Жилые комплексы с выходом прямо к воде, умершая ипотека, родившаяся вместо нее беспроцентная рассрочка, расцветающие спальные районы – рынок недвижимости Москвы, на наш взгляд, самая интересная отрасль, говорить о которой можно бесконечно. Поэтому основатель агентства «Элитный Красноярск» и СВ Эстэйт (г. Москва) Евгений Ронжанин и тележурналист Валерия Каурова решили пообщаться вдвоем – столько новостей накопилось!
Валерия: разумеется, мы говорим не только о переезде, иначе люди не будут к нам в гости ходить. Мы говорим о душе, об адаптации, о стрессе, о друзьях, о карьере, о бизнесе, о детях. Но хочется нам иногда говорить, конечно же, и о недвижимости. Поэтому как мы обычно наших гостей пытаем, так, сегодня я буду пытать вас, Евгений. Скажите, пожалуйста, как жить, когда ипотека в стране 20%? Что с рынком недвижимости и почему мы не поставили перед собой на стол по стопочке, опрокинуть которые нужно, не чокаясь?
Евгений: по стопочке не помешало бы, потому что ипотеки и дешевых денег в стране сегодня нет. За день до записи этого эфира один из топ-менеджеров Сбербанка сказал, что мы сейчас на дне возможностей для обычного человека с точки зрения покупки недвижимости. Никому не порекомендую брать ипотеку на существующих условиях, несмотря на то что я зарабатываю на этих сделках.
Валерия: но тогда же один из топ-менеджеров того же банка сказал и то, что теперь, когда льготная закрылась, они под 12 или 13% готовы кредитовать
Евгений: и это уже хорошо. 12 это не 20, да, под 12 уже можно. Но пока это только заявление. Поэтому будем посмотреть.
Валерия: поэтому давай говорить о том, что с рынком, кто может что-то покупать.
Евгений: не все так плохо. Деньги есть, у людей накопления есть, особенно в том сегменте, в котором мы работаем в Красноярске, ведь нас многие знают по Красноярску. А работаем мы на рынке элитной недвижимости. И у клиентов компании «Элитный Красноярск» есть накопления. И мы общаемся с банкирами, знаем, что депозитные сейфы, банковские хранилища ломятся от денег, свободных банковских сейфов практически нет. Огромное количество денег лежит сегодня на депозитах под 16-18 процентов. И часть этих денег придет на рынок недвижимости. Проводим сделки в такой ситуации, какая есть.
Валерия: что делают застройщики для того, чтобы люди эти деньги из депозитов достали?
Евгений: естественно, основной драйвер любых сделок сегодня это рассрочка. То есть многие из наших клиентов при покупке платят 10-20-30 % от стоимости объекта недвижимости с рассрочкой до конца строительства.
Более того. Девелоперы, которые не реализовали весь объем построенного жилья, предлагают даже готовые квартиры в рассрочку. Другое дело, что там условия еще обсуждают. Например, мы передадим вам квартиру после того, как вы рассчитаетесь. Но буквально вчера мы были на встрече с представителями одного девелопера, они прямо намекали: приходите – договоримся. Поэтому это еще и время возможностей.
Валерия: да, люди с деньгами сегодня теоретически должны себя чувствовать хозяевами положения. Практика это подтверждает?
Евгений: они чувствуют себя хозяевами положения. Во-первых, они сегодня получают процент за то, что их деньгами пользуются банки. Им достаточно хорошо. Мы не говорим про те категории населения, у которых накоплений нет. Я говорю про наших клиентов. А эти клиенты выбирают для себя лучшие возможности. Когда им предлагают условия, они забирают деньги с депозитов и приносят девелоперу. Есть классные проекты, ради которых хочется забирать деньги с депозитов, потому что некоторые уже заработали много и им достаточно. Они говорят, да сколько же можно зарабатывать. Пойду тратить. Такие клиенты, слава Богу, у нас тоже есть.
Есть клиенты, кто принял решение переезжать, условно, из Красноярска в Москву. Им как ни крути приходится раскошеливаться и доставать деньги из копилки с депозитов.
Естественные причины всегда были, есть и будут. Разводы, рождение детей. То есть необходимость расширяться, необходимость разделить имущество. Получение наследства, в виде квартиры, которая не нужна. Всё это попадает на рынок и все равно продается.
