Часть 1.
Вопрос, который вам неизменно придется задать, если вы хотите купить остров, и вопрос, на который вам придется ответить если вы хотите продать остров. На примере острова в Шри-Ланке разбираемся с этой задачей, а заодно с особенностями местного рынка недвижимости.
Возможно вам также будет интересна статья Правда и мифы об инвестициях в Шри-Ланку
Последние два года я нахожусь на Острове и я могу точно сказать, что это не самое лучшее место в мире. Топливный, энергетический и продовольственный кризисы, революция, дефолт, ну и, конечно, «белая вечеринка» в Унаватуне. И это только за два года!
Именно на Острове я узнал слово «powercut» - отключение электричества, которое в пиках достигало 13 часов в день, и «curfew» - комендантский час. Большинства привычных нам продуктов на полках магазинов нет до сих пор, а стоимость электричества является самой дорогой если не в мире, то в Азии точно.
Так почему же я тут? Мой ответ такой: я люблю океаны, а занимаясь 15 лет недвижимостью, из всех океанов больше всего я люблю океаны «голубые».
Стратегия голубого океана — это концепция бизнес-стратегии, разработанная профессорами В. Чаном Кимом и Рене Моборн. Она направлена на создание новых рыночных пространств, или "голубых океанов", в отличие от насыщенных и конкурентных "алых океанов".
В первый раз я нашел «голубой океан», построив детейлинг центр в Люберцах в 2010 году. Это был абсолютный успех на фоне моек в гаражах с прокуренными комнатами ожидания для клиентов. Результаты мне понравились и я его продал.
Второй раз я нашел «голубой океан» в 2012 году, начав заниматься форматом light industrial, подсмотренным во время поездки в США. К тому моменту, когда в начале 2020-х об этом формате стало известно на рынке, я построил и продал управляющую компанию вместе с объектами в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области.
Третий раз случился в 2016 году, когда мой друг и коллега пригласил меня посмотреть завод на окраине Васильевского острова. Через несколько лет благодаря ему и, отчасти, мне, этот завод стал именем нарицательным среди «внезапно» ставших популярными общественных пространств. Так случился Севкабель Порт. К сожалению продать его у меня не получилось, владельцы решили, что такая корова нужна им самим. Хотя наверняка в скором времени не выдержат и продадут.
Итак, как вы уже наверное поняли, задержаться в Шри-Ланке аж на два года меня заставило знакомое ощущение - ощущение голубого океана.
Но историю про то, почему Шри-Ланка — это голубой океан, я расскажу вам в другой раз. Пока разберёмся с основами.
Некоторое время назад я получил запрос: необходимо купить остров.
Казалось бы, что может быть проще? Найди и выбери остров, узнай цену, отправь деньги, получи заветное свидетельство о собственности. Но на деле, все оказалось не так просто. Рассказываю по порядку.
"Купить остров в Шри-Ланке в 2024 году."
Если бы я нашел хоть одну статью с таким заголовком, возможно, все было бы сильно быстрее, но нет, пришлось во всём разобраться самому.
Какие способы поиска острова доступны на Шри-Ланке?
1. Интернет-сервисы для размещения объявлений о недвижимости.
ЦИАН на Острове не работает. В Яндекс.Недвижимости - не найдете ничего. В AVITO есть пару объявлений от Виктории, Татьяны и других, но нам нужны первые руки. Мы же остров покупаем.
Не так давно в Шри-Ланке появились несколько собственных интернет-сервисов: ikman.lk и lankapropertyweb.com
Первый это далекий родственник Avito, где продается всё, в том числе недвижимость и земля. Найти что-то свежее там это большая удача. Надежность указанных данных вызывает множество вопросов. Моё любимое занятие на ikman - играть в города.
Галле, Елла, Ахангама, Амбалангода, Аругамбей, Велигамма, Хабарадува, Когалла, Тринкомале, Кальпития, Джафна, Матале, Канди … Это сейчас я с закрытыми глазами покажу лучшие регионы на карте и расскажу где какие проблемы, а раньше каждый раз мне приходилось открывать карту и смотреть, а где это вообще.
Еще одна забавная игра с ikman - найди владельца, который говорит на английском. Несмотря на то, что уровень владения английским на Острове очень высокий, похоже, что все кто его не знает решили размещать объявления именно на этом сайте.
