Покупка недвижимости – это крупные материальные вложения, поэтому прежде, чем заключить сделку необходимо взвесить все возможные риски. Это исключит потерю финансов и станет хорошим инвестиционным решением. О том, как этого добиться, расскажет руководитель отдела продаж строительной компании ЮКО Дмитрий Панин.
- Финансовые риски
- Юридические риски
- Технические риски
- Риски по местоположению и окружению
- Объективные риски, свойственные рынку недвижимости
- Как быть, чтобы уменьшить риски: чек-лист правил
Основной страх, который испытывают покупатели недвижимости – это потеря права собственности на дом после его приобретения. Деньги потрачены, а жилье ускользает из рук, потому что на него вдруг нашелся другой законный владелец. Или невозможно зарегистрировать строение, потому что оно не введено в эксплуатацию, построено без разрешений и прочие несоответствия законодательным требованиям.
Именно поэтому знание возможных рисков открывает перспективу оценки ситуации и осознание принятия решения, каким путем идти, где проявить бдительность и осторожность.
Все риски при покупке загородной недвижимости можно разделить на несколько групп:
- финансовые;
- юридические;
- технические;
- по местоположению и окружению;
- объективные, свойственные рынку.
Поговорим о них подробнее.
Финансовые риски
Как правило, загородную недвижимость покупают с целью улучшить жилищные условия, поселиться ближе к природе. Но, с другой стороны, при такой крупной финансовой инвестиции имеет значение ее ликвидность. Ведь может возникнуть необходимость продать, обменять жилье и в этом случае хотелось бы получить больше, чем вложено, ну или хотя бы вернуть свое.
Итак, при каких условиях может меняться стоимость объекта недвижимости как в настоящем, так и в будущем:
- изменение рыночных условий, демографической ситуации, появление туристических трендов - может повлечь как увеличение стоимости недвижимости, так и снижение ее ликвидности. Например, резко увеличился спрос на загородные дома в одном и том же районе, что повлекло скачок цен на рынке. Или расположенный недалеко объект стал достопримечательностью, который многие туристические компании включили в свои маршруты, и это также повысило стоимость жилья. Но может быть и обратный процесс, когда интерес к местности снижается, открываются новые маршруты и, как следствие, цены падают;
- высокие затраты на обслуживание: налоги, содержание, страховка также влекут вложения. Это связано с общей экономической и даже политической ситуацией в стране. Частное домовладение требует постоянных трат на содержание и ремонт. Важно их учитывать, чтобы не столкнуться с неприятными последствиями в дальнейшем;
- невозможность быстро вернуть деньги из замороженного недостроя. Вложенные инвестиции «зависают» на неопределенный срок, потому что стройка не завершается, дом не вводится в эксплуатацию из-за выявленных нарушений или отсутствия согласований и разрешений. В этом случае получение жилья оттягивается, а инвестор вступает на трудную стезю судебных тяжб для получения компенсации.
Строительные компании также подвержены риску экономической нестабильности. И чем крупнее компания, тем потери ощутимее. Поэтому застройщики стараются постоянно анализировать состояние рынка, чтобы вовремя отреагировать на его изменения. И выбирают участки, рассматривая не только их актуальную привлекательность, но и в перспективе как минимум на последующие 3-5 лет.
Покупательная способность клиентов также важна для застройщика, и если цены неоправданно завышены, то это бьет по самим продавцам, чьи объекты зависают как неликвидные на долгое время.
Отсюда и рекомендация покупателям – поинтересоваться, насколько быстро реализуется недвижимость конкретного продавца. И выбирать более крупные строительные компании, имеющие имя и опыт на рынке. Шансов, что они исчезнут в неизвестности, не достроив дом, значительно меньше.
Юридические риски
Для покупателя важно не только отдать деньги и взамен получить дом/коттедж, но и стать полноценным владельцем с юридическими правами, закрепленными документально. Отсюда и вытекают риски:
- Недобросовестный застройщик, который после сбора первого взноса исчезает, не доведя строительство до конца. Жуткая ситуация для любого инвестора, заставляющая взвешивать все «за» и «против» прежде, чем вкладываться в будущую стройку. Необходимо максимально проверить застройщика, насколько можно на него положиться.
Судить о добросовестности строительной компании лучше всего по:
- возводимым объектам;
- объему строительства;
- отзывам покупателей.
Самый практичный и надежный способ – на основании портфолио уже сданных объектов выбрать несколько адресов конкретных домов и посетить их, чтобы не только увидеть своими глазами поселок, но и пообщаться с его жильцами и получить информацию из первых рук.
- Невозможность регистрации недвижимости из-за отсутствия разрешений на строительство, нет документации по отведению участка под строительство, присвоенных кадастровых номеров или в разрешении указана цель строительства коммерческий объект, а не жилой. Все это создает большие сложности для будущего собственника, потому что он не может оформить свои права на недвижимость, которая «висит в воздухе» и не имеет никакого правового статуса.
Выбирайте застройщика, который ответственно относится к юридическим вопросам. Это значит, что ваше с ним сотрудничество должно начинаться с пакета документов, где есть все разрешительные согласования и подтверждения. Вы должны убедиться, что объект недвижимости чист.
Оптимальный вариант, когда в строительной компании есть отдел юристов, которые отвечают на все вопросы покупателей. Терпеливо объясняют и, главное, подтверждают документально все моменты. Вы должны чувствовать, что с вами открыты, искренни и не увиливают от общения с клиентом, а наоборот, идут навстречу, чтобы помочь, показать честность и законность сделки.
