В апреле в России ужесточили правила согласования переустройства помещений. При этом есть немало примеров, когда желающие приобрести квартиру и сэкономить покупают нежилые площади, надеясь перевести их в категорию жилых. С какими препятствиями им приходится сталкиваться?
В редакцию Business FM обратился житель Санкт-Петербурга Илья. Он купил относительно недорого две студии на первом этаже многоквартирного дома. По документам застройщика это комнаты для игры в шахматы, то есть нежилые помещения. Однако по факту это именно квартиры. В санузле сделаны даже отдельные стояки с выходами для всей сантехники. Правда, на поэтажном плане они не отражены. Застройщик уверил Илью, что перевести комнаты в категорию жилых помещений не составит труда. Покупатель сделал ремонт: установил на кухне мойку, в ванной — унитаз, душевую кабину и раковину, чтобы помещение удовлетворяло всем требованиям жилого. А потом выяснилось, что это является переустройством и согласовывать все изменения нужно прежде, чем их реализовывать.
Пример тому — опыт соседей Ильи. У них такие же студии. Один пригласил межведомственную комиссию, которая одобряет или не одобряет изменения в помещениях, чтобы узаконить на плане сантехнику в ванной, до ремонта. Ему все согласовали и перевели помещение в жилую категорию. У другого соседа и вовсе обозначения выводов для сантехники уже были в поэтажном плане. Поэтому он перевел свою студию в категорию жилья еще быстрее и проще. А вот у Ильи возникла большая проблема:
«Они говорят: у вас все соответствует для перевода, но надо узаконить перепланировку, точнее, это называется переустройством. Мы говорим: хорошо, давайте узаконим. А они говорят: теперь просто так нельзя — если вы уже установили унитаз, душевую кабину и мойку, которых нет в поэтажном плане, вам надо это узаконивать через суд либо все снимать, делать полный демонтаж, и тогда мы придем, проверим, что у вас в плане нарисовано, что сантехприборов нет и реально их тоже нет, мы тогда это все одобрим, а если они у вас есть, мы пишем отказ, и вы с этим отказом идете в суд».
Илье очень важно перевести свои помещения в категорию жилых. Иначе нет прописки, могут быть повышенные коммунальные платежи и налоги. Экономия при покупке квадратных метров обернулась дополнительными тратами и проблемами.
Демонтировать сантехнику, чтобы пригласить МВК, довольно затратно. Будет непросто снять душевые кабины, высок риск повредить и разгерметизировать дорогостоящие устройства, говорит Илья. Однако сделать это все же придется, разъясняет порядок согласования переустройства председатель Жилищного союза Москвы, юрист Константин Крохин:
Константин Крохин председатель Жилищного союза Москвы, юрист «Переустройство помещения, смена сантехнических устройств и их перемещение либо установка там, где их не было, — это непростое переустройство. Оно требует согласования, поэтому необходимо, если это жилое здание, это согласовывать. Хочешь что-то делать в нарушение утвержденного проекта конкретного помещения, здания, дома — ты должен согласовать изменения в проект. Получив разрешение, идешь, делаешь. И потом тебя проверяет комиссия, что ты сделал в соответствии с измененным проектом. Дается ввод в эксплуатацию, документы, сдаешь в БТИ, и это узаконивается».
Есть вариант обратиться в суд. Это будет долго, и нет стопроцентной гарантии. А стоимость услуг адвоката по переустройству и сопутствующие траты на экспертизу, проектные работы точно будут не дешевле демонтажа двух душевых, отмечает партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев:
Михаил Кюрджев партнер адвокатского бюро А2 «Перевод в жилое помещение по времени занимает от трех месяцев до полугода, главное — выполнение требований. Наличие уже каких-то выполненных работ является нарушением, но не является препятствием. С точки зрения денег сколько это может стоить — достаточно тяжело оценить. Я знаю, что в Москве стоимость соответствующих работ составляла от 300 тысяч рублей до миллиона. Есть еще сопутствующие расходы: экспертиза, привлечение специалистов, еще что-то. Я не думаю, что в Петербурге сильно разнятся цифры, думаю, цифры примерно сопоставимы».
Есть у Ильи и еще одна проблема — демонтированный встроенный шкаф на последнем, пятом этаже хрущевки. Стены на месте, но теперь это просто ниша без полок и дверей. При продаже квартиры по ипотеке банк может потребовать от продавца техпаспорт помещения, который выдает БТИ. А там, ссылаясь на ужесточившийся недавно закон, отказываются выдавать этот техпаспорт раньше, чем собственник вновь вернет на место двери и полки шкафа. С тем, что это придется сделать, Илья уже смирился.