Нерезиденты обязаны платить в Болгарии налоги с дохода, при покупке недвижимости и сдачу в аренду, на прирост капитала и многие другие. Global property guide опубликовал информацию для иностранцев, которые подсчитывают дополнительные расходы при проживании в этой стране или инвестировании.
Доход, полученные иностранцами в Болгарии, облагается налогом по фиксированной ставке 10%. Вычеты для нерезидентов не допускаются. Такой же размер сбора на валовую арендную плату, причем он должен перечисляться ежемесячно. В некоторых случаях допустимо делать это раз в квартал – если между Болгарией и страной гражданства нерезидента существует соответствующее соглашение.
В этой стране также взимается налог на прирост капитала – 10%. Речь о доходе, который получают физлица-нерезиденты от продажи болгарской недвижимости. Продавца могут освободить от оплаты, если имущество находилось у него в собственности более трех лет. А если он продает два объекта, то для получения льготы надо иметь стаж собственности в пять лет. При получении объекта по наследству налог на прирост капитала тоже не берут, а вот подарок облагается сборами на валовую выручку. Сделки по продаже земли и аренде жилой недвижимости освобождены от уплаты НДС. Доходы и прирост капитала корпораций облагаются налогом по фиксированной ставке 10%, его нужно перечислить не позднее 31 марта следующего года. Для владельцев недвижимости ставки в каждом муниципалитете могут отличаться, обычно они варьируются от 0,1% до 0,45%.
Портал Bolgaria dom предоставил более подробные данные о налогообложении в республике. Важно учитывать наличие налога на передачу собственности, в 2024 году он достигает 2-3% от официальной оценочной стоимости объекта. Этот платеж обязателен для всех покупателей. При сделке с новостройкой взимается налог на добавленную стоимость (НДС) – 20%. Также стоит запланировать расходы на нотариуса – 1,5% от цены недвижимости и сбор за внесение записи в кадастр, как правило в пределах 100 евро. Еще будет госпошлина и плата за перевод документов с болгарского.
Buigarian Properties пишет, что на рынке недвижимости зафиксировано снижение активности. В первом квартале 2024 года на морских и горных курортах количество сделок сократилось на 10-15%. Средние цены в большинстве локаций колеблются около 800 евро за квадратный метр. Дороже недвижимость в таких районах, как Боровец, Святой Влас, Поморие, Созополь и к югу от Бургаса в целом – до 1200-1400 евро за кв. м.
Портал Numbeo сообщает, что в Софии жилье стоит в среднем 3 500-5 400 левов (€1 788 – 2 758), его доходность варьируется от 4,08 до 4,53%. В Варне – 2 428-3 850 (€1 240 – 1 966) и 4,69-5,52%. В Бургасе средние цены 1239-1650, а доходность 4,86-5,26%. Показатели низкие, что особенно критично для нестабильного рынка. К тому же в Болгарии довольно много проблем в этой сфере. Очень многие объекты не имеют документов, подтверждающих ввод в эксплуатацию – акта 16, а без него недвижимость нелегитимна.
Нет прозрачной системы заключения сделок, в результате чего много случаев мошенничества. Кроме того, жилье может оказаться с обременением, но этого нигде нельзя увидеть. Судебные приставы могут прийти через несколько лет после сделки и забрать имущество. В стране нет единого реестра, где можно посмотреть всю информацию по объекту, нужно заказывать нотариальную проверку, но и это не может гарантировать чистоту сделки, потому что специалисты порою работают недобросовестно.
Рынок Болгарии перенасыщен. На побережье большой объем строительства, но около многих комплексов рядом ничего больше нет, они функционируют, нередко с большим трудом, лишь в сезон. Курортные локации вполне способны принести убыток вместо прибыли. Нужно учитывать стоимость обслуживания. В Болгарии нет газа, и обогрев идет за счет электричества или дровами. Есть проблемы с сыростью, теплоизоляцией. Большинство объектов на рынке летние. Более интересны вложения не в прибрежные комплексы, а в уже развитых центрах – Софии, Варне, Бургасе, хотя и там не самое благоприятное сочетание факторов: высокая цена, низкий уровень арендной доходности и капитализации.
На Черном море есть альтернативный и более привлекательный вариант. Это Грузия, где сделки прозрачные, весь объем информации виден в реестре, недвижимость доступна для иностранцев из любого государства. Цены вполне приемлемые, а уровень арендной доходности лидирует среди многих стран мира. Наиболее привлекателен отельный сектор, тем более, что он активно развивается и в стране реализуют уникальные проекты с привлечением мировых лидеров гостиничного бизнеса.