Технические риски
Также важный момент, на который нужно обратить внимание перед покупкой – качество строительства. Обычному покупателю трудно подвергнуть его экспертизе, приходится довольствоваться визуальным осмотром всех помещений, наличия и работоспособности коммуникаций, а также полагаться на авторитет и гарантии компании застройщика.
И тут имеет значение поведение компании. Насколько она готова предоставить эти гарантии, брать на себя обязательства перед покупателем, в какой мере открыта для доработок, ликвидации недочетов и огрехов, которые случаются в каждом деле.
Некоторые закрепляют это договором, другие предоставлением контактов ответственных лиц, третьи выделением специалиста для периодического осмотра дома. В любом случае, для покупателя важна обратная связь, чтобы в случае возникновения проблемы не остаться с ней один на один.
Крупные строительные компании гарантируют качество строительства на основании проведения внутреннего технадзора. Эта служба контролирует и проверяет все процессы, проводимые строителями при возведении объекта недвижимости. Плюс компания может привлекать сторонних специалистов по технадзору, которые свежим и незаинтересованным взглядом проводят оценку готовых объектов, делают дефектовку строений, то есть составляют акты осмотра с указанием всех выявленных дефектов, если они имеются. Таким образом, застройщик перепроверяет сам себя, чтобы с полной ответственностью гарантировать покупателю качество. И более того, выбирая объект недвижимости будущий владелец может попросить предоставить ему полную информацию о контроле за качеством строительства.
Стоит сразу поинтересоваться у продавца, можно ли обращаться к компании в случае обнаружения дефектов и недочетов уже после совершения сделки.
Ответственный застройщик с пониманием и готовностью отнесется к такому вопросу. Гарантии для того и даются, что человеку будет предоставлена профессиональная помощь.
Крупные строительные компании создают отделы, занимающиеся рекламациями. При обращении клиента, они оперативно реагируют и организуют эффективное устранение проблемы в короткие сроки (с неустраняемыми дефектами ответственный застройщик не будет сдавать/продавать объект недвижимости и гарантировать его качество). Поддерживать свой авторитет у клиентов для добросовестных продавцов – это залог будущих доходов.
Стоит ознакомиться и с отзывами о строительной компании. При этом лучше поискать их на разных сайтах, в тематических группах. Можно даже самому написать в чате, на сайте конкретной компании вопрос о том, как продавец решает ту или иную проблему.
Важный момент – наличие не только 100% положительных отзывов, но и отрицательных. В каждом вопросе есть человеческий фактор. Негативные отзывы – это показатель того, что компания живая, действующая, а не нарисованная и отшлифованная для рекламы и поисковиков.
Риски по местоположению и окружению
Вы выбираете загородный дом, чтобы жить ближе к природе, наслаждаться тишиной, чистым воздухом, удаленностью от шума и суеты мегаполиса. Но прежде, чем заключать сделку по приглянувшемуся объекту недвижимости, стоит внимательно изучить окрестность:
- Какие постройки расположены вокруг вашего будущего дома и всего коттеджного поселка. Наличие мусорных свалок, предприятий, карьеров, шумных и экологически опасных производств – факторы в пользу отказа от покупки.
Найдите на официальном сайте города генеральный план города и планы на его развитие. Из полученной информации можно узнать:
- Что планируется строить в радиусе 10 км от вашего жилья, может ли оно испортить счастливую и тихую загородную жизнь. Не собираются ли возводить завод по переработке отходов, станцию КНС. Не обустраивают ли в нежелательной близости место по захоронению отравляющих веществ или площадку для сжигания мусора. Все эти объекты будут портить экологию и вашу жизнь. Стоит от них держаться подальше;
- Наличие и перспективу развития инфраструктуры, простоту доступа к услугам и основным городским объектам. Недостаток и сложность в этом вопросе повлияют на комфорт проживания.
Объективные риски, свойственные рынку недвижимости
России Сюда относятся риски, которые сложно оценивать и просчитывать, поскольку они зависят от политики государства, принятия новых законодательных актов и общей экономической ситуации. Это отражается на:
- низкой доступности кредитования и сложности в получении разрешительной документации;
- возможности изменения:
- правил использования земли;
- налогового законодательства;
- ситуации на рынке труда;
- экономической конъюнктуры;
- колебаниях цен на недвижимость, что может привести к потере части инвестиций.
Как быть, чтобы уменьшить риски: чек-лист правил
Анализируя все вышесказанное, понятно, что риски при покупке загородной недвижимости есть всегда. Но зная об этом, больше шансов их избежать. Как говорится, проинформирован – уже вооружен.
Прежде чем ставить окончательную подпись и расставаться с деньгами:
- внимательно проверьте документацию, выясните правовой статус недвижимости;
- заключайте договор с застройщиком (если инвестируете в строительство), в котором оговорены права и обязанности сторон с конкретным ответственным по каждому вопросу;
- оформление сделки проводите на основе купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре;
- не стоит экономить. Практика показывает, самые доступные по цене варианты оказываются и самыми плохими, требующими капремонта и других трат практически сразу после покупки;
- не стоит спешить. Действуйте взвешенно, всесторонне подходите к каждому моменту. При желании сократить сроки покупки повышается риск упустить важный момент, который будет сложно исправить в дальнейшем;
- сверяйте фактическое наличие всех построек на участке с объектами, занесенными в технический паспорт;
- обязательно проверяйте документы на землю, поскольку, приобретая дом, вы покупаете и участок;
- сверяйте реальные размеры с теми, что обозначены в документах;
- обязательно контролируйте весь процесс покупки, принимая активное участие в сделке даже при наличии доверенного лица.