Затевая дома ремонт, многие ошибочно думают, что в своём жилье они имеют право делать всё, что хотят. Между тем проведение многих работ может обернуться серьёзным штрафом и даже лишением крыши над головой. С апреля 2024 г. в Жилищный кодекс внесены поправки, которые уточнили процедуру перепланировки. В статье расскажем, о чем следует знать всем, кто подумывает о ремонте.
Что есть что
До апреля этого года в законе было только общее понятие перепланировки – это изменение конфигурации самого жилого помещения. Сейчас добавили конкретики:
• изменение границ квартиры;
• изменение площади;
• образование новых помещений, в том числе при объединении смежных квартир;
• изменение внутренней планировки квартиры, даже если не меняются границы и площадь.
Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования.
И перепланировка, и переустройство требуют согласований с компетентными органами, внесения изменений в технический план квартиры и ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Какой орган будет давать согласование, зависит от региона. Чаще всего это местная администрация, но бывает, эти функции возлагаются на другие учреждения. Узнать нужное можно в администрации.
ВАЖНО!
Обязательно письменно уточните в контролирующем органе все региональные требования к перепланировке и переустройству. Ответ вам должны дать в течение 30 дней.
Процедура
Апрельские поправки саму процедуру не поменяли. Но немного изменили порядок действий. Теперь он такой.
1. Разработка проекта. Заказывать его нужно в специализированных организациях, у которых есть допуск СРО (саморегулируемая организация) на выполнение проектных работ. Их список есть на сайте Росреестра.
2. Получение разрешения в местной администрации. В течение 45 дней вам должны согласовать работы или отказать. Если разрешение на перепланировку не дадут, по запросу должны объяснить причину. В ряде регионов есть сервисы для онлайн-согласия. Написать заявление и загрузить документы можно не выходя из дома.
3. Проведение работ. Сделать это нужно строго в соответствии с планом. Любые отступления – нарушение, даже если они незначительные.
4. Заказ у кадастрового инженера нового технического плана. Перечень таких инженеров есть на сайте Росреестра.
5. Отправка в местную администрацию уведомления о завершении работ (приложите технический план). На проверку у чиновников будет 30 дней.
6. Получение акта приёмочной комиссии и отправка документов в Росреестр. Комиссия осмотрит все изменения и сравнит их с проектом. Если перепланировка проекту соответствует, она выдаст акт, который подтвердит перепланировку, и на его основании в течение 5 рабочих дней администрация должна сама всё отправить в Росреестр. После обратитесь в БТИ для внесения изменений в технический план.
7. Получение выписки из ЕГРН. Там будут указаны новые данные о жилье. Перепланировка считается завершённой со дня внесения сведений в ЕГРН.
На что нужно разрешение
Работы, требующие согласования и проекта (список примерный и не полный):
• установка и перестановка газовых приборов с прокладкой дополнительных труб;
• замена кухонных плит одного типа на другой (например, на электрическую вместо газовой);
• устройство проёмов в несущих стенах и перекрытиях;
• разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную нагрузку;
• устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия;
• устройство любых перегородок и изменение конструкции полов в домах с деревянными перекрытиями;
• создание, ликвидация, изменение форм оконных и дверных проёмов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах);
• устройство дома каминов, дымоходов и др.
Работы, затрагивающие газовое оборудование, могут проводить только организации, имеющие соответствующий допуск.
Работы, затрагивающие несущие конструкции и перенос инженерных систем, должны делать компании с допуском от строительной СРО.
Когда согласование не требуется
Без согласования проводятся:
• косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков;
• устройство (разборка) встроенной мебели, не образующей самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учёту;
• замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам (без перестановки);
• перестановка электрических плит в пределах кухни и др.
Какие работы под запретом
Есть работы, которые делать нельзя, их не согласуют. В региональных законах могут устанавливаться свои перечни, но чаще всего под запретом:
• образование жилой комнаты или кухни, в которой отсутствует естественное освещение;
• оборудование санузла и ванной непосредственно над жилой комнатой или кухней (исключение – размещение на верхнем уровне своей двухуровневой квартиры);
• размещение над жилыми комнатами стиральной машины и другого оборудования, требующего подключения к водопроводным сетям или являющегося источником шума и вибраций;
• объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
• перенос радиаторов, подключённых к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения, на лоджии и балконы;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления;
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой, устройство проёмов между ними без плотно закрывающейся двери;
• блокирование доступа к общедомовым инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых инженерных сетях, если их использование может оказать влияние на другие квартиры;
• присоединение к квартирам технических этажей и чердаков, являющихся общим имуществом многоквартирного дома;
• устройство балконов и лоджий на вторых и выше этажах;
• переустройство и перепланировка в домах, признанных аварийными.
П. 125 Санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21
П. 7.20 Свода правил СП 54.13330.2022
П. 1.7.1, 1.7.2, 1.7.3 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Оформление задним числом
Если вы провели работы без предварительного разрешения, первым делом обратитесь в контролирующий орган. Возможно, он согласует изменения и разрешит их оставить, но учтите, вас могут оштрафовать.
Если же согласование сочтут невозможным, попробуйте узаконить перепланировку в суде. Но рассчитывать на положительное решение можно, только если проведённые вами изменения не создают никаких угроз и не нарушают прав других жильцов (во всём доме).
Важные моменты
Если квартира принадлежит нескольким жильцам, для перепланировки потребуется согласие всех собственников.
Если жильё муниципальное, то до согласования с уполномоченным органом нужно получить разрешение из муниципалитета. И, кроме того, потребуется согласие всех остальных жильцов, даже временно отсутствующих.
Если перепланировка затрагивает фасад дома или влечёт присоединение части общего имущества, требуется одобрение абсолютно всех собственников в доме. Это, например, увеличение площади квартиры за счёт тамбура. Он считается общим имуществом всех собственников в доме, а не одной лестничной клетки.
Ответственность
Несогласованное новаторство может стать причиной штрафов – от 2 до 2,5 тыс. руб. – и даже чревато лишением жилья.
Ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях
А если узаконить изменения не получится, придётся возвращать всё в исходное состояние. Срок укажет контролирующий орган. Если квартира не будет возвращена в прежнее состояние, собственника могут лишить жилья. Его продадут с торгов и выплатят выручку с продажи за вычетом средств, которые потребуются на восстановление. А с нанимателем могут расторгнуть договор социального найма и выселить.
Ст. 29 Жилищного кодекса РФ
Миф про остекление балконов
Вопреки слухам, простое остекление балконов не считается перепланировкой. Обязать демонтировать изменения могут, только если балкон остеклён с нарушениями, например:
• в местности утверждены единые требования к облику фасадов, а обновлённый балкон им не соответствует;
• дом относится к культурному наследию и изменить конструкцию фасада у него запрещено;
• собственник не просто установил стекло в окнах, а присоединил балкон к комнате, нарастил или, наоборот, уменьшил балконную плиту;
• собственник создал на балконе дополнительный выступающий элемент (козырёк, декоративный вензель и т. д.);
• остекление выполнено некачественно и есть угроза обрушения.
Правила пользования жилыми помещениями (утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 г. №292/пр)
По материалам газеты «Народный совет»
Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела обслуживания Центральной библиотеки г. Анапа Н.П. Плетухиной