В итоге на рынке количество готовых квартир в продаже становится больше, срок экспозиции длиннее, дисконты тоже больше. Эта ситуация будет продолжаться до конца года, по крайней мере. Эксперты финансисты говорят, до тех пор, пока ставка ЦБ не начнет свое снижение, Предпосылок к тому, что она раньше, чем до конца года, начнет снижаться, никто пока не видит.
Валерия: ты эксперт практически бесконкурентный в Красноярске, в Москве твое агентство SVESTATE тоже является членом Ассоциации агентств элитной недвижимости, скажи нам, пожалуйста, что-нибудь на экспертном. Какие стратегии сейчас могут выбрать люди с деньгами относительно объектов недвижимости?
Евгений: стратегия первая. Если надо что-нибудь купить и продать, то это в любых обстоятельствах для вас равноценно: продается дешевле, чем раньше, но и покупается дешевле. И сейчас есть несколько таких сделок, в которых человек вынужден продавать с дисконтом, но затем он приходит на рынок уже как покупатель и такой же дисконт получает уже за новую квартиру, которая больше, лучше и в абсолютных значениях его выгода получается интереснее. Поэтому стратегия первая: свои жизненные планы не останавливать и реализовывать, если они вообще возможны.
Если есть накопления и возможность получить дешевую ипотеку с господдержкой, безусловно, надо пользоваться, потому что, деньги за 6% это самые дешевые деньги, которые сегодня вообще, в принципе, есть в экономике страны. И рост стоимости актива в итоге превысит любые 6%. Поэтому такие возможности нужно использовать. и Москва отрастет. Если мы говорим про Москву, а можно же говорить не только про Москву.
Мы видим снижение цен на вторичном рынке где-то на процент, где-то на полпроцента, где-то больше, где-то меньше. Это и торг, на который собственники идут, и в целом кривая пошла немножко вниз. Этот торг доступен для людей с деньгами. Соответственно, если есть наличка, можно выгодно купить квартиру, это тоже надо использовать.
В январе я писал прогноз на 2025-26 гг. Так вот, я видел и вижу до сих пор картину, по которой ввод в эксплуатацию новых квадратных метров к 2026 г. значительно снижается практически по всем регионам нашей страны. В Краснодарском крае, если не ошибаюсь, только повышается, в 2024 г. больше, чем в 2023-м вводится.
Это о чем говорит? В Краснодарском крае дефицита жилья и в 2026, и в 2027 г. не будет. А вот, например, в Москве и в области, в Санкт-Петербурге я увидел, что к 2026 году будет снижение количества квадратных метров, вводимых в эксплуатацию. И в Красноярске такая же картина. И при этом, я думаю, ставка ЦБ рано или поздно пойдет вниз.
На рынке появятся дешевые деньги, и вместе с ними появятся покупатели. Спрос увеличится, количество предложений уменьшится. И что мы увидим? Очередной всплеск цен. Поэтому, возможно (в нашей стране может быть все, что угодно, нельзя говорить со 100%-й уверенностью) к 2026 году мы увидим очередной скачок, пик и новых миллиардеров из рынка недвижимости. Возможно, Валерия Каурова как раз одна из них.
Валерия: да, Валерию очень интересует, то, о чем ты сейчас сказал, и я хочу уточнить: что делать нам, тем, кто квартиру уже купил и теперь очень был бы не против, чтобы она выросла в цене, чтобы квартиры продавались, чтобы и как инвест-инструменты сыграли. А этого нет, потому что, что способствует тому, чтобы покупалось вторичка? Ничего не способствует.
Евгений: кто конечный выгодоприобретатель на рынке вторички? Собственник. Кто будет за конечного потребителя лоббировать интересы во власти? Никто. Люди купили по три квартиры, сидят и ждут, как бы их продать. Подождать немножко придется этим людям. Поэтому сидим, ждем. Ну, можно переложить в какие-то другие инструменты. Например, в коммерческую недвижимость. У меня есть прогнозы и расчеты по инвестиционной привлекательности лотов из числа коммерческой недвижимости.
