе идея. С момента окончания срока найма квартиры и вселения хозяина, жилец никто и звать его никак.
А теперь еще несколько слов о судебной перспективе принудительного выселения бывшего жильца из занимаемой им чужой квартиры. Для жильца эти перспективы печальны.
Например, вот дело, рассмотренное в декабре прошлого года Дзержинским районным судом города Оренбурга. В суд обратилась хозяйка квартиры, просившая принять решение о выселении человека, жившего в ее квартире родственника, который плохо с ней обращался. Вот какими аргументами руководствовался суд:
В соответствии со ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить гражданину во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, реализуя тем самым вытекающее из права собственности правомочие по использованию своего жилого помещения.
Истец в обосновании своих требований ссылается на тот факт, что ФИО2 был вселен и зарегистрирован в спорной квартире бывшим собственником – ФИО3, при этом членом семьи ФИО1 не является.
Между тем, ФИО2 членом семьи ФИО1, которая является собственником спорного жилого помещения, не является; соглашение о порядке пользования жилым помещением между истцом и ответчиком не заключалось, общее хозяйство между ними не ведется, доказательств наличия оснований для проживания в жилом помещении ФИО2 в судебное заседание не представил.
Собственник жилого помещения имеет намерения пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Проживание ответчика в жилом помещении является препятствием для осуществления его законных прав собственника квартиры.
В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В судебном заседании ответчиком не представлено доказательств, которые могли бы свидетельствовать о его законном проживании в спорном жилом помещении.
Учитывая, что истец является собственником спорной квартиры, а ФИО2 членом ее семьи не является, соглашение о порядке пользования жилым помещением между истцом и ответчиком не заключалось, общее хозяйство между ними не ведется, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования о выселении ФИО2 из указанного жилого помещения являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Разрешая требования истца о предоставлении другого жилого помещения, суд приходит к следующему.
Ст. 90 ЖК РФ предусматривает возможность выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма.
Указанные положения относятся только к жилому помещению по социальному найму.
К жилым помещениям, принадлежащим лицам на праве собственности, указанные положения законодательства не подлежат применению.
При таких обстоятельствах, законных оснований для предоставления ФИО2 иного жилого помещения, у суда не имеется.
Вот! Хотя ответчик, жилец, который вел себя нехорошо по отношению к хозяйке квартиры и не желал добровольно освобождать помещение, был заселен в квартиру по предложению самой хозяйки и даже зарегистрирован там «на постоянку» - ему это не помогло. Суд решил – на выход с вещами.
Или другой случай.
В феврале этого уже года Вологодский городской суд рассматривал дело о выселении «ФИО1» (так в судебной системе шифруют персональные данные участников процесса) из квартиры.
Квартиру еще в 1997 году предоставили отцу (вероятно?) ответчицы по договору сроком на 5 лет, как сотруднику местного УФНС. В квартире по месту жительства кроме сотрудника налоговой службы были зарегистрированы (вероятно?) его супруга и с 2011 года – их дочь. В 2018 году наниматель квартиры скончался, а его члены семьи – остались проживать в этой квартире. Что было дальше:
В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку договор найма спорного жилого помещения носил срочный характер, срок действия договора истек, в жилое помещение в соответствии с условиями договора был вселен только ФИО2, который в настоящее время умер, договор найма с ответчиками не заключался, законные основания для осуществления права пользования спорным жилым помещением у ответчиков отсутствуют, суд полагает, что имеются основания для выселения ответчиков из жилого помещения по адресу: <адрес>.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным исковые требования удовлетворить.
Выселили девочку, точнее – суд принял решение о принудительном выселении, а там уж я не знаю, стала она ждать приставов или сама покинула занимаемое помещение. Поскольку в решении говорится только о девушке, можно сделать вывод, что у ее мамы, вдовы налоговика, какое то жилье есть и на улицу девушку не выкинули.
Вот так в суде решаются дела о выселении назойливых бывших жильцов. Какие ваши доказательства? Нет объективных легальных аргументов, почему вы вправе здесь жить – пааапрашу очистить помещение.
Так что, в отношении опрометчивого «барина» он же квартиросъемщик, возможны три варианта развития событий
1) он мирно уходит сам, со своими чадами и домочадцами, и экономит всем время и нервы.
2) Или к нему по окончании срока для добровольного выселения подселяется хозяин со своими бойцовскими рыбками и превращает его жизнь в череду неприятностей.
3)Или стороны уныло судятся в районном московском, заваленном делами суде месяцев шесть – одиннадцать, после чего жилец, опять же идет на выход, но уже с изрядно потрепанными нервами и поредевшими волосами. За ним члены семьи грустно несут узлы с пожитками.
Разумеется, есть риск, что в последнем случае хозяин помещения может недосчитаться не то что светильников, но и даже стен и стеклопакетов – но я думаю, он выдержит. И не такое выдерживали, и ничего, все живы.
А что вы об этом думаете? Как всегда встречаемся в комментах, пароль "Крашеные старушки". Ваша неравнодушная Елена Гор.