С марта 2020 и по середину 2021 года рынок испанской недвижимости был по сути дела парализован из-за жестких ограничений, введенных в связи с пандемией. Однако затем ситуация постепенно нормализовалась, и цены не только вернулись на прежний уровень, но и превзошли его во многих городах.
Одним из них стала Барселона, где по состоянию на сентябрь 2021 года средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимость снизилась до 3897 евро. Это стало минимумом за предыдущие пять лет и в то же время отправной точкой роста: в июле 2022 года 1 кв.м. стоил 4030 евро, через год — 4135 евро, а к июлю текущего года — 4430 евро, что оказалось новым историческим рекордом.
Тем не менее, данный показатель, равно как и многие другие, заметно отличается в зависимости от района, которых в каталонской столице насчитывается десять. Как и почти в каждом мегаполисе, барселонские районы весьма неоднородны по целому ряду характеристик — застройке, инфраструктуре, транспортной доступности, безопасности, и это в немалой степени определяет и цены на жилую недвижимость, и спрос на нее со стороны потенциальных покупателей.
По спросу на покупку жилья в крупных городах Барселона занимает первое место в Каталонии и 10-е место в Испании, а по уровню цен — уступает только Сан-Себастьяну и Мадриду. Что касается предложения, то в Сан-Себастьяне на каждую тысячу жителей приходится 9,6 жилых объектов, выставленных на продажу, в Мадриде — 8,73, а в Барселоне — 13,75. Это не удовлетворяет постоянно спрос и не способствует снижению цен на жилье, которые зачастую являются непомерно высокими.
Стоимость продажи 1 кв.м. жилой недвижимости в районах Барселоны по версии портала Idealista (июнь-2024, рост за год и исторический максимум)
Сарриа-Сан-Жервази 5847 +5,3% 5847 (июнь 2024)
Эшампле 5478 +12% 5492 (май 2024)
Лес Кортс 5390 +9% 5418 (май 2024)
Грасиа 4859 +8,2% 4859 (июнь 2024)
Сьютат Велья 4411 +2,9% 4600 (октябрь 2017)
Сан-Марти 4174 +9,7% 4174 (июнь 2024)
Сантс-Монтжуик 3707 +5,2% 3929 (февраль 2009)
Сан-Андреу 3291 +4,9% 3311 (ноябрь 2009)
Орта-Гинардо 3216 +2,1% 3431 (сентябрь 2008)
Ноу Баррис 2390 -4,8% 2941 (февраль 2009)
В элитных районах для инвестиций предложение больше, чем в более скромных и доступных, что в значительной степени определяет миграцию из центра на окраины и в пригороды. Так, в Сабаделе на 1000 жителей приходится 22,45 объектов по средней цене 1962 евро/кв.м., а в Террасе эти показатели составляют 20,85 и 1948 евро/м2. Однако в других населенных пунктах, лучше связанных с центром каталонской столицы и, следовательно, более привлекательных при поиске жилья за ее пределами — таких как Бадалона (17,26 и 2191 евро/м2) или Л´Оспиталет-де-Льобрегат (13,48 и 2362 евро/м2), напряженность более заметна.
Каждый из районов Барселоны делится на несколько кварталов, и цены на жилье в них также могут заметно отличаться. Их уровень может зависеть и от преобладающего типа застройки — как, например, в Педральбес, облюбованном состоятельными испанцами и иностранцами. Здесь подавляющее большинство объектов составляют виллы и шале (почти везде есть свой собственный участок с гаражом и бассейном), поэтому найти что-либо дешевле 500 тысяч евро практически нереально.
Элитное жилье в Барселоне дорожает более высокими темпами, чем все остальное, и, судя по всему, данная тенденция сохранится и в обозримом будущем. Согласно отчету «World Cities Prime Residential», опубликованному международной консалтинговой компанией Savills, столица Каталонии входит в десятку городов мира, где до конца 2024 года цены на жилье класса «люкс» будут расти быстрее всего. Увеличение спроса со стороны иностранцев и дефицит предложения приведут к подорожанию на 2-3,9% в годовом исчислении.
Кроме того, Барселона занимает 19-е место среди городов мира, в которых предпочитают покупать жилье очень богатые люди (HNWI — High Net Worth Individuals), чье состояние начинается от 30 миллионов евро. В последнее время сюда начали массово прибывать граждане США — в основном жители Калифорнии, которые уезжают по политическим причинам и из соображений безопасности.
Барселона предлагает отличные инвестиционные возможности как для первичного и вторичного жилья, так и для рынка аренды — в том числе и ввиду увеличения туристического потока. Однако следует иметь в виду, что местные власти периодически вводят различные ограничения на аренду — раньше на краткосрочную, а после принятия в прошлом году нового «Закона о жилье» и на обычную.
С другой стороны, новая городская администрация, приступившая к работе в середине июня прошлого года, намерена отменить положение, которое обязывало застройщиков отводить 30% объектов в каждом проекте на жилье под официальной защитой (VPO – Viviendas de Protección Oficial) для «наиболее уязвимых слоев населения». Если это решение в итоге вступит в силу, то можно ожидать роста строительной активности и, как следствие, покрытия — впервые за все время — демографических потребностей, которые Каталонское жилищное агентство оценивает в 25 000 жилых объектов в год.