Поэтому: хочется избавиться от квартиры, не приносит нужного дохода? Скинули чуть-чуть подешевле, переложили в другие инструменты, которые дают большую доходность. Купили земельный участок, построили дом, продали. Одна из стратегий. Вариантов на самом деле много на рынке.
Валерия: по коммерческой недвижимости что предлагаем интересного?
Евгений: у нас очень интересно всё, сейчас как раз заканчивается квартал, и появляется такой детонатор классный для сделок, как возврат НДС. Клиенты-ндс-ники покупают, например, офисы. Используют и рассрочку, и с каждого платежа еще возвращают НДС. Мы провели несколько крупных интересных сделок по покупке офисных площадей, есть что предложить.
Меня в Москве и в нашем московском офисе радует подразделение коммерческой недвижимости, потому что очень интересные запросы. На днях у нас был просмотр объекта за 1,8 млрд рублей. В Красноярске мы на такие уровни не выходили. А здесь это рядовое событие. Есть запросы, связанные со складами, готовым арендным бизнесом: найдите мне что-нибудь интересное с хорошей доходностью за 200-300 млн рублей. Нашим клиентам сейчас нужны причальная стенка, перевалочная база. Если читают собственники, продающие коммерческую недвижимость, имейте в виду, нам нужны здания офисные. В общем любые объекты присылайте, показывайте. Возможно, мы кому-то их предложим.
Валерия: сейчас будет блиц-опрос. ЖК у воды?
Евгений: отличная тема. Я люблю жилые комплексы у воды, но такие, у которых нет дороги между самим комплексом и водой. Их, кстати, намного меньше тех, где дорога разделяет пространство. Постараюсь называть те, в которых реально продавали. Первое – квартал на набережной NOW. Интересный жилой комплекс, который находится рядом с любимым красноярцами ЗИЛАРТОМ. Но второй у меня вызывает вопросы. Хотя, кстати в нем вышли в продажу новые пара домов, обращайтесь. Но это не про воду. А для клиента я выбрал квартал на набережной NOW. У него дочка там училась. То, что надо было.
Primavera. Потрясающий берег реки Москвы, серфинг, катера, яхты, канал имени Москвы, прекрасная набережная. Хотя, там есть маленькая дорога, ну она такая, внутриквартальная.
Я фанатею от ЖК Остров. И это не только о воде. Там и парки, и вода со всех сторон. Вода – это Остров. Дорога там пересекает жилой массив. И там огромное количество преимуществ. На этих трех остановимся.
Валерия: Лучшие проекты Москвы?
Евгений: давайте по районам, например, будем говорить. Центр столицы будет лучшим центром из всех мировых столиц.
Жилые комплексы Nicole и Ильинка, 3/8 расположены рядом. Все, кто гуляют по Никольской улице, видят глобальную стройку. То, что будет в итоге, значительно преобразит центр Москвы.
Если говорить про Замоскворечье, то отмечу три проекта. Русские сезоны, Лаврушинский с потрясающими видами на Кремль и Armani Casa.
Чистые пруды – одноименный клубный дом на 36 лотов. Мы в нем, кстати, продали потрясающую квартиру. Это, наверное, мой фаворит.
А тем, кто любит высотки, я бы рекомендовал River Park Кутузовский с видами на Сити, на центр города, на гостиницу Украина. И там мы тоже продали 35 этаж, окна в пол и панорама на всю Москву. Кайф! Еще?
Валерия: ну пусть далее следует любимый район Москвы и лучший проект в нем.
Евгений: у меня нет любимых районов. Я был членом Винной академии, дегустировал вина. Меня спрашивали: какое любимое? Нет любимых. Я люблю разное пробовать, смотреть, выбирать. То же с недвижимостью. Поэтому продолжу. Republic в Пресненском районе нравится по тому, как он расположен. Там же строится Тишинский бульвар рядышком. Мне кажется, очень перспективные локации.
Валерия: Рублевка или Новая Рига?
Евгений: на самом деле это один и тот же район. Между Рублевкой и Новой Ригой потрясающие коттеджные поселки, дома, леса, поля, парки. И поэтому Рублевка плюс Новая Рига, я не буду их разделять. И там, и там есть интересные проекты, очень хорошие дома.
