Представим, что у вас на руках есть значительная сумма денег для покупки квартиры. Вы слышали, что после отмены льготной ипотеки цена на квартиры должна пойти вниз. Где искать хорошую цену на квартиру и что купить?
Смотреть новостройки? Нет.
Покупать по льготной ипотеке больше нельзя, поэтому застройщики начнут опускать цену, чтобы привлечь новых клиентов? А вот нет!
Все время после введения льготной ипотеки до июля 2024 года — застройщики продавали очень много жилья. В среднем за это время цена на квартиры поднялась в два раза, что обгоняло уровень инфляции и рост стоимости труда. Как итог, застройщики могут пару лет не продавать ничего и все равно будут неплохо держаться.
Также от снижения стоимости жилья их ограничивают договоренности с банками, которые предоставляют им проектное финансирование. Пока банк не даст добро на какое-то значительное снижение цены с пересмотром условий финансирования, застройщик не будет снижать цену. Банки это не особо хотят делать, поэтому будут придумывать различные программы рассрочек, лишь бы не снижать цену.
Поэтому, новостройки дешеветь не будут по крайней мере, пока застройщики и банки держатся на плаву в ожидании снижения ставки.
Смотреть бизнес-класс? Нет.
На рынке недвижимости бизнес-класса в ипотеку покупалось примерно от 30 до 40% всех квартир, остальные покупались в рассрочку или за наличные. Поэтому недвижимость бизнес-класса меньше всего пострадает от отмены льготной ипотеки и не должна падать в цене.
Как правило, недвижимость бизнес-класса покупается не на последние деньги, поэтому даже если на рынке будет застой и малое количество покупателей, собственникам жилья ничего не стоит переждать плохие времена.
Поэтому ожидать, что недвижимость бизнес-класса начнет падать – не стоит!
Старая вторичка? Нет.
В России люди слишком боятся совершать какие-либо рискованные действия со своей недвижимостью, если у людей нет каких-то трагических обстоятельств. Поэтому с вероятностью 99,9% люди будут держать квартиры и ждать более благоприятных условий для продажи, нежели снизят ценник, чтобы положить всю сумму на депозиты, получить с них доход, а потом купить новостройку с рассрочкой. Это слишком сложно и рискованно для людей.
Остается небольшой сегмент наследных квартир, которые не нужны людям, и люди хотят от них избавиться. Тут поискать можно, если только вы будете быстрее флипперов, которые как раз и охотятся за такими квартирами. (Флиппер – человек, который покупает старое жилье, делает в небольшой ремонт и продает дороже).
Новая вторичка? Нет!
По какой причине человек будет хотеть продать квартиру, которую он купил пару лет тому назад?
- Он переезжает, и ему надо поменять одну квартиру на другую.
- Это инвестиционная квартира, на которой человек хочет заработать.
- Квартира оказалась ужасной, и он хочет сбежать.
В 1 и 2 случаях человеку нет смысла продавать дешево, так как ему нужно переложить деньги в новую недвижимость. Поэтому, если время не подходящее, он может либо просто закрыть квартиру до лучших времен и начать её сдавать. В 3 случае такая квартира вам не нужна самому.
Понятно, что есть какие-то жизненные ситуации, что будут заставлять людей как-то двигаться, но в общем по рынку это никак не скажется на падение стоимости новой вторички.
Новая вторичка без ремонта? Да!
Если посмотрим вторичку, которой 2-3 года, мы можем обнаружить, что достаточно большая часть квартир стоит без ремонта. Чаще всего такие квартиры покупают либо семьи, которые не рассчитывают свои возможности по стоимости ремонта, либо инвесторы,2-3 которые купили эту квартиру в надежде продать на финале стройки, но по какой-то причине квартира зависла. Это именно то, что нам надо!
Если инвестор не делает в квартире ремонт спустя 2-3 года после сдачи, значит у него нет денег, чтобы его сделать и начать получать доход от сдачи. Поэтому с большей вероятностью инвестор будет рад продать эту квартиру, даже по цене близкой к той, за которую он её покупал. А за два года квартиры в среднем дорожают на несколько миллионов.
Посмотрите, сколько эти квартиры стояли 2-3 года тому назад, и пробуйте торговать такие зависшие квартиры по цене близкой к оригиналу. С большой вероятностью вы сможете найти интересные предложения.
Тут, конечно, есть вопрос – нужна ли вам самому такая квартира, так как ремонт сейчас стоит очень дорого и возможно взять вторичку с хорошим ремонтом выгоднее, считайте!
Выводы по падению ценника на недвижку
Падения ценника ждать не приходится. С большей вероятностью застройщики и люди просто примут выжидательную позицию и будут ждать более благоприятных условий для покупки жилья.
__ __ __
Бравый кот - https://bravecat.ru
Телеграм - https://t.me/bravecat_realty