Специалисты Управления Росреестра по Москве разъясняют особенности оформления сделок с обязательным удостоверением у нотариуса. Без нотариального заверения переход права собственности невозможно зарегистрировать, а сама сделка будет признана недействительной.
«В отличие от продавца недвижимости, у покупателя рисков гораздо больше. Поэтому нотариус, который проверит наличие всех необходимых документов, в случае отсутствия — сам их запросит, проверит квартиру на долги, залоги, установит дееспособность участников сделки — максимально "очистит" сделку. И, как результат, покупатель получит квартиру, право на которую защищено законодательством», — комментирует руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Москве Игорь Майданов.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
— отчуждение долей в праве общей долевой собственности, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками своих долей по одной сделке;
— отчуждение долей в праве между сособственниками, в том числе, когда в результате такой сделки один из сособственников становится единоличным собственником объекта недвижимости;
— сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
— договоры ренты;
— соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке, брачные договоры.
Почему именно эти сделки подлежат заверению у нотариуса?
Чем скрупулезней будет проверка будущей квартиры и продавца, тем лучше будет выстроена линия защиты покупателя в суде.
Продавцу, отчасти, все равно, в какой форме будет проводится сделка: в простой письменной или нотариальной. Риски его минимальны, а вот у покупателя рисков очень много.
При совершении сделки нотариус удостоверяется в дееспособности физических лиц, обращает внимание на поведение участников сделки. Человек должен выглядеть адекватно, логично вести диалог, не пребывать в состоянии опьянения.
Какие преимущества у нотариальных сделок?
Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Важный момент, если договор, удостоверенный нотариусом, по какой-то причине был утрачен или испорчен, гражданин в любой момент может обратиться за дубликатом в нотариальную контору, где изначально он был оформлен.
Нотариус составляет договор купли-продажи и подает с согласия сторон сделки документы на государственную регистрацию в электронном виде с использованием электронной подписи нотариуса и в формате электронного взаимодействия с Росреестром.
Также покупатель и продавец могут для расчетов по сделке воспользоваться депозитом нотариуса. После окончания сделки, а именно, когда произойдёт переход права собственности на недвижимость, нотариус перечислит денежные средства продавцу, как альтернатива передаче денег через банковскую ячейку.
Как проходит оформление таких сделок?
Стоить отметить, что нотариус с согласия заявителей может подать документы на государственную регистрацию посредством электронного взаимодействия с Росреестром сразу после оформления сделки. Дополнительных платежей за направление документов в Росреестр нотариус не взимает. Сокращенные сроки государственной регистрации нотариальных договоров — дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Хочу добавить, что сейчас возможно проводить сделки через нотариуса удаленно!
Как пример, покупатель, находясь в Ханты-Мансийске обращается к местному нотариусу, а продавец в Краснодаре обращается к своему нотариусу по месту нахождения недвижимости. Далее нотариус по месту нахождения объекта недвижимости, после взаимодействия с нотариусом другого региона направляет пакет документов в Росреестр на государственную регистрацию прав в электронном виде.
Самым распространенным основанием для оспаривания сделок купли-продажи недвижимости являются то, что продавец якобы не мог осознавать свои действия во время совершения сделки, хоть и являлся дееспособным. К счастью, у нотариусов имеется видеофиксация, которая может доказать, что лицо осознавало свои действия при совершении сделки. Таким образом, оспорить нотариальную сделку в судебном порядке становится сложнее, то есть рисков становится меньше.
«Нотариус не проведет сделку с занижением стоимости квартиры, так как в Гражданском кодексе РФ есть этому формулировка — притворная сделка. На примере это выглядит так: «собственник продает Вам квартиру за один миллион, а рыночная цена квартиры стоит девять миллионов». Такая сделка притворна и ничтожна. Она может быть признана недействительной в силу того, что договор купли-продажи составлен в единой форме, в которой указываются все существенные условия, в том числе и цена объекта недвижимости», — пояснил Антон Фролкин, нотариус города Москвы, председатель Общественного совета Управления Росреестра по Москве.
Взаимодействие нотариусов с Росреестром происходит посредством Единой информационной системы нотариата, которая включена в систему межведомственного электронного взаимодействия.
Плюсы взаимодействия нотариусов с Росреестром через электронный формат — это ускоренная государственная регистрация прав собственности по нотариальным сделкам.