Друзья, хочу остановиться на новом законе, который на днях приняли депутаты и относящийся к индивидуальному жилищному строительству. Лично мне повезло, т.к. у меня уже есть дом в деревне, но строительный процесс практически никогда не останавливается.
На днях нам подвели газ к забору и теперь мы счастливые обладатели газовой таблички на заборе.
Газовый проект уже заказали и к концу июля только полдела. Для подключения газа придется заняться серьезной перепланировкой дома и сделать еще пристройку, в которой разместиться котельная и кухня.
Не исключено, что будем рассматривать вопрос кредита, если конечно ставка будет вменяемая. И вот тут принимается закон об эскроу счетах, который вызвал сразу массу комментариев - причем абсолютно противоположных.
Начну с нас - будущих владельцев загородной недвижимости.
Вроде все выглядит прекрасно и этот закон дает нам одни плюсы:
- банк не переведет деньги застройщику, если объект не будет построен
- срок строительства достаточно жестко определен
- смета не будет меняться в сторону увеличения во время самого процесса строительства
- максимальная сумма страховки по этим счетам - 10 млн. руб.
В общем достаточно хорошие гарантии, что дом будет построен в срок и есть ощущение, что это настоящее счастье для будущих домовладельцев.
Но, давайте послушаем другую сторону этого процесса. Вот мнение руководителя компании GOOD WOOD Александра Дубовенко, которые он изложил в своем телеграм-канале
"Тема очень серьезная на нашем рынке. Речь идет о том, что правительство, подписав закон об эскроу (который необязателен к исполнению) шепнула банкам, что ипотеку льготную надо выдавать только с применением эскроу-счетов.
В качестве компенсации заморозки средств банки предлагают брать дешевый кредит под 1%, правда, если эскроу-счет не откроется, вам придется отдавать деньги из других источников. А если у вас компания не очень большая, то для получения кредита придется заложить имущество.
Но главная проблема не в этом. Эскроу совершенно не применим к малоэтажному строительству.
Стройка идет на частной территории. Заказчик может, например, получить 90% дома, затем попросить охрану больше не пускать машины подрядчика на территорию поселка. Стройка станет невозможна, и после окончания срока строительства ЭСКРОУ-счет вернется назад на счет заказчика.
Далее, если в процессе строительства возникает спор, то все деньги ЭСКРОУ-счета возвращаются назад заказчику.
Если у заказчика в конце стройки претензия и он не подписывает акт, начинаются споры. Пока они идут, подрядчик не получит ни копейки денег заказчика. После окончания срока строительства все деньги с экроу-счета вернутся на счет заказчика.
Те слабые строители, которые поведутся на эту мега разводку, конечно же, будут разорены потребительскими террористами. Все строители знают, что очень опасно оставлять даже 10% суммы денег на последний платеж, так как заказчики начинают отжимать подрядчика. В данном случае, на последний платеж остается 100%, и закон ПОЛНОСТЬЮ на стороне заказчика. С помощью экспертизы элементарно можно в конце признать дом недостаточно качественным, и эскроу-счет вернется полностью на счет заказчика, так как акт не подписан.
Так как ни одна вменяемая компания не согласится на эту авантюру, кроме мелких компаний, которые просто не понимают чего делают, то это приведет скорее всего к кризису на рынке ИЖС и к возврату покупателей в многоквартирные дома. Так же это играет на руку совсем крупным девелоперам, которые могут оказать давление на банки и суды, чтобы ЭСКРОУ-счета никогда вернулись покупателю.
Будем наблюдать, наша компания к кризису готова. Зачем нужно было на пустом месте делать кризис на рынке ИЖС — совершенно непонятно. Отменили ипотеку с господдержкой — молодцы. Семейную продлили — молодцы. Топорно без подготовки и льгот внедрили ЭСКРОУ (не обязательно, но обязательно) — держите кризис. Сейчас он будет. Я думаю, сейчас все быстро одумаются и вспомнят что эскроу не обязателен к применению и начнут выдавать льготные ипотечные кредиты без эскроу. Также будут искать конкретного человека, который сдуру пытался привязать выдачу льготного кредита к эскроу (не смотря на необязательность). Но, думаю, его не найдут, все переобуются и скажут: «Да мы и не требовали эскроу, мы просто предлагали»)) Будем наблюдать".
На самом деле, подобные мнения от строителей звучали и при введении эскроу-счетов для многоквартирных домов. Говорили, что многие строительные компании не потянут новые правила и рынок встанет.
Но как мы видим, рынок строительства МКД - "жив, здоров и даже упитан", особенно на волне льготной ипотеки.
Но, давайте попробуем разобраться - кто прав, кто виноват и куда двинется рынок ИЖС в итоге.
Ситуация на рынке строительства ИЖС принципиально отличается от рынка строительства по МКД. Есть 3 главных отличия:
1. Для рынка ИЖС нет полноценных СНИПов
Например в договоре строительного подряда нельзя написать, что фундамент возводится в соответствии с такими-то нормами. Их просто нет. Также нет обязательных требований по объему и виду геологических изысканий почвы перед строительством.
В общем здесь действует принцип - построим, что хочешь.
Но проблема в том, что большинство будущих домовладельцев не являются профессиональными экспертами в области строительства. Но это еще полбеды. Кто-то должен надзирать за всеми этапами строительства и контролировать весь процесс. И тут мы переходим ко 2-му принципиальному отличию строительства ИЖС и МКД.
2. Нет "технического" заказчика
В строительстве МКД есть субъект отношений, который называется "технический" заказчик.
Этот технический заказчик контролирует процесс строительства для того, чтобы потом сдать дом в эксплуатацию.
В ИЖС такого технического заказчика. Также нет и госприемки
3. Нет комиссии по госприемке
Государство мало волнует, какого качества вы построили себе жилой дом. Это полностью ваша проблема. Можно конечно нанять эксперта, который приедет, что-то посмотрит и может даже сказать, что вот этот узел сделан не правильно.
На что строитель вполне резонно заявит, что в договоре конструктив этого узла не прописан и он волен делать его на свое усмотрение.
ПЕЧАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
В итоге может случиться ситуация, как с моей знакомой. Она построила каркасный дом, который с виду был красив и элегантен - с большими панорамными окнами, плоской крышей - все как любит сейчас молодежь. Но, через 3 года с потолка зимой потекли ручьи воды. Выяснилось, что пароизоляция была сделана не правильно. За несколько лет утеплитель напитал влаги и в лютый мороз выдал всю эту влагу на голову "счастливой" обладательницы модного домика.
В результате дом практически сгнил и требует полной реконструкции.
Как вы понимаете, эскроу счета никак не спасут от подобной ситуации.
Что ждет по итогу принятия закона?
Выскажу здесь свое мнение.
Этот закон будет двигать рынок ИЖС в сторону американского каркасного и модульного строительства. Недаром уже в законе прописано понятие - домокомплект дома.
Для каркасного дома вполне можно прописать типовые решения, т.к. само строение легкое и не требует тяжелых заглубленных фундаментов.
Строительство же каменных строений требует серьезных изысканий, расчетов и других индивидуальных решений. На что строительные компании будут идти с большой неохотой.
Так что каркасники и модульные это наше будущее в ИЖС.
По крайней мере к этому надо быть морально готовым.
Ссылка на закон
РЕКОМЕНДУЮ К ПРОЧТЕНИЮ