Друзья, добрый день. Дорогой читатель, люди в нашей стране давно поняли, что, если возникла проблема, то надо обращаться к адвокату. Но изъян этого подхода в том, что люди в нашей стране обращаются к адвокатам при возникновении проблем, но не обращаются к ним для того, чтобы проблем не возникало в будущем.
В своей практике ведения судебных дел я заметил, что даже крупные предприниматели при заключении больших сложных сделок не обращаются к специалистам для ведения переговоров. А когда возникает спор между котрагентами, то уже на первичной консультации я вижу, что можно было при заключении договора прописать такие условия, чтобы этих проблем в будущем не возникло. Причем опытный адвокат просчитывает риски наперед. Часто доверители мне говорят: "Ты что экстрасенс? Как ты понял, что контрагент именно так себя будет вести?" Здесь нет никакой магии, просто опыт. За плечами множество судебных споров.
Так вот, наглядным примером в данном случае, является один мой кейс по продаже двух гостиниц в г. Геленджик. Сложность сделки состояла в том, что на земле принадлежащей гражданину М., имелись две гостиницы под номером 1 и 2. Гостиница №1 принадлежала на праве собственности собственнику земельного участка гражданину М., а вот Гостиница №2 принадлежала на праве собственности его партнеру по бизнесу гражданину В. При этом гостиницы не были капитальным строением, а были собраны из сборно-разборной конструкции (на земельном участке запрещены капитальные строения), в следствие чего они считались движимым имуществом. В договоре они обозначались мною следующим образом: "Некапитальное нестационарное сооружение – Объект попутного бытового обслуживания и питания, площадью 301,5 кв.м. с закрытым бассейном, площадью 72 кв.м. с отделкой и оснащенная на момент заключения настоящего договора следующими коммуникациями: электричество (50 кВт), а также отделкой, имуществом, оборудованием, поддерживающим функциональную работу и использование для рекреационных целей. Факт отсутствия капитальности указанного в настоящем пункте сооружения установлено вступившем в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2021 по делу №А32-10618/2020".
У партнеров в 2022 году возникли разногласия и они решили продать совместно бизнес, но продавали очень долго. И вот их бизнесом на побережье заинтересовался московский предприниматель, опытный игрок в сфере гостиничного бизнеса, обозначим его гражданин Х. Он предложил сделку, которая заключалась в том, что он выплачивает продавцам 30% от цены объекта, забирает объект сразу при выплате аванса, а остальную часть оплачивает в рассрочку в течение 10 месяцев ежемесячными платежами.
Продавцы обратились ко мне для ведения переговоров и оформления сделки. Я сразу поставил условие, что без залога стоимостью в два раза больше, чем цена сделки, мы на условия рассрочки не согласимся, поскольку сумма сделки 50 миллионов рублей. Гражданин В. (один из продавцов) и покупатель Х. возмутились тем, что я все усложняю, а гражданин М. ко мне прислушался и поддержал мое видение сделки. Гражданин В. продал покупателю без согласования со мной гостиницу № 2 в рассрочку, и, как говорится, умыл руки.
Далее пошли сложные переговоры с покупателем Х., который, получив гостиницу №2, начал сбивать цену на гостиницу №1. Но мы были неумолимы. Сделав ему несущественную скидку примерно в 3% от цены, мы заключили сложный договор купли-продажи в рассрочку, по которому получили в залог от третьих лиц, аффилированных с покупателем, гостиницу в Москве, два элитных автомобиля и личное поручительство от покупателя. В ходе переговоров покупатель ругался, говорил, что я дую на воду, усложняю сделку и т.д. При этом, я составил такой проект акта приема-передачи имущества, что если бы на следующий день гостиница развалилась, то покупатель претензий иметь не мог. Но в итоге, покупатель согласился и подписал наши варианты договоров с минимальными правками с их стороны.
Что мы имеем в итоге? По нашему договору покупатель исправно платил, не просрочив ни одного дня, и даже выплатил всю сумму досрочно.
А вот у продавца гостиницы №2 возникли проблемы. Покупатель, извлекая прибыль из гостиницы №2 (в сезон не было свободных мест), каждый найденный недостаток в гостинице №2 (даже после подписания акта-приема передачи) использовал для снижения цены, сразу приостанавливал платежи, выкручивал руки продавцу В., направлял досудебные претензии о возмещении просто гигантских убытков, и в итоге добился сокращения цены гостиницы №2 на 30 процентов (а это, между прочим, 5 миллионов рублей!!!!!). Все потому, что продавец гражданин В. не глядя подписал вариант договора, предложенный покупателем (даже элементарная возможность досрочного требования выплаты полной стоимости там не были включены).
Если бы покупатель решил сыграть с нами в эти же шутки, то мы начислили бы такие штрафы, что обогатились бы за счет заложенного имущества, но, к сожалению, с нами в такие игры покупатель играть не захотел и выплатил все в срок.
Помни дорогой читатель, что договор надо заключать таким образом, чтобы ты мечтал о нарушении контрагентом своих обязательств, ибо гарантировано бы заработал на его недобросовестном поведении!!!