У Таиланда много преимуществ: хороший климат – для туристов, развитая инфраструктура – для экспатов, высокая доходность – для инвесторов. Поэтому иностранцы и покупают местную недвижимость. В нашей статье вы найдёте пошаговый алгоритм сделки купли-продажи, а также нюансы рынка, которые нужно знать: о формах собственности, риелторах, налогах, дистанционных покупках.
Таиланд популярен не только у туристов. Иностранцы приобретают здесь недвижимость для личного использования и сдачи в аренду.
Местные застройщики продвигают программы получения гарантированного дохода, благодаря чему доля инвестиционных сделок с каждым годом растёт.
Вот наглядный пример: за первые девять месяцев 2023 года иностранцы купили 10,7 тыс. квартир в Таиланде, что на 38% больше, чем годом ранее.
По статистике Prian, Таиланд – самая востребованная у иностранных покупателей недвижимости страна Юго-Восточной Азии.
Большинство продаж иностранцам проходят в трёх популярных регионах: провинции Чонбури, где расположен курорт Паттайя, в Бангкоке и на острове Пхукет.
Права и обязанности иностранных покупателей
Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землёй. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.
Формы собственности на недвижимость в Таиланде
Фрихолд (freehold) — по сути, частная собственность. Купленную во фрихолд недвижимость можно покупать, продавать, наследовать, дарить, сдавать в аренду и получать с этого доход. При покупке иностранец получает гербовое свидетельство – чанот.
Лизхолд (leasehold) — ограниченное по времени владение. Как правило, договор заключается на 30 лет с правом двукратного продления (до 90 лет). Несмотря на то что это многолетняя аренда, лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдаётся договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.
На своё имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная должна быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.
С домами, таунхаусами и виллами ситуация следующая: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.
Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину.
Форма собственности:
Покупка недвижимости на юрлицо
Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.
Зарегистрировать новую компанию
По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.
Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость
В этом случае сделка проходит путём смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно тщательно проверять, чтобы вместе с землёй не получить долги и другие обременения.
Обратите внимание! В последние годы власти Таиланда стали внимательнее следить за «спящими» компаниями, которые деятельности не ведут, а недвижимостью владеют. Лазейка в законе, позволяющая иностранцам получить землю во фрихолд, оформив её на пассивное юрлицо с номинальными тайскими директорами, постепенно закрывается. Подозрительным компаниям выписывают штрафы, наказания для номинальных акционеров – вплоть до тюремного заключения. Юристы рекомендуют оформлять собственность на фирму, только если вы действительно намерены заниматься бизнесом в Таиланде.
Кроме того, владение недвижимостью на юрлицо связано с дополнительными затратами – на регистрацию компании ($2–3 тыс.) и ведение бухгалтерской отчётности ($1 тыс. в год). Рекомендуем перед сделкой консультироваться со специалистами.
Даёт ли недвижимость право жить в Таиланде
Покупка недвижимости в Таиланде не даёт прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.
В стране действует программа Thailand Privilege (известная ранее под брендом Thailand Elite), которая позволяет получить визу на срок от 5 до 20 лет при сумме вложений от $25 тыс. Некоторые застройщики элитных ЖК предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.
[15:24, 15.07.2024] Мама: Какие обязанности появляются у собственника
Иностранец обязан платить ежегодные налоги и оплачивать коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте – около 5-6% от стоимости объекта, которые обычно продавец и покупатель делят пополам.
Подробнее о регулярных расходах в статье: Содержание недвижимости в Таиланде
У налоговых резидентов России (которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год) остаются обязанности перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.
Поиск недвижимости в Таиланде
Изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет-порталы, печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риелторами и застройщиками, а также получить консультацию. Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде.
Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian. Сортируйте предложения по нужным параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также можно оставить заявку на подбор объекта актуальным требованиям – риэлторы вышлют подборки подходящих вариантов.
Нужен ли риелтор покупателю недвижимости в Таиланде
Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде иностранцы, как правило, обращаются в агентство. Участие риелтора необязательно, но экономить на этих услугах нет смысла, так как работу агента обычно оплачивает продавец (особенно на первичном рынке). Самостоятельно разбираться в деталях сделки трудно, а обращаться в различные инстанции без знания тайского языка просто невозможно!
Задачи риелтора
Подбор объектов, соответствующих требованиям клиента
Организация просмотров объектов
Согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя
Согласование процедуры и даты сделки
Подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения