На рынке коммерческой недвижимости в столице РТ доходность держится на уровне 10-15% годовых. Насколько популярен такой вид заработка и что важно учесть – в материале KazanFirst.
По данным консалтинговой компании NF Group, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в I полугодии 2024 года составил более 315 миллиардов, что на 8% меньше прошлогоднего показателя. 20% инвестиций были направлены на склады, 15% – торговую промышленность, 14% – офисную, 0,5% – гостиничную. При этом ее доля сократилась в два раза с 30 до 15%. Партнер NF Group Станислав Бибик добавил, что несмотря на опасения, связанные с повышенной ключевой ставкой, инвестиционная активность в первом полугодии оказалась высокой.
– Мы ожидаем, что годовой объем вложений в коммерческую недвижимость составит 500–700 млрд рублей, что превысит показатели последних лет, кроме рекордного 2023 года, когда показатель был на уровне 902 млрд рублей, – прогнозирует эксперт.
Фото: Сергей Журавлев/KazanFirst
При этом в России отмечается уменьшение цен на фоне падения спроса в категориях продажи и аренды коммерческой недвижимости и снижающейся предпринимательской активности в сфере услуг. Об этом сообщают эксперты «Авито Недвижимость», подводя итоги II квартала 2024 года. Предложение по продаже коммерческой недвижимости за квартал выросло на 5%, по аренде — на 2%. В Татарстане же количество доступных для аренды объектов увеличилось на 12%, а спрос предложений на продажу — на 11%. Стоимость квадратного метра составляет 94 тысячи, а за аренду – 877 рублей.
Почему стрит-ритейл неизбежен?
Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость на первом этаже здания, в основном в многоквартирных домах. Инвесторы скупают весь этаж, а затем на эти точки ставят разные виды магазинов. По мнению специалиста по недвижимости Булата Мухаметзянова, стрит-ритейл будет существовать всегда. Продуктовый в доме – очень удобно, спустился и что-то купил.
– Сейчас в новостройках почти всегда первый этаж выделяется для коммерции и там квартир нет, они начинаются со второго этажа. А если рассматривать старый фонд, то легко можно найти квартиру на первом этаже, и она будет дешевле остальных в этом доме, потому что первый этаж. На вторичном рынке недвижимости, если человек с квартирой на первом этаже захочет переделать её под коммерцию, то это практически невозможно, так как назначение квартиры жилое, – отметил эксперт.
Причина того, что это пользуется спросом – дома строятся, а отдельные коммерческие помещения редко. В основном коммерческую недвижимость покупают под инвестиции, либо берут большую площадь и делят на несколько частей, а затем продают или сдают в аренду. Либо помещение с большой площадью сдают на долгосрочную аренду для крупных ритейлеров.
Фото: Сергей Журавлев/KazanFirst
– Думаю, что стрит-ритейл должен быть, потому что часто в тех районах где строят новостройки не развита инфраструктура и негде купить даже обычные продукты на каждый день. А в старом фонде уже развиты рынки, магазины, а также торговые центры, – заключил специалист.
Эксперт по недвижимости Никита Григорьев добавил, что иногда есть смысл переплатить и купить коммерческое помещение, потому что оно будет сдаваться минимум в два раза больше, чем жилая недвижимость.
– Многие застройщики начали себе эти помещения оставлять, потому что это реально рентабельно, они его либо позже продадут, либо просто сдают и получают такой большой пассивный доход. Застройщики продают сейчас в основном помещения, которые, либо неликвидны для них самих, то есть, не будет там особо большого заработка, – рассказал Григорьев.
Сколько зарабатывают в Казани на площадях?
Владелец консалтинговой компании A-Development Мурат Ахмеров отметил, что норма доходности – 12 лет окупаемости и 8% годовых. Все, что выше 8% годовых – это большая удача и успех.
– Стрит-ритейл в последнее время достаточно вырос. Если раньше цены были 100-150 тысяч за квадратный метр, то сейчас 200-250, а где-то 500 тысяч. Это уже считается нормой. Хотя арендные ставки настолько не выросли. Пока ты покупаешь, то понимаешь, что срок сдачи может быть еще год или два. Уже время теряешь. Ты же покупаешь черновую отделку, а какие-нибудь «федералы» возьмут и сами ремонт сделают, а если нет, то придется вложить порядка 25-30 тысяч за квадратный метр вложения. Я называю доходность именно с момента, когда покупаешь готовое-готовое и сдаешь, – заключил Ахмеров.
Руководитель клуба инвесторов «Аманат» Азат Садреев также считает, что нормальный показатель по Казани по среднему чеку инвестора при покупке объекта 8-13% годовых (доход в 0,66-1,08% в месяц от вложенных средств). Цена на недвижимость зависит от локации, проходимости, целевого трафика, стоимости ремонта, также нужно учесть расходы на содержание и управляющую компанию. К этому добавить удорожание стоимости актива, и только тогда можно получить адекватную доходность, которая сможет обогнать инфляцию.
Фото: Сергей Журавлев/KazanFirst
– Обычно на рынке коммерческой недвижимости в Казани доходность держится на уровне 10-15% годовых. Если у вас в месяц приходит 1% от вложенного капитала, то вы уже красавчик. Можно заложить расходы на управляющую компанию, которая будет заниматься всеми вопросами, тогда нужно будет заложить на это еще 20%, но снимается головная боль и жить станет намного проще. Чаще всего, выше заработок – выше риск. Что такое риск? Это вероятность потери капитала или доходности, – рассказал собеседник.
«Везде скупать первый этаж в домах и на этом инвестировать – не вариант»
По мнению Ахмерова, риски в инвестирование коммерческой недвижимости минимальны, поскольку основной — несдача дома в эксплуатацию, как при обманутых дольщиках. Но сейчас дома строятся по проектному финансированию, то есть за банковские средства.
Но свои нюансы стрит-ритейле есть. Везде скупать первый этаж в домах и на этом инвестировать – не вариант, иначе можно собрать все риски, говорит Садреев. Однако, если подбирать помещения под конкретные федеральные сети (аптеки или продуктовые сети), получить долгосрочного клиента, то система будет работать win-win.
– В каждом бизнесе есть очевидные и неочевидные риски. К очевидным, например, можно отнести ошибки с выбором места: малая проходимость. Второе – попасть на недобросовестного арендатора, который в случае работы «в серую» сможет как-то навредить или подставить владельца помещения. Третье – при недостатке насмотренности, можно купить неликвидный объект. «Недвижка» итак продается небыстро, а тут вообще можно на годы остаться с никому не нужным активом, – объяснил Садреев.