Недвижимость — традиционный инструмент вложения денег для россиян. Есть разные способы инвестиций в квадратные метры. Не все они подходят для инвестора с небольшим капиталом. В статье расскажем, как инвестировать в недвижимость от 1000 ₽.
Способы инвестиций в недвижимость
Купить объект недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду
Такой вариант требует большого капитала и максимальной вовлеченности инвестора в процесс. Ему нужно выбрать недвижимость, подготовить объект к реализации или сдаче в аренду, найти покупателя или арендодателя. В одной из статей мы на конкретном примере рассчитали, что выгоднее: инвестировать для последующей перепродажи или сдавать квартиру в аренду.
Вывод: не подходит инвестору с небольшим капиталом или отсутствием времени на управление объектом.
Купить паи или акции фондов недвижимости
Есть несколько видов фондов недвижимости:
- REIT — зарубежный фонд коллективных инвестиций в объекты недвижимости. Российский инвестор может столкнуться с рядом трудностей при покупке и продаже акций из-за санкций.
- ETF на недвижимость — биржевой иностранный фонд, который инвестирует деньги инвестора в десятки REIT. Возможны те же ограничения для российского инвестора, что и инвестиции в отельный REIT.
- ЗПИФ — российский аналог REIT. Формирует фонд и управляет им управляющая компания, а прибыль от недвижимости распределяется среди инвесторов. Большинство фондов доступны только квалифицированному инвестору. А минимальная сумма капитала может достигать нескольких сотен тысяч рублей.
Вывод: зарубежные фонды не подходят большинству инвесторов из-за санкционных рисков, российские фонды — из-за требования статуса квалифицированного инвестора и большой суммы первоначальных вложений.
Купить ценные бумаги компаний-застройщиков
Такой вариант подходит любому инвестору. Статус квалифицированного инвестора не нужен. Стоимость облигаций варьируется около 1000 ₽ за штуку. Многие компании-застройщики платят дивиденды по своим акциям.
Вывод: акции и облигации строительных компаний подходят инвестору с небольшим капиталом.
Купить цифровые финансовые активы
ЦФА — это новый инструмент на российском рынке. Его создали на базе технологии блокчейна. В ЦФА «зашит» базовый актив, например, им может быть объект недвижимости. Инвестор покупает ЦФА и получает часть прибыли от управления объектом. Есть ограничения по сумме вложений для неквалифицированного инвестора — не более 600 тыс. ₽.
Вывод: ЦФА подходят инвестору с небольшим капиталом с учетом ограничения по максимальной сумме инвестиций.
Подробнее рассмотрим варианты вложения в недвижимость, которые доступны большинству инвесторов: ценные бумаги строительных компаний, ЦФА и ЗПИФ на недвижимость.
Акции и облигации девелоперов
На Московской бирже можно купить облигации более 20 компаний, которые занимаются строительством, управлением и развитием объектов недвижимости. Среди крупнейших застройщиков: ГК «Самолет», Группа ЛСР, ПИК и другие.
Инвестор может выбрать компанию с высоким кредитным рейтингом или представителя сектора высокодоходных облигаций (ВДО) с доходностью от 20%, с ежеквартальным или ежемесячным начислением купона, с амортизацией долга и без него. Стоимость одной облигации — около 1000 ₽.
Примеры облигаций девелоперов
Группа ЛСР БО 001Р-07. Доходность к погашению — 20,66%. Цена на 8.07.2024 — 877,9 ₽. До погашения 2,2 года. Частота начисления купона — 4 раза в год.
ГК Самолет БО-П13. Доходность к погашению — 19,08%. Цена на 8.07.2024 — 961,2 ₽. До погашения 2,5 года. Частота начисления купона — 12 раз в год.
Кроме облигаций, на Московской бирже можно купить акции компаний-застройщиков. На 15.07.2024 торгуются акции шести девелоперов. Три компании начисляют дивиденды: «Самолет», ЛСР и «Инград». Инвестор с небольшим капиталом вполне может купить акции этих компаний. Например, стоимость одной акции ЛСР — 755,6 ₽, дивидендная доходность на 15.07.2024 — 13,06%.
Плюсы инвестиций в ценные бумаги застройщиков:
- низкий порог входа;
- пассивный доход за счет купонов и дивидендов;
- легкость инвестирования — достаточно открыть брокерский счет.
Минусы:
- ценные бумаги подвержены влиянию экономических и политических факторов — например, при отмене льготной ипотеки падает спрос на недвижимость и следом снижаются котировки ценных бумаг;
- небольшой выбор девелоперов — всего три компании на Мосбирже выплачивают дивиденды.
ЦФА на недвижимость
С помощью ЦФА инвестор может вложить деньги в любые активы, в том числе и в недвижимость. Стоимость ЦФА привязывается к стоимости квадратного метра конкретного объекта недвижимости и растет вместе с ним.
