До боли знакомая ситуация, с которой сталкивалось большинство ваших знакомых при выборе будущего жилья. Хочется купить квартиру в новом доме с современной инфраструктурой, но нет возможности одновременно платить за ипотеку и, допустим, арендовать квартиру до получения ключей от жилья в новостройке. Либо хочется получить минимальную финансовую нагрузку на этапе строительства дома, чтобы была возможность платить по другим кредитным обязательствам или накопить сумму на ремонт в новой квартире. Есть решение этих сложных проблем - траншевая ипотека.
Траншевая ипотека отличается от обычного кредита тем, что кредит выдается не сразу всей суммой, а по кусочкам. Ипотека как будто разбивается на несколько частей. Проценты по такой ипотеке будут начисляться только на часть полученной суммы — то есть тоже по кусочкам.
Для примера возьмем модель траншевой ипотеки от известного тюменского застройщика и применим ее к семейной ипотеке под 6 процентов годовых. Ипотека начисляется 2 частями в размере 10 и 90 процентов от суммы ипотеки. Так, если сумма кредита 4 000 000 рублей, то ежемесячный платеж составит
23 982 руб., при этом на период стройки, до сдачи дома в эксплуатацию, платеж будет начисляться только на 10 процентов от суммы ипотеки (400 000 руб.) и составит 2 398 руб. Предположим, что сдача дома запланирована на 4 квартал 2025 года, тогда вы больше года будете платить за ипотеку 2 398 руб., без существенной финансовой нагрузки, например, арендовать жилье и только перед непосредственной сдачей дома и получением ключей начнете платить полный платеж в 23 982 руб.
Безусловно, это очень выгодная схема покупки, она позволяет существенно снизить расходы на ипотеку и сократить общую переплату по кредиту. При этом, стоит отметить, что не все застройщики и банки работают с траншевой ипотекой. Дело в том, что застройщики в большинстве случаев строят жилые комплексы с проектным финансированием Банков. Обеспечением этих кредитов являются денежные средства на эскроу-счетах покупателей. Застройщикам важно их пополнять, не все компании могут отложить внесение полной оплаты на эскроу-счет. Поэтому траншевая ипотека, в большинстве случаев, доступна только у крупных застройщиков, которые уверенно закрепились на рынке.
По вышеописанным причинам отличаются и условия предоставления данной ипотеки. Существенная разница заключается только в размере траншей. У каждого застройщика своя политика. На сегодняшний день, на рынке действуют разные схемы предоставления траншей, например:
- первый транш 10% - последующий 90%,
- первый транш 30% - последующий 70%,
- первый транш 40% -последующие 20% - 20% - 20%.
Ранее ряд застройщиков предлагал более привлекательные условия, когда размер первого транша составлял 100 руб., а ежемесячный платеж по ипотеке до сдачи дома, был меньше 1 рубля.
В связи с отменой ипотеки с Господдержкой, застройщики будут создавать для покупателей все больше предложений, увеличивающих доступность квартир в новостройках для покупателей. Одним из таких инструментов может стать более выгодный вариант траншевой ипотеки с минимальным размером первого транша. Так, в первое время покупатель будет платить копеечный ежемесячный платеж, при высокой процентной ставке (от 18%), а в дальнейшем, когда дом будет близок к сдаче, с большой вероятностью, ключевая ставка снизится и будет возможность рефинансировать кредит на более адекватную ставку (10 % - 12 % по наиболее известным прогнозам). Таким образом, останется возможность покупать новостройки по приемлемым условиям, а длительный срок строительства будет играть даже в плюс.
Более подробно об условиях траншевой ипотеки, банках и застройщиках, которые с ней работают, вы можете уточнить у меня в личных сообщениях либо бесплатно получить консультацию по номеру телефона: +7 (950) 209-06-90.