Второй lankapropertyweb.com сайт продвигаемый одним из агентств, и относиться к нему стоит как к сайту агентства. Со всеми вытекающими последствиями. Все что я рассказал про ikman.lk применимо и здесь, за исключением английского. Хотя наткнуться на сингальский тоже можете легко.
На этом интернет сервисы заканчиваются.
2. Агентства.
Перед тем как вы начнёте выбирать агента, вы должны знать, что на Острове существует негласный налог, который называется «skin tax». Всё, что бы вы ни захотели купить в Шри-Ланке, для иностранца будет стоить гораздо дороже, чем для местного. Это правило действует как на овощном рынке, так и, иногда, даже в супермаркете, и тем более при сделках с недвижимостью. Насколько? Зависит от множества условий. Поэтому даже опытные экспаты, прожившие больше 20 лет на Острове, перед тем как зайти в любую сделку, отправляют в качестве разведчика доверенного местного жителя. Задача у разведчика одна - зафиксировать стоимость.
Второе, что вам нужно знать: многие покупатели, особенно это касается покупателей из стран бывшего СССР, ошибочно используют в качестве агента знакомого тук-тукера, у которого обязательно есть брат, дядя или золовка с отличным предложением для инвестиций. Но это одна из самых больших ошибок, которую вы можете совершить. Не буду на этом останавливаться подробно — почитайте сами.
Как я уже сказал ранее, на Острове есть агентство, у которого даже есть свой интернет-сервис, но это скорее исключение. Основная масса агентств в Шри-Ланке работает в отдельно взятых регионах и в других регионах не работает вообще. То есть найти агентство, которое бы работало по всему Острову, практически невозможно. Но, может, вам повезёт. Попробуйте.
Агенты — это ценный ресурс. Хороший агент прекрасно знает, сколько на самом деле стоит любой объект. Ещё лучше он знает, за сколько этот объект можно предложить иностранному покупателю. Естественно, он знает, какие подводные камни есть у каждого объекта, с какими юристами работать, а с какими нет, и с какими проблемами вы столкнётесь, купив каждый из объектов. Но какой смысл ему это вам рассказывать, если вы рано или поздно уедете, а он останется на Острове.
Вот небольшой список агентств, с которыми я сталкивался. Если вы выбрали этот путь, то вот вам возможность пройти его самостоятельно.
- Lanka Real Estate
- South Lanka Estate
- Century 21
- Perl Sri Lanka Real Estate Consultants
3. Полевые исследования.
Как не удивительно - даже в 2024 году в Шри-Ланке это самый действенный и результативный метод.
Ключевая задача, которую вам предстоит решить - это взять «языка». То есть местного, который будет знать где нужно искать, кто владеет конкретно взятым участком и желательно имеет его телефон.
Тут необходимо отметить, что на Шри-Ланке отсутствует единый реестр собственников недвижимости. Он не просто отсутствует в публичном электронном доступе. Он отсутствует как класс. Отдельные реестры имеются в каждом муниципалитете, хранятся они в подвале и на стеллажах, а не в базе данных как мы привыкли. Поэтому поиск конечного владельца объекта, как и проверка правоустанавливающих документов - это работа сродни работе детектива или следователя.
Кстати, от качества этого «языка» также будет зависеть будут с вами разговаривать или нет, а также продадут вам этот объект или нет.
Для полевого исследования вам могут пригодиться базы данных, которые собрали разные в основном русские ребята. Каждый второй айтишник, столкнувшийся с поиском жилья на Острове, начинал свой стартап про недвижимость. Самый творческий подход был у одного моего товарища, который занимается нейронками и продал несколько стартапов Яндексу и Сберу. Он настроил искусственный интеллект на общение с местными лендлордами через вотсап, представляясь арендатором, и собрал таким образом базу из 700 объектов, но потом понял всю бесполезность этой работы и уехал в Малайзию.
Если вы решите брать «языка» рекомендую вам обратиться к чатикам где сидят ребята из экспатского сообщества.
На этом первая часть подходит к концу.
Если вы дочитали до этого места - ставьте лайки, подписывайтесь на этот канал, а также на мой личный канал в Telegram Кардаш про…