Наследник может продать квартиру после вступления в наследство, законом это разрешено. Но нужно знать о нескольких нюансах: иначе есть риски, что сделка пройдет не только с дополнительными расходами, но и сложностями на разных этапах и вступления в наследство, и непосредственно продажи.
В этой статье расскажу, как продать квартиру после вступления в права наследства.
Обо всём этом и многом другом вы узнаете в этой статье. А пока подпишитесь на мой канал @Дмитрий недвижка и не забудьте поставить лайк.
Также не пропустите мой YouTube-канал, где вы найдёте много интересного в видеоформате, включая презентации объектов недвижимости, которые можно приобрести или арендовать. Вот ссылка на мой канал — https://www.youtube.com/channel/UC0gmuspdNV2oRFdYgwuQQKA. Приятного просмотра!
Как проверить, открыто ли наследство?
Первый этап предпродажной подготовки — это вступление в наследство. Для того чтобы начать процедуру, необходимо проверить, открыто ли уже дело о наследстве.
Для этого вам понадобятся ФИО наследодателя, дата его рождения и дата смерти. С этими данными вы сможете зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты в раздел «Росреестр наследственных дел» и узнать, открыто ли дело о наследстве. Эта информация поможет вам в процессе оформления свидетельства о праве на наследство.
Кто может инициировать открытие дела о наследовании?
Любой наследник может открыть наследственное дело, обратившись к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя и заявив о своих правах на наследство. Если же место жительства неизвестно, наследодатель проживал за границей или не был нигде зарегистрирован, следует обратиться к нотариусу по месту нахождения имущества.
Какие документы нужны для открытия наследственного дела?
К заявлению потребуется подготовить:
- Документ, подтверждающий родство - если нет завещания и рассматривается случай наследования по закону;
- Подтверждение адреса проживания умершего;
- Свидетельство о смерти наследодателя.
Какой срок открытия наследственного дела?
Наследник должен заявить о своих правах на наследство в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Если наследник ещё не родился, то срок отсчитывается с даты его рождения. В этом случае заявление подаёт родитель или опекун ребёнка.
Если по каким-то причинам срок был пропущен, его можно восстановить через суд. Однако суды часто относятся к таким обращениям с осторожностью, поскольку в делах о наследстве нередко встречаются случаи мошенничества.
Как получить право на наследство?
За свидетельство о праве на наследство необходимо заплатить государственную пошлину. Она составляет 0,3% от стоимости унаследованной недвижимости, но не более 100 000 рублей для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер наследодателя. Все остальные платят 0,6%, но не более 1 млн рублей.
Пошлина рассчитывается и оплачивается после проведения оценки. Соответствующую услугу оказывают бюро технической инвентаризации или специализированные компании - независимые оценщики.
После обращения к нотариусу с заявлением о наследстве и пакетом документов, проведения оценки квартиры или другой недвижимости и уплаты пошлины через полгода после смерти наследодателя его наследник получает свидетельство о наследстве.
Если есть достоверные данные о том, что, кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иные наследники, имеющие право на наследство или его часть, отсутствуют, свидетельство может быть выдано до истечения данного срока (п. п. 1, 2 ст. 1163 ГК РФ).
Казалось бы, главное сделано. Однако продажа унаследованной квартиры в дальнейшем требует еще одного этапа подготовки: нужна регистрация права собственности в Росреестре. Тогда статус квартиры будет виден покупателю, что снизит для него риски покупки.
Когда можно продать унаследованную квартиру?
Когда человек получает квартиру в наследство, он сразу же может начать ею пользоваться. Можно жить в ней, делать ремонт, оплачивать коммунальные услуги. Однако право на продажу унаследованной квартиры появляется только после выполнения определённых формальностей. Даже если продажа не планируется, эти процедуры необходимо пройти, чтобы не потерять имущество.
Для того чтобы стать собственником унаследованной квартиры, нужно:
- оформить свидетельство о праве на наследство;
- поставить объект на кадастровый учет;
- зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Иногда наследодатель оставляет в наследство квартиру, которая находится в залоге или куплена в ипотеку. В этом случае вместе с квартирой переходят и долги по кредиту.
Если вы уже получили свидетельство о праве на наследство, вам нужно обратиться в банк и подать заявление о переоформлении кредитных обязательств.
Оформить квартиру в полноправную собственность и получить возможность распоряжаться ею можно только с согласия залогодержателя — в данном случае, банка.
Таким образом, продать унаследованную квартиру можно только после того, как на неё будет зарегистрировано право собственности.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство?
После оформления права собственности на унаследованную квартиру её можно продать. Если все документы в порядке, а право собственности на имущество установлено и отражено в выписках, сделка проходит как обычная продажа. Покупатель при необходимости вносит аванс, после чего с ним заключается договор. Затем обе стороны сделки обращаются в МФЦ или Росреестр, предоставляя все необходимые документы.
Для сделки потребуются следующие документы:
- правоустанавливающие документы - в этом случае свидетельство о праве на наследство;
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних собственников;
- справка о зарегистрированных в квартире.
Обычно покупателям предоставляют технические документы на квартиру, такие как план и выписка с лицевого счёта, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам.
Покупатель оплачивает пошлину за регистрацию перехода права собственности. В среднем, регистрация сделки занимает около 7 дней.
Будет ли налог при продаже квартиры, полученной по наследству?
Если недвижимость находилась в собственности менее трёх-пяти лет (о сроках расскажу позже), то при её продаже гражданин России платит НДФЛ в размере 13%. А вот для нерезидентов ставка налога составляет уже 30%.
