Льготная ипотека – основная тема для обсуждения рынка жилья в последние годы. История программы завершена и можно взглянуть на пройденный путь и попытаться сформулировать новые точки опоры на следующие годы.
Материал по итогам выступления на Байкальском саммите РГУД в Иркутске 18 июля 2024 года.
Итоги
Очень важный график для понимания сути рыночных изменений и того почему к «льготной ипотеке» по итогам 4 лет функционирования так много претензий.
В отличие от ввода жилья в эксплуатацию, объем текущего строительства – это то, что находится в работе и непосредственно влияет на текущий рынок. Текущее строительство можно рассматривать в качестве индикатора предложения в масштабах страны. Это оперативный, а не запаздывающий показатель.
С весны 2020 года задолженность по ипотеке выросла в 2-3 раза. Цены удвоились. Доля ипотеки в структуре продаж новостроек во многих городах достигла 80-90%. И большинство заемщиков оформляли кредит на 30 лет.
При этом объем текущего строительства вырос лишь на 15% по стране. Это ключевая проблема. Мы очень долго стимулировали спрос, но не контролировали предложение.
В последние годы можно часто было слышать тезис о том, что рынок должен все отрегулировать, девелоперы должны были начать инвестировать в новые проекты, а предложение вырасти. 4 года – это большой срок. Да, но на протяжении 4 лет самих девелоперов (а не только покупателей) постоянно пугали отменой льготной ипотеки.
Поэтому закономерным итогом стал поиск рыночного баланса через рост цен. Конечно, «льготные программы» не единственная причина. Вторичка без всяких льгот тоже подорожала. Инфляцию и страхи покупателей никто не отменял. Плохо то, что льготные программы стали инструментом для разгона цен.
Ипотечные стимулы для большинства городов были общими, а вот реакция рынков очень разная. Мы взяли 30 крупнейших регионов по текущему строительству с объемом от 800 тыс. кв. м и получили очень контрастные результаты.
Среди лидеров:
- города Дальнего Востока, где свои стимулы.
- Из регионов, которые работают на общих условиях – Астраханская область. Но в регионе строят не очень много – около 830 тысяч. кв. м. и почти все в Астрахани.
- Заметный рост в Пензе и несмотря ни на что в Крыму.
- Очень высокие показатели строительства в Тюменской области и Тюмени. Тюмень – 5 город по объему стройки после Москвы, Питера, Краснодара и Екатеринбурга. Несмотря на масштаб рынок продолжает расти.
Многие регионы действительно нарастили стройку. Благодаря, в том числе, расширению ипотечного рынка.
Но на другом полюсе – в основном крупные рынки. Санкт-Петербург. Частично падение стройки в Питере компенсируется ростом в пригороде, но не полностью.
Итог – быстрый рост цен там, где мало строят или низкие темпы насыщения предложения. Раньше динамика цен была более синхронной, сейчас стала более рваной. Строительный комплекс многих городов просто не справился с теми возможностями, которые давала льготная ипотека. Итог – отрыв цен от реальных возможностей покупателей.
И это очень серьезная проблема не столько для рынка жилья, сколько для города. Банальный вывод: «мало строишь – выше цены» превращается в то, что город становится недоступным для внешних покупателей. Если цены на квартиры в Нижнем Новгороде, Казани сопоставимы с Подмосковьем и пригородами Питера, то возникает альтернатива – куда переехать. Более того высокая цена на квартиру – это возможность продать ее и переехать на юг или в столицы.
Поэтому те города, где много строили, улучшили свои позиции в борьбе за человеческий капитал, а где не смогли обеспечить роста предложения - сформировали ограничения на этом пути. Удивительно, что многие из них сохранили привилегированное положение.
Перемены
Доля льготной ипотеки в 2024 году в деньгах упала до 31%. Во многом за счет столичных рынков, где в конце прошлого года лимиты ограничили 6 млн. рублей. В регионах доля льготной снижалась, но все равно ближе к 50%. IT-ипотека занимает заметные 13%, но фокус в том, что 40% всех денег ушло в Москву, еще 8% в Подмосковье.
Теперь давайте посмотрим, как может поменяться рынок после серьезной корректировки в области ипотечного стимулирования:
- Минус "льготная ипотека"
- Минус около половины "семейной ипотеки"
- Смещение ипотечного спроса в пользу пригорода.
Ожидаем, что во 2 половине 2024 года рынок упадет на 50%, относительно первой половины года. По регионам разброс показателей будет широким. В том числе из-за разного уровня цен и как высоко они взлетели в предыдущие годы. Компенсирующие предложения от застройщиков будут сдерживать процесс падения продаж, но ситуацию не исправят.
Нос по ветру
Многие участники рынка давно поняли, что многие политические цели на рынке жилья не достигаются. Но их декларация - важный сигнал для участников рынка, куда будут направлены усилия. Способность считывать эти сигналы и подстраиваться под них очень важна для современного бизнеса.
Прошлые ориентиры, оформленные в нацпроекте 2019 года уже не актуальны. Новые - сформулированы иначе:
- 120 млн. кв. м в год - в прошлом. Новый ориентир - 33 кв. м на человека. В приоритете не наращивание объемов, а обновление жилого фонда. Это значит, что КРТ - долгосрочный тренд, который будет влиять на рынок все больше.
- Строительство - приоритетное направление? Но строительство - не только рынок жилья. В приоритете - индустриальное развитие. Стройте заводы, производственные объекты, технопарки. Создание и модернизация рабочих потребует качественного развития рынка жилья. Но жилье важно в контексте трансформации экономики, а не само по себе.
- Массовая перестройка заводских территорий может быть остановлена. Вынос вредных производств за город – неплохо, но для остальных кадры важнее места. Производства будут возвращаться в городскую среду. Как их гармонично вписать в городскую ткань - отдельный вопрос.
Рабочие места нужны рядом с местом жительства работников. Или жилье нужно рядом с новыми производствами. Городам придется выбирать между этими моделями. Девелоперы будут более зависимыми от мест приложения труда. Наличие девелоперских компетенций в этой сфере будет большим преимуществом.
Скачать полную презентацию можно здесь.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике РГУД.
