Консалтинговая компания NF Group провела конференцию, на которой поделилась своими знаниями на тему, что произошло с рынком недвижимости Петербурга за первое полугодие 2024 года. Главные выводы: новых торговых центров в городе не строится, а строится, в основном, жилье, вакантность площадей в ТЦ уменьшается, а выросший спрос на склады и экономическая активность маркетплейсов повысили цены на эту недвижимость до рекордных отметок.
Во вступительном слове представители консалтингового агентства NF Group (ранее Knight Frank Russia) отметили, идут вслед за своими клиентами и открыли представительство даже на острове Бали, и изучают разные сценарии развития рынка, даже иранский. Тем не менее, недвижимость — «суперостровок стабильности».
Общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие 2024 года составил 49,9 млрд руб, 71% из них под строительство жилья. В земле было продано 500 млн га. Будет построено 3 млн м2 жилья. Тренды — это снижение общего объема инвестиций, снижение доли сделок с банковским финансированием, уменьшение размера средней сделки. Ожидается, что в петербургскую недвижимость инвестируют 90-110 млрд рублей, но 70% — это инвестиции под девелопмент.
- Однако ожидаются и 2-3 резонансные сделки по торговым центрам. Названия ТЦ названы не были, но можно предположить, как обсуждали в кулуарах конференции, что речь идет о продаже ТРЦ «Галерея», которым до сих пор владеет Morgan Stanley и Mubadala Investment Company и, возможно, Меги. При этом посещаемость торговых центров фиксируется на уровне 2019 года, а продажи уже даже больше, чем в 2019 году.
В складском сегменте, наоборот, все полугодие наблюдался рост, как и на рынке офисов.
Девелопмент сел на ипотечную иглу и иглу проектного финансирования, льготную ипотеку не отменили, вопреки расхожему мнению, а переделали.
На рынке офисов введено 4 бизнес-центра и 2 сданы, общий объем предложения составляет 4,2 млн м2. Вакансия составляет всего 5,3 — 5,5% или 230 тыс м2 на весь рынок, рост ставок составил 10-14%, рекордный за всю историю офисного рынка, отметили в агентстве.
Основные арендаторы офисов — IT-комании, принадлежащие монополистам (42%), а также торговые компании (16%). Во втором полугодии ожидается сдача не более 100 тысяч м2. Среди них «Невская Ратуша» в Дегтярном переулке (сдана), «Северная Пальмира» на Черниговской ул., «Авангард» на Кондратьевском пр. и другие.
- Рекордный рост показал не только рост ставок на офисы, но и на землю под склады. На юге города — в Шушарах — ставки на землю уже догнали московские. Объем ввода в эксплуатацию — 182 тыс м2, а объем заключенных сделок — 150 тыс м2. 50 млн рублей за гектар — это уже мало, можно продать за 60 млн, приводили примеры спикеры. Год назад такие участки под склады в Петербурге стоили не выше 35 млн руб. за 1 га. При этом январский пожар в Шушарах, когда сгорел склад Wildberries (горело 70 тыс м2) никак не повлиял ни на рынок складов, ни на цены, а WB уже восстановила склад, заканчивает ремонт и утепляет внешний контур.
Значительный объем на рынке складов — до 650 тыс. м2 — ожидается ко вводу до конца года. Из них уже занято 75%.
По рынку торговой недвижимости новостей нет: новых серьезных ТЦ не строят, но 90% старых нуждаются в обновлении. В этом году ожидается ввод в эксплуатацию 4 малоформатных торговых комплексов площадью 7 тыс м2. Вакансия (свободные площади) при этом снижается, составляет 3%. Такой она была в допандемийный период. В торговых центрах открываются пункты выдачи заказов (ПВЗ), что совсем грустно.
Потребители квадратных метров в ТЦ — фэшн-операторы и общепит, и развлечения, при этом кинотеатры закрываются, появляются иммерсивные театры и фитнес-центры. Выходят в Петербург и иностранные бренды — и не только китайские, индийские и турецкие, но и из Германии и Италии.
В конце марта было отмечено резкое снижение трафика, из-за теракта в московском «Крокус Сити», но сейчас трафик восстановился.
На рынке стрит-ретейла тоже затишье — Невский проспект по ценам и арендаторам стабилизировался, Староневский заполняется премиум-игроками взамен международных брендов. На основном участке Невского рекордная вакантность — 2%. Самая востребованная улица у ретейлеров — Большая Конюшенная (вакантность 2,5%), затем Большой пр. Петроградской стороны (вакантность 3,9%) и Невский проспект (вакантность 5,3%).
Тренд — открытие гастропространств. Новые гастрономические пространства складываются на Б.Зеленина на Петроградской, на ул. Некрасова, ул. Жуковского («СДП» писал об этом недавно).
Всего было 200 открытий и 174 закрытия. В Центральном районе ожидается 105 открытий и 95 закрытий. На Большом пр. П.С. ставки выросли на 50%. Продолжается бум интернет торговли, везде открываются ПВЗ.