В этой статье , я хочу описать определенные риски самостоятельного поиска квартиры в новостройке. Они же риски работы с плохим риэлтором. А также помочь сориентироваться в том, как выбрать квартиру в данном сегменте рынка недвижимости.
Риск №1 – слитый номер
Начнём с самой маленькой неприятности. В поисках нужного предложения вы заходите на разные сайты – агрегаторы объявлений, ресурсы застройщиков – и оставляете там свой телефон (сие неизбежно, без этого никак). Думаю, уже ни для кого не тайна, что оставленный на стороннем сайте номер сливается всем желающим. Так и тут. Будьте уверены, что вас одолеют звонками с предложением рассмотреть к покупке недвижимости или ещё чего «поинтереснее». Я и мои коллеги получаем в день по 5-10 таких звонков на рабочие номера. Поэтому обратиться к риэлтору стоит хотя бы за тем, чтобы он сработал как естественный фильтр от подобного рода звонков.
Дело в том, что ушлые маркетологи продают и перепродают по много-много раз «базы горячих лидов».
Риск №2 – «бери что дают»
Застройщик не может предложить больше, чем у него есть. Более того, вам могут нагло впаривать неликвид, который не продаётся по несколько лет. Хороший риэлтор тем и хорош, что подбирает альтернативные варианты. Причём не один и не два. У покупателя должен быть выбор – это принцип любого профессионала. Что называется, база. Конечно, чем конкретней ваши требования, тем вариантов меньше. Задача уже не хорошего, а лучшего риэлтора города (ну или считающего себя таковым) как раз помочь вам эти критерии составить и осмыслить. Если вы человек неопытный, то ваши представления почти наверняка не совпадают с реалиями. У неопытного покупателя уходит месяц-два на изучение рынка. В то время как опытный риэлтор понимает, что подойдёт клиенту после одного разговора с ним.
Давайте закрепим: лучшие риэлторы СПб, любого другого города или даже федерального уровня (если такие есть) не отличаются тем, что дают вам широкий выбор. Можно предложить хоть тысячу вариантов. Но что в этом толку, если они «не про вас»? Если вам предлагают много вариантов, которые вам нравятся и подходят под ваши требования и возможности (второе, увы, часто перевешивает), – это явный признак работы с профи. Лучшие риэлторы Санкт-Петербурга всегда помогают сформулировать клиенту критерии поиска, а не просто работают по ТЗ клиента.
Грамотный риэлтор находится в контексте рынка и отлично понимает его состояние и его актуальную динамику. Рынок может расти, может стагнировать, может падать. В каждый из этих моментов отличаются цены и спектр предложений. Но если человек не знает состояние рынка, ему можно легко втюхать что угодно втридорога.
Риск №3 – навязанные услуги
Это больная тема. Можно сказать, must have любой сделки по покупке жилья в новостройках СПб от застройщика. Без этого никуда! Уж очень велик соблазн впарить что-нибудь неосведомлённому гражданину.
Есть такая штука – субсидированная ставка от застройщика. К примеру, я хочу взять квартиру. Но ставка от банка, допустим, 8%. И застройщик мне говорит: «Можем сделать так, чтобы ваша ставка была 4,5%. Правда, квартира будет стоить дороже процентов на 20. Зато платёж будет маленький».
Плюсы такого предложения очевидны. Уменьшенный платёж позволяет комфортно выплачивать кредит без преодоления себя каждый месяц. Но надо иметь в виду, что квартира, которая стоила 5 млн, теперь обойдётся вам в 6 млн. Сейчас рынок падает. Ни через год, ни через два, вы квартиру за 6 млн не продадите. Если не хотите оказаться в минусе, то вы будете привязаны к своей жилплощади года на три минимум. Застройщик вам такие детали пояснять, конечно же, не станет. Чай, не маленькие! Сами должны разобраться. А грамотный риэлтор вам про такое обязательно скажет.
Есть ещё ипотека с господдержкой. Там пониженная процентная ставка – 8%. Сейчас действует несколько программ для разных слоёв населения. По каким-то программам обязательно страхование жизни и здоровья, а по каким-то нет. Но предлагать вам страховку будут в любом случае. Причём как бы под соусом того, что без неё ну вааааще никак! И пока под кожу застройщику не залезешь, не спросишь напрямую, никто тебе ничего не скажет. Более того, застройщики страхованием не занимаются. Страхуют банки-партнёры. Застройщик может купить полис у банка условно за 20 тысяч рублей, а клиенту продать за 40 тысяч. Разница идёт… конечно, в карман застройщика.
Риск №4 – бюрократия (нужная штука, которую все игнорируют).В
Клиенты в 99% случаев не задумываются о том, что им для совершения сделки (неважно, покупка или продажа) нужен целый пакет документов. Да они и не обязаны знать. Грамотный риэлтор должен полностью посвятить клиента в этот вопрос. Причём речь идёт о таких бумажках, названия которых до сделки вы и не слышали. Например, вам понадобятся документы, подтверждающие совершение оплаты: документ о зачислении денег на счёт эскроу, документ, подтверждающий открытие аккредитива. То есть не просто выписки из онлайн-банка, а полноценные бумажные документы с синей печатью.
В чём здесь загогулина? В том, что без них вы вполне себе проведёте сделку по покупке. Но пройдёт лет 5-8, а то и 15, и вам нужно будет… опять-таки недвижимость продавать. И эти «окончательные бумажки» вам понадобятся, чтобы подтвердить факт оплаты при покупке недвижимости. Надеяться на архивы банков в этом случае не рекомендую. Ладно если пройдёт год-другой. А если 15? Ищи ветра в поле. Добыча таких документов постфактум – это всегда отдельная занимательная история.
Многие уверены, что покупают квартиру раз и навсегда. Но, как известно, человек предполагает, а бог располагает. Это наши бабушки и дедушки были привязаны к жилплощади пожизненно. Теперь же мобильность населения сильно возросла.
Риск №5 – приёмка квартиры (пункт, где не каждый лучший риэлтор города справится)
В целом, оно, конечно, можно и без риелтора со стажем, и без профессионального приёмщика обойтись. Зайти в новёхонькую квартиру, оценить обстановку на глаз, да и подписать документы о приёмке. Вот только что можно определить на глаз? Качество побелки. Качество поклейки обоев. К паркету можно прицениться. Пооткрывать и позакрывать двери. Подёргать ручки. Оценить качество шумоизоляции окон.
Я составил топ-3 самых частых:
· Брак в отделке.
· Плохо работающая вентиляция.
· Некачественная электропроводка.
Также предостерегаю любого начинающего инвестора от самостоятельной работы. Мол, сам всё найду, сам куплю, сам продам. Не устану повторять: ваше представление о сфере недвижимости с вероятностью 99% не совпадает с реальностью.
Чем ещё выгодна работа с риэлторами в плане инвестирования? В отличие от простых покупателей, у риэлторов есть доступ к предбронированию квартир. Что это за фрукт такой – предбронирование? Застройщик незадолго до объявления старта продаж и маркетинговой кампании хочет изучить спрос на свой объект. Поэтому готов продать некоторые квартиры ниже цены, планируемой на официальном старте продаж. Если квартиры сметают – это повод поднять ценник повыше. Ежели спрос не особый – это повод скорректировать фин. план и, возможно, позиционирование объекта. Даже тут вам нужен не просто риэлтор, а риэлтор с чуйкой и опытом, который ни за какие деньги не купишь. Такой сразу своим насмотренным глазом поймёт, насколько выгодна покупка – действительно ли квартира продаётся ниже рынка или с переплатой.
Вот то немногое, но важное о чём хотел рассказать.