На вторичном рынке недвижимости заключить ничтожную или оспоримую сделку может показаться несложным делом. Однако стоит помнить, что в этом случае вы рискуете потерять не только время, но и деньги, а также имущество.
В этой статье я расскажу о том, в каких случаях сделку купли-продажи квартиры можно признать недействительной и как этого избежать.
Обо всём этом и многом другом вы узнаете в этой статье. А пока подпишитесь на мой канал @Дмитрий недвижка и не забудьте поставить лайк.
Также не пропустите мой YouTube-канал, где вы найдёте много интересного в видеоформате, включая презентации объектов недвижимости, которые можно приобрести или арендовать. Вот ссылка на мой канал — https://www.youtube.com/channel/UC0gmuspdNV2oRFdYgwuQQKA. Приятного просмотра!
Основной документ для оформления сделки купли-продажи недвижимости — соответствующий договор (ДКП). Это надежный формат, но участники сделки или третьи лица могут сделать так, чтобы сделку по квартире признали недействительной.
Самый неблагоприятный сценарий для покупателя недвижимости – это необходимость вернуть приобретённое имущество. В каких случаях это возможно?
Согласно законодательству, сделка может быть признана недействительной по следующим основаниям:
1. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной на основании закона, и это признание может быть сделано судом (оспоримая сделка) или независимо от судебного решения (ничтожная сделка). Более подробно об этом я расскажу далее.
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или другим лицом, указанным в законе.продажи может быть расторгнут.
ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и, соответственно, признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной:
Взаимное согласие сторон. Сделка может быть отменена с помощью соглашения о расторжении договора купли-продажи (ДКП). Однако если обе стороны выполнили свои обязательства и имущество было передано покупателю в соответствии с условиями ДКП, Росреестр может отказать в расторжении договора.
Важно отметить, что регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не является препятствием для расторжения договора, если одна из сторон существенно нарушила условия сделки, например, не оплатила имущество. В таком случае продавец имеет право потребовать расторжения договора.
Ненадлежащее исполнение обязательств В соответствии с условиями договора, его можно расторгнуть в судебном порядке по заявлению одной из сторон.
Существенное изменение первоначальных обстоятельств. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа).
Причины для признания договора купли-продажи недействительным.
Признать сделку купли-продажи квартиры недействительной — задача непростая. Сделки с недвижимостью имеют определённый порядок оформления и правовые последствия: покупатель получает квартиру, а продавец — деньги. Однако если сделка была заключена с нарушением интересов одной из сторон или с несоблюдением законодательных требований к её форме, то есть основания для признания её недействительной.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Наиболее частой причиной прекращения договора является существенное нарушение его условий. Например, это может быть неполная оплата стоимости квартиры, несоответствие квартиры условиям договора или нарушение сделкой прав третьих лиц.
Со стороны покупателя квартиры нарушением будет считаться ситуация, когда он не произвёл оплату или произвёл её только частично. А со стороны продавца нарушением будет считаться уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру или передача квартиры покупателю в состоянии, не соответствующем условиям заключённого договора.
Недействительные сделки можно разделить на две категории:
Оспоримые. Чтобы признать недействительной оспоримую сделку, необходимо решение суда. Если ни одна из сторон не обратилась в суд, то сделка будет иметь юридическую силу, как и любая другая, даже если в ней есть какие-либо недостатки.
Так как недействительная сделка купли-продажи недвижимости не влечёт за собой юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть полученное по договору.
Если суд признает договор купли-продажи недвижимости недействительным, покупатель должен будет вернуть квартиру продавцу, а продавец — полученную сумму покупателю.
Ничтожные. Это сделки, которые не создают юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны по своей сути и не требуют судебного признания их ничтожности. В законе чётко определено, какие сделки считаются ничтожными.
Если стороны заключили сделку в неправильной форме
Договор купли-продажи недвижимости оформляется в письменном виде в виде одного документа, который подписывают обе стороны. Если стороны не подписали документ или договорились о покупке квартиры устно, то договор считается недействительным.
Сделка нарушает закон
Мнимую сделку Стороны заключают сделки «для вида». Формально всё может быть правильно оформлено, но на самом деле стороны не стремятся реализовать право, ради которого совершается сделка.
Например, в одном из дел суд признал недействительным договор купли-продажи нежилого помещения. Сын предпринимателя, признанного банкротом, пытался купить помещение по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что предприниматель на самом деле не хотел продавать недвижимость — он выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам.
Притворная сделка также заключается неискренне. Стороны хотят прикрыть ею другую сделку. Например, при дарении квартиры, если продавец и покупатель по каким-либо причинам не желают заключать договор купли-продажи, а вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги за квартиру. В таком случае договор дарения является притворной сделкой, поскольку он прикрывает куплю-продажу.