Эмитентами ЦФА являются крупнейшие застройщики — «Самолет», «Джи-групп», ПИК и другие. Банк России установил ограничение — неквалифицированные инвесторы могут купить ЦФА на недвижимость максимум на 600 тыс. в год. Одни эмитенты продают ЦФА только квалифицированным инвесторам. Другие — работают и с неквалифицированными, но с учетом ограничения Банка России.
Информацию об условиях можно найти на сайте оператора информационных систем, а также на платформах, но которых эмитенты выпускают ЦФА. В реестре ЦБ РФ сегодня 11 операторов.
Примеры состоявшихся выпусков
Платформа «Атомайз» в 2023 году выпустила ЦФА на квадратные метры в ЖК «Атмосфера». Эмитент — крупный застройщик Татарстана «Джи-групп». Срок погашения ЦФА — 30.08.2024. Гарантированная минимальная доходность — 10%. Номинальная стоимость одного ЦФА — 99 300 ₽.
Платформа «Атомайз» в 2023 году выпустила ЦФА на однокомнатную квартиру в строящемся доме в ЖК «Алтуфьевское 53», г. Москва. Эмитент — ПИК. Срок погашения ЦФА — 31.10.2025. Гарантированная минимальная доходность — 1%. Минимальный порог входа — 9 000 ₽.
Плюсы инвестиций в ЦФА на недвижимость:
- порог входа значительно ниже по сравнению с покупкой готового или строящегося объекта — инвестор может купить не только целый «квадратный метр», но и его часть;
- инвестору не надо регистрировать недвижимость, искать покупателей;
- инвестор знает, в какой объект он инвестирует, поэтому может оценить потенциальный спрос на него;
- можно купить квадратные метры в разных объектах недвижимости, чтобы диверсифицировать инвестиции;
- некоторые эмитенты гарантируют выплатить минимальный доход даже при снижении цены на недвижимость.
Минусы:
- ЦФА — новый продукт на рынке, поэтому предложений пока мало;
- можно не продать ЦФА до срока его погашения из-за низкой ликвидности;
- существуют риски — кредитный риск застройщика, риск не реализовать объект.
ЗПИФ на недвижимость
При создании ЗПИФ управляющие компании используют разные стратегии управления. Они могут вкладывать деньги пайщиков в жилую и коммерческую недвижимость, готовые и строящиеся объекты. УК получает доход от арендных платежей или процент от перепродажи. За управление она берет вознаграждение — инвестор должен учитывать эти расходы, чтобы рассчитать доходность инвестиций.
Инвестор покупает паи фонда на Мосбирже или в управляющей компании. Он претендует на часть доходов ЗПИФ, пропорционально количеству купленных паев. Выплаты могут быть ежемесячными, ежеквартальными или один раз при закрытии фонда.
Для неквалифицированного инвестора с небольшим капиталом выбор фондов ограничен. Посмотреть список ЗПИФ на недвижимость можно на сайте-агрегаторе investfunds.ru и на сайтах УК.
Пример ЗПИФ на недвижимость
ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» покупает помещения в строящихся объектах и перепродает их после роста цены. На старте фонд купил 11 апартаментов в ЖК Lunar, г. Москва. Вознаграждение УК — 2,9% в год. Стоимость пая на 30.06.2024 — 5,7 ₽. Неквалифицированный инвестор может купить паи после тестирования. Торгуется на внебиржевом рынке.
Плюсы инвестиций в ЗПИФ на недвижимость:
- порог входа значительно ниже по сравнению с покупкой готового или строящегося объекта;
- инвестору не надо тратить время на управление недвижимостью — этим занимается УК.
Минусы:
- в большинстве случаев нужен статус квалифицированного инвестора;
- УК берут комиссию за управление, что снижает доходность инвестиций;
- эффективность фонда зависит от компетентности УК — инвестор не может повлиять на стратегию управления;
- могут возникнуть проблемы с продажей паев из-за низкой ликвидности.
У частного инвестора с небольшим капиталом сегодня есть не так много вариантов вложения в недвижимость. Спрос на такие инструменты высокий. На зарубежных рынках популярностью пользуются REIT. Аналогов на российском рынке с низкими комиссиями и широкой диверсификацией пока нет. Частично пытаются удовлетворить спрос с помощью ЦФА, поэтому стоит следить за появлением новых выпусков. И активнее пользоваться традиционными инструментами — акциями и облигациями застройщиков.
Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и носит ознакомительный характер. Помните, что ответственность за принятые инвестиционные решения несете только вы.
______________________________________________________________
Ставьте лайк, если понравилась статья, подписывайтесь на наш канал и приумножайте не только свои финансы, но и знания!
Читайте также:
_____________________________________________________________________________
Чтобы выгодно вложить 100 тыс. ₽, нужен надежный брокер.
«АО ИК «АКБФ» подберет инвестиционные инструменты в соответствии с вашими пожеланиями.