И, кстати, буквально вчера был в доме, который берем на продажу, и скоро вам всем покажем. Думаю, что млн 500 он будет стоить.
Валерия: Патрики или Замоскворечье?
Евгений: Замоскворечье однозначно. В Патриках свой кайф погулять, раз-два сходить. А жить все-таки в Замоскворечье. Это, на мой взгляд, более культурный район, более такой камерный. Я, наверное, постарел.
Валерия: высотка или дом на 30 квартир?
Евгений: люблю и высотки, и дома на 30 квартир. Я говорил уже про Чистые пруды – это клубный дом, River Park Кутузовский – небоскреб, в котором мы выбрали 35-й этаж с видами на исторический центр. Я смогу предложить на любой вкус. И когда у меня будет столько же денег, сколько у моих клиентов, я замучаюсь выбирать для себя. Придется добавлять кучу других критериев.
Региональный покупатель очень любит высотки, наверное, высотки – признак мегаполиса. Давайте мы, красноярцы, вспомним самый высокий дом в Красноярске, Мне кажется, 25 этажей. Я сходу не вспомню, но мне простительно, я уже не живу там года 4. А здесь снимаются некоторые барьеры, здесь разнообразие фактур, стилей архитектурных. Открываются те возможности, которых в регионах не было.
Валерия: интересные ЖК в спальных районах?
Евгений: Я жил около Воронцовского парка, и мне очень нравится Afi Park Воронцовский. Хороший комплекс. Если на север пойдем, в Свиблово The lake очень интересный клубный дом, как раз у воды.
Валерия: вот Свиблово – как раз спальный район в моем представлении, в сравнении с Обручевским, где Воронцовский парк расположен. Обручевский соседствует с Академическим, там и университеты, и Академия наук, там селятся и работают ученые. А вот в Свиблово приезжаешь, он зеленый, во дворах, на детских площадках огромное количество ребятишек гуляет с родителями.
Это редкость в Москве. Идешь по Москве, а она пустая. Думаешь, а где все москвичи-то? Все эти 20 миллионов?
Евгений: опять же, если считать по станциям метро, это те же шесть станций только на север.
Большая стройка в районе Мичуринского проспекта. Донстрой строит Событие, прочие проекты очень интересные. Внутри этих спальных районов новые проекты вдыхают жизнь. Появляются новые школы, садики, объекты социальной инфраструктуры, магазины, рестораны, и при этом огромное количество парков. Поэтому жить сегодня в спальном районе, это не значит жить скучно.
Валерия: и транспортная доступность в Москве уже такая, что через совсем короткий промежуток времени трудно будет какие-то преимущества находить именно среди районов выбирая. Это Москва, в ней везде есть всё. И доехать благодаря новым кольцевым линиям метро можно хоть куда очень и очень быстро.
Евгений: А летом на самокате, да?
Валерия: Евгений передвигается на машине, поэтому он добирается не так быстро.
Евгений: Я использую все виды транспорта и, в том числе, самокаты. Летом я включаю в свои средства передвижения из точки А в точку Б даже самокат. Это очень удобно. И метро, и трамваи. Редко ими приходится пользоваться. Но когда есть возможность, я предпочту трамвай, а не подземку. Например, по Бульварному кольцу, на трамвае Аннушка. Вот это удовольствие.
Валерия: и лучший вид на Кремль, если человек претендует не на спальный район, а на лучший вид на Кремль?
Евгений: сразу уточняющий вопрос – бассейн на террасе должен быть?
Валерия: этого он мне не сказал. Поэтому давай и с бассейном, и без бассейна.
Евгений: виды на Кремль могут быть, действительно, из бассейна на вашей террасе в пентхаусе. Таких проектов, даже несколько, сейчас про очень интересный проект на Балчуге, на золотом острове. Ну и там же вот эта россыпь: Золотой, Резиденция 1864, Лаврушинский, есть из чего выбирать.
Валерия: да и Титул, в котором мы были, просто там уже эти квартиры с видами проданы.
Евгений: кстати, они есть на вторичном рынке, тоже обращайтесь, найдем. Не обязательно же новостройки предлагать. У многих наших клиентов есть наличка, чтобы купить готовые квартиры с ремонтом и отделкой.
89029905446 Евгений. Подберем. Оформим. Позаботимся