Одна из сторон сделки недееспособна
Человек, признанный судом недееспособным, не всегда понимает, что его интересами могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. В таких случаях сделка с недееспособным лицом считается недействительной.
Если человек формально считается дееспособным, но в момент заключения договора не мог осознавать значение своих действий, это также может стать основанием для оспаривания сделки в суде (ст. 177 ГК РФ).
До достижения 18-летнего возраста ребёнок не обладает полной дееспособностью, и все сделки от его имени совершают родители. Поэтому сделки, совершённые без необходимого согласия родителей с детьми младше 14 лет, считаются недействительными, а с детьми от 14 до 18 лет — могут быть оспорены в суде.
Сделка была совершена без согласия второй стороны.
По закону для совершения некоторых сделок требуется получить согласие другого лица. Например, если у супругов нет брачного договора, то при покупке или продаже квартиры одному из них необходимо предоставить нотариально заверенное согласие другого супруга. Если этого не сделать, то в будущем супруг, чьего согласия не спросили, может оспорить сделку в суде.
Также существуют и другие ситуации, когда для совершения сделки требуется согласие третьего лица. Например, человек, признанный банкротом, в процессе реструктуризации долгов не может проводить некоторые операции без согласия финансового управляющего. А сделки с недвижимостью, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, не могут проходить без одобрения органов опеки.
Одна из сторон совершила сделку по ошибке.
Если сторона договора ошибочно представляла себе его предмет, контрагента или существенные условия, она имеет право оспорить сделку. Суть в том, что если бы участник сделки правильно понимал условия, он бы не стал её совершать.
Например, человек купил земельный участок для строительства дома, думая, что это разрешено, но потом оказалось, что строить на этой земле нельзя. Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на деле она оказалась меньше заявленной.
Однако при оспаривании таких сделок нужно будет убедить суд, что покупатель проявил должную осмотрительность при приобретении недвижимости. То есть он проверял недвижимость перед сделкой, но его ввели в заблуждение.
Также один из участников мог совершить сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Если кому-то из участников пришлось заключить договор из-за того, что к нему применяли насилие или угрожали, потерпевший может оспорить сделку. То же касается ситуации, когда сторону сделки намеренно обманули, например, если оценщик сильно занизил стоимость квартиры.
Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной иногда приравнивается к кабальной сделке. Это значит, что человек был вынужден заключить договор из-за тяжёлых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась.
Кто может оспорить сделку
Обычно с требованием о признании сделки недействительной обращается одна из сторон, поскольку её права были нарушены. Однако в некоторых случаях обратиться в суд может и иное лицо, если это предусмотрено законом.
Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого супруга, последний может оспорить эту сделку, несмотря на то, что он не является стороной договора. Также опекун может потребовать признать недействительной сделку, совершённую недееспособным человеком, который не понимал значения своих действий.
Если вы хотите оспорить сделку, вам необходимо доказать, что она нарушает ваши права или интересы, охраняемые законом, и повлекла для вас неблагоприятные последствия. Однако в двух случаях вам не нужно будет доказывать наступление таких последствий:
- оспаривается сделка, совершённая без согласия, предусмотренного законом;
- представитель или лицо, действующее от имени юридического лица без доверенности, при совершении сделки нарушили ограничения своих полномочий.
В течение какого времени можно оспорить договор купли-продажи квартиры?
Ничтожную сделку не обязательно признавать недействительной, поскольку она не создаёт юридических последствий. Однако если стороны хотят вернуть друг другу всё, что они получили по этой сделке, необходимо применить последствия недействительности ничтожного договора.
Для этого в течение трёх лет после начала исполнения ничтожного договора можно подать иск. Если же речь идёт об оспоримой сделке, то срок исковой давности составляет один год. В этом случае течение срока начинается с момента, когда участник сделки узнал о признаках её недействительности.
Что нужно проверить перед тем, как купить квартиру?
Добросовестным покупателем считается тот, кто перед сделкой тщательно проверил продавца и квартиру. Вот что стоит проверить:
- Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
- Получить справку в бюро кредитных историй: она покажет, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
- Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
- Узнать, все ли выписаны из квартиры.
- Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, и зафиксировать это письменно.
- Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
- Постараться собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно и постоянно проживающих или ранее проживавших в квартире.
- Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
- Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
- Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.
Благодарю вас за внимание и интерес к этой публикации. Особенно я признателен тем, кто оставил лайки и подписался на наши каналы. Для тех, кто ещё не подписан, ссылки на наши каналы представлены ниже. Спасибо!
Дзен - @Дмитрий недвижка
YouTube - https://www.youtube.com/channel/UC0gmuspdNV2oRFdYgwuQQKA
VK - https://vk.com/realtyivanovo
Оставить заявку можно в телеграмм или в группу вк 👆 - https://t.me/realestate37