К нерезидентам относятся как иностранные граждане, так и россияне, которые провели за пределами России более 183 дней в течение 12-месячного периода (календарного года). В этом случае налог при продаже унаследованной или любой другой недвижимости возрастает с 13% до 30%.
Какой должен быть срок владения что бы не платить налог с продажи?
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, чтобы избежать уплаты налога с продажи недвижимости, необходимо владеть ею в течение определённого периода времени. Минимальный срок владения составляет 3 года. Тем не менее, в некоторых случаях этот срок может быть увеличен до 5 лет.
Срок владения в 3 года применяется, если:
- Право собственности получено на безвозмездной основе. То есть квартиру завещал или подарил родственник, член семьи, она была приватизирована после договора социального найма, досталась в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Продаваемая недвижимость - это единственное жилье владельца (будет учитываться жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая - на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным).
- Квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.
Во всех остальных случаях, чтобы продать имущество без уплаты налога, необходимо владеть им не менее пяти лет.
Как правильно рассчитывается налог, и можно ли получить налоговые вычеты?
Если нужно продать унаследованную квартиру до истечения 3-летнего срока, придется заплатить 13% от ее стоимости (если налоговый резидент). Важный нюанс: срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
У налогоплательщика также есть право на вычеты. Это означает, что налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму вычета. Сейчас действует вычет на сумму, не превышающую 1 млн рублей.
Вместо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн рублей, можно использовать вычет в размере стоимости имущества - при условии, что от наследодателя остались документы об этой стоимости и если он такой вычет на завещанную квартиру не использовал.
Например: Бабушка оставила внуку квартиру, которую купила за 2 млн рублей, сохранила договор купли-продажи и расписку о том, что отдала за нее деньги. Тогда при продаже этой квартиры внук может заявить к вычету 2 млн рублей, а не 1 млн рублей.
Допустим, он хочет продать ее за 2,5 млн рублей. С вычетом, равным стоимости квартиры, то есть 2 млн рублей, налог по ставке 13% составит 65 тыс. рублей. То есть налогооблагаемая база будет всего 500 тыс. рублей: 2,5 млн рублей минус 2 млн рублей.
Такой вычет появился всего четыре года назад. Для сравнения: с вычетом в 1 млн рублей налог составил бы 195 тыс. рублей.
Как продавать несколько долей в унаследованной квартире?
Если собственников несколько, а продать свою долю хочет только один, он должен предложить остальным ее выкупить или заручиться их согласием на продажу, содержащим отказ от права преимущественной покупки доли. Несоблюдение этих условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю.
Допустим, все дольщики хотят продать квартиру, тогда с точки зрения налогообложения выгоднее, если каждая доля будет продана по отдельному договору. Тогда каждый собственник и, соответственно, налогоплательщик сможет воспользоваться вычетом на сумму 1 млн рублей.
Например: Два брата владели квартирой 2 года (менее 3 лет). Она была оформлена в долевую собственность, и у каждой было по половине. Квартира была продана по двум договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей, то есть вся квартира - за 3 млн рублей.
Расчет налога для каждого собственника выглядит следующим образом: 13% х (1,5 млн рублей - сумма дохода) - 1 млн рублей (сумма вычета) = 65 тыс. рублей.
Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. При продаже квартиры по одному договору налог бы составил: 13% х (1,5 млн рублей - сумма дохода) - 500 тыс. рублей (сумма вычета) = 130 тыс. рублей, потому что налоговый вычет в 1 млн рублей разделился бы поровну на каждого собственника.
Какие нюансы нужно учитывать при продаже унаследованной квартиры?
Чтобы избежать споров с внезапно объявившимися родственниками, претендующими на наследство, наследнику обязательно нужно найти последнюю версию завещания. Она может быть у нотариуса или в вещах наследодателя.
Если этого не сделать, наследники могут объявиться после проведения сделок с унаследованным имуществом и оспорить их. Это можно сделать только в суде, и тяжба имеет шансы растянуться надолго, ограничивая права пользования и распоряжения имуществом.
Осуществляя сделки с квартирой, полученной по наследству, больше рискует покупатель. Потому что в описанной ситуации он имеет шанс остаться и без денег, и без квартиры. Суд взыщет деньги с продавца, но на них могут претендовать другие наследники, или же он может заявить, что уже потратил их.
Именно поэтому, прежде чем рассматривать такую сделку, важно убедиться, что на квартиру нет других «наследников».
Поиск других наследников - непростой процесс, так как любой претендующий на наследство может начать спор за него даже по истечении 6 месяцев, отведенных на заявление о праве его получения. А если свидетельство на наследство оформлено до того, как полгода прошли, риск возникновения споров за наследство повышается в разы.
P.S. Безопасного срока для сделок с наследством не существует. Наследники могли не знать о кончине наследодателя, и для них шестимесячный срок начинается с момента, когда они узнали об этом. Среди таких наследников могут быть дальние родственники, внебрачные дети, а также члены семьи, которые не поддерживали связь с наследодателем.
Внебрачные дети могут заявить о нарушении своих прав при распределении наследства, когда им исполнится восемнадцать лет.
Благодарю вас за внимание и интерес к этой публикации. Особенно я признателен тем, кто оставил лайки и подписался на наши каналы. Для тех, кто ещё не подписан, ссылки на наши каналы представлены ниже. Спасибо!
Дзен - @Дмитрий недвижка
YouTube - https://www.youtube.com/channel/UC0gmuspdNV2oRFdYgwuQQKA
VK - https://vk.com/realtyivanovo
Оставить заявку можно в телеграмм или в группу вк 👆 - https://t.me/realestate37