Не все земельные участки могут использоваться в личных целях, в том числе и для строительства жилого дома.
Для чего определяется статус участка и вид разрешённого использования — что это такое?
Итак, Земельный кодекс предусматривает всего семь таких категорий земель, каждая из них предполагает разное целевое использование земли.
В зависимости от категории земельных владений выделяют разные Виды Разрешённого Использования (ВРИ) участков.
Категорию земельного участка и вид его разрешенного использования можно посмотреть в документах на землю (в выписке из ЕГРН).
Также для этих целей можно воспользоваться кадастровой картой Росреестра или задать вопрос специалисту, сюда на вотсап: +792840403336
Желательно знать кадастровый номер участка, о котором вы хотите узнать.
Строительство жилого дома может осуществляться только на землях 2-х следующих категорий:
А) земли населённых пунктов
Земли населённых пунктов (поселений) — это земли внутри границ населённых пунктов и поселений, предназначенные для их застройки и развития. Земли данной категории подходят для жилой застройки различной этажности (индивидуальные и многоквартирные жилые дома), строительства дачных и садовых домиков, ведения подсобного хозяйства.
Б) сельскохозяйственные земли
Земли сельскохозяйственного назначения — это территории, расположенные за пределами населённых пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Земли сельхоз назначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли для садоводства и огородничества, земли для сельскохозяйственного производства.
Виды разрешенного использования для строительства дома
1. Участки ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).
Плюсы:
У построенного дома будет собственный почтовый адрес, а значит, вы сможете оформить постоянную регистрацию
Относительно лёгкий доступ к ипотеке, включая программы с господдержкой, то есть к ипотеке с низкой ставкой
Возможность использования других мер господдержки (материнский капитал, иные льготы).
Минусы:
Главный минус — цена. Участки ИЖС чаще всего стоят недёшево.
Высокие налоги. Так как кадастровая стоимость участка выше, по сравнению с землями других категорий.
Целевое использование. Строительство дома должно быть начато не позднее, чем через 3 года после покупки земли. В противном случае возникает риск безвомездного изъятия участка государством.
2. Участки ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
- есть ЛПХ на землях населённого пункта
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, они называются «приусадебными участками». На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
- есть ЛПХ на сельскохозяйственных землях (за пределами населенного пункта)
ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
Плюсы:
Все возможности, которые доступны для ИЖС, доступны и для приусадебных участков. Но не ошибитесь с категорией земли, перепутав их с полевыми участками.
Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.
Минусы:
Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы вплоть до сноса самовольной постройки.
3. Участки ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)
В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года больше нет такого привычного понятия как «дача» и всего, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) — вместо ДНП или ДНТ. Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
Такие участки предназначены, в первую очередь для дачного строительства, и поэтому на них обязательно нужно построить садовый дом (дачу) или жилой дом. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.
При этом все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
4. СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
В случае, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам ИЖС (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).
Будьте внимательны, если участок расположен за границей населенного пункта и в ЕГРН указано «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельхозкультур.
Плюсы:
Цена и налоги ниже, чем у ИЖС
Плодородная земля
Возможность выбора: строить дом или нет (но важно определиться, какой дом вы будете строить — садовый без возможности регистрации или жилой)
Минусы:
Участки здесь имеют ограниченные размеры (не более 15 соток)
Подведение коммуникаций оплачивает собственник
С регистрацией в таких домах могут возникнуть проблемы
Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населённых пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придётся провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.
5. ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества)
В рамках ОНТ объединены земельные участки с видом разрешённого использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить только хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. Возведение объектов капитального строительства на таких участках не допускается.
ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ:
Какая разница между статусами здания «жилой дом» и «садовый дом»? Ответ: Даже если по физическим параметрам объект пригоден для постоянного проживания, но при этом на кадастровый учёт поставили как «садовый дом», то в нём нельзя будет зарегистрироваться. Также для такого объекта закрыты меры господдержки (например, маткапитал или льготная ипотека).
Можно ли какой-то из выше перечисленных участков приобрести в ипотеку?
Ответ: Да, участки возможно купить по специальной программе, но не все. Также в рамках ипотечной программы допускается строительство садового дома (с приобретением земли или на своем участке).
Можно ли оформить льготную ипотеку для строительства жилого дома (как с приобретением земли, так и на участке в собственности)?
Ответ: Да, возможно купить по льготной ипотеке.
Можно ли изменить вид разрешённого использования земельного участка?
Ответ: Да, можно. Это может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Задать свой вопрос и получить бесплатную консультацию можно тут: https://wa.me/79284040336
ПОЧЕМУ БАНК ОТКАЗЫВАЕТ В ИПОТЕКЕ? смотри здесь: https://dzen.ru/a/ZoE2H3IcMSVN8Wpu
Если Вас интересует приобретение недвижимости в Краснодаре и Краснодарском крае, смотрите предложения на любой удобной площадке:
Телеграм - https://t.me/Platforma_Nedvigimost
Ютюб - https://www.youtube.com/@platforma_nedvigimost/videos
Рутюб - https://rutube.ru/channel/35500334/videos/
VKонтакте - https://vkvideo.ru/@platfomanedvigimost
Дзен - https://dzen.ru/platforma_nedvigimost
Материал подготовил,
руководитель «Платформа-Недвижимость»
Иван Дубовец
Краснодар, ул. Северная, 365
89284040336 Иван / 89385267829